Гостиничных операторов с мировым именем, таких как Rezidor SAS, Marriott, Intercontinental Hotels, Hyatt International Hotel &
Resorts, Accor Group, Hilton, начинают приглашать в российские регионы . Услуги отельеров, конечно, недешевы (за региональную гостиницу на 150 номеров -- более $600 тыс. в год), но иногда необходимы, признают владельцы отелей.
Обычно владелец гостиницы заключает с сетью договор на управление (management agreement), в котором обозначено вознаграждение оператора, состоящее из базовой ставки и премиальной части. "Базовая часть исчисляется как процент от выручки -- как правило, это 2,5-5%. Премия выплачивается в случае определенного превышения оператором запланированного оборота и составляет от 6% до 12% от валовой операционной прибыли",-- объясняет заместитель директора московского представительства TriGranit Development Марианна Романовская. В среднем для владельца отеля услуги западного оператора обходятся в 8-9% от выручки, генерируемой гостиницей. "Выручка от продажи 150 номеров региональной гостиницы при средней стоимости номера с учетом скидок $150 в день и средней 65-процентной загрузке составляет около $5,3 млн в год. Прибавляем еще 30% от этой суммы в счет продаж дополнительных сервисов, питания и др., получается около $7 млн. В итоге гонорар международного оператора в год за управление будет составлять около $621 тыс.",-- подсчитала заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова.
Приглашая западного оператора, девелопер должен быть готов серьезно увеличить бюджет проекта еще на стадии строительства отеля. Именитый оператор будет диктовать стандарты качества -- размер номера, интерьер и т. п. "Наш проект в Калуге сопровождают технические консультанты со стороны Accor Group. Их задача -- сделать так, чтобы на выходе отель соответствовал всем международным стандартам. При этом расчеты показывают, что для нас цена проекта существенно
возросла: изначально мы ориентировались на стоимость 1 кв. м с учетом отделки и мебели в районе 1,2-1,3 тыс. евро, теперь, учитывая требования Accor Group, разговор уже идет о 2 тыс. и выше",-- отмечает вице-президент ГК "Ташир" и руководитель проекта "Сити-парк" Сергей Бадмаев.
Если бюджет позволяет, окончательное решение приглашать западного оператора или нет зависит от площади планируемой гостиницы, добавляют эксперты. "Всегда есть место для небольшого несетевого отеля семейного типа, но если речь идет о знаковом объекте с хорошим местоположением и существенным объемом застройки, серьезный девелопер заведомо постарается снизить свои риски путем привлечения международного оператора",-- уверена госпожа Романовская. Для
международной сети также важна численность номерного фонда, который будет взят в управление. По словам Марины Смирновой, обычно иностранные сети работают с отелями с номерным фондом не менее 150 номеров, в luxurious-сегменте эта планка может быть снижена до 100 номеров. Меньшими отелями владельцам приходится управлять самостоятельно.
Следующий вопрос, на который должен ответить девелопер: насколько будет сильна конкуренция на рынке, когда будет открыта гостиница? Еще более важен прогноз ситуации на ближайшие восемь-десять лет (средний срок окупаемости гостиничного проекта в России).
Если девелопер собирается развивать целую гостиничную сеть, эксперты советуют задуматься о создании собственного брэнда и разработке своих стандартов качества. Подобный вариант подходит также для владельцев старых отелей, которые не могут быть взяты в управление международной сетью из-за высоких требований оператора.
Маргарита Ъ-Федорова
Resorts, Accor Group, Hilton, начинают приглашать в российские регионы . Услуги отельеров, конечно, недешевы (за региональную гостиницу на 150 номеров -- более $600 тыс. в год), но иногда необходимы, признают владельцы отелей.
Обычно владелец гостиницы заключает с сетью договор на управление (management agreement), в котором обозначено вознаграждение оператора, состоящее из базовой ставки и премиальной части. "Базовая часть исчисляется как процент от выручки -- как правило, это 2,5-5%. Премия выплачивается в случае определенного превышения оператором запланированного оборота и составляет от 6% до 12% от валовой операционной прибыли",-- объясняет заместитель директора московского представительства TriGranit Development Марианна Романовская. В среднем для владельца отеля услуги западного оператора обходятся в 8-9% от выручки, генерируемой гостиницей. "Выручка от продажи 150 номеров региональной гостиницы при средней стоимости номера с учетом скидок $150 в день и средней 65-процентной загрузке составляет около $5,3 млн в год. Прибавляем еще 30% от этой суммы в счет продаж дополнительных сервисов, питания и др., получается около $7 млн. В итоге гонорар международного оператора в год за управление будет составлять около $621 тыс.",-- подсчитала заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова.
Приглашая западного оператора, девелопер должен быть готов серьезно увеличить бюджет проекта еще на стадии строительства отеля. Именитый оператор будет диктовать стандарты качества -- размер номера, интерьер и т. п. "Наш проект в Калуге сопровождают технические консультанты со стороны Accor Group. Их задача -- сделать так, чтобы на выходе отель соответствовал всем международным стандартам. При этом расчеты показывают, что для нас цена проекта существенно
возросла: изначально мы ориентировались на стоимость 1 кв. м с учетом отделки и мебели в районе 1,2-1,3 тыс. евро, теперь, учитывая требования Accor Group, разговор уже идет о 2 тыс. и выше",-- отмечает вице-президент ГК "Ташир" и руководитель проекта "Сити-парк" Сергей Бадмаев.
Если бюджет позволяет, окончательное решение приглашать западного оператора или нет зависит от площади планируемой гостиницы, добавляют эксперты. "Всегда есть место для небольшого несетевого отеля семейного типа, но если речь идет о знаковом объекте с хорошим местоположением и существенным объемом застройки, серьезный девелопер заведомо постарается снизить свои риски путем привлечения международного оператора",-- уверена госпожа Романовская. Для
международной сети также важна численность номерного фонда, который будет взят в управление. По словам Марины Смирновой, обычно иностранные сети работают с отелями с номерным фондом не менее 150 номеров, в luxurious-сегменте эта планка может быть снижена до 100 номеров. Меньшими отелями владельцам приходится управлять самостоятельно.
Следующий вопрос, на который должен ответить девелопер: насколько будет сильна конкуренция на рынке, когда будет открыта гостиница? Еще более важен прогноз ситуации на ближайшие восемь-десять лет (средний срок окупаемости гостиничного проекта в России).
Если девелопер собирается развивать целую гостиничную сеть, эксперты советуют задуматься о создании собственного брэнда и разработке своих стандартов качества. Подобный вариант подходит также для владельцев старых отелей, которые не могут быть взяты в управление международной сетью из-за высоких требований оператора.
Маргарита Ъ-Федорова
SIA.RU: Главное
