СТРОИТЕЛЬСТВО
Строить стало слишком дорого
Денежный кризис добрался до регионального рынка недвижимости. Намерения иркутских строителей по возведению рекордного для Иркутска количества деловых комплексов оказались под угрозой. Кредиты для строителей сильно подорожали с начала года, и девелоперы не исключают, что некоторые проекты могут быть приостановлены или даже закрыты.
В строительстве практически любой проект реализуется с помощью заемных средств. Как выяснил корреспондент газеты "Дело", в Иркутске их доля составляет 50-80% от общей суммы затрат на объект. Кредитуют иркутских строителей и девелоперов как банки, так и неформальные, "серые" кредиторы.
Один серый, другой белый...
Элиту девелопмента, с площадью объектов не менее 100 тыс кв.м, обычно кредитуют банки. Работать с крупными застройщиками банкам выгоднее, чем с мелкими компаниями: объемы заимствования у них больше, и с разрешающими документами на строительство, как правило, меньше проблем. Таким клиентам банки готовы выдавать не только ломбардные займы (под залог уже имеющихся в собственности объектов недвижимости), но и открывать кредитные линии под проектное финансирование. "Такие условия кредитования [под проект] позволили нам начать одновременное строительство сразу нескольких крупных объектов, -- рассказывает Андрей Доценко, исполнительный директор компании "Кредитный союз" (курирует кредитную политику холдинга "Чекотова П.А. Фортуна"). -- Банковское финансирование в наших проектах достигает 70%".
В компании "Континенталь-Сибирь", ведущей строительство бизнес-центра и торгово-развлекательного комплекса общей площадью 100 тыс кв.м на полуострове Шишиловский (в районе о.Юность), сообщили, что доля кредитных денег в их проекте достигает 80%. Компании помельче, строящие 1-2 небольших объекта, указывают долю заемных средств на уровне 50%.
Кредитуются в банках в основном застройщики коммерческой недвижимости. Строители жилья финансируют свои проекты, как правило, за счет средств дольщиков. Правда, и они признаются, что нуждаются в дополнительных деньгах, чтобы увеличить темпы и объемы строительства. Между тем, как рассказал директор одной из строительных компаний Иркутска, кредиты для застройщиков жилья в банках почти недоступны: "Время, когда необходимы займы -- это начальные этапы строительства. Но в этот период у 90% иркутских застройщиков разрешающих документов на объект пока еще нет, как нет и прав на землю. А у банков разговор короткий: нет документов -- нет денег".
И строители идут к альтернативным источникам денег -- неформальным кредиторам. Это компании или физические лица, выдающие займы на условиях, далеких от банковских -- под более высокий процент и на меньшие сроки. Наличие разрешающих документов для них не имеет значения. Главное -- чтобы клиент вовремя вернул долг с процентами. Как рассказывали наши собеседники, "работать" с такими кредиторами вполне можно, а постоянные клиенты по договоренности могут даже рассчитывать на некоторую отсрочку платежа. В среднем "серые" займы для иркутских строителей дороже банковских на 5 процентных пунктов.
Правила меняются
Тем временем кризис банковской ликвидности отразился и на строительном секторе. В Иркутске первое повышение стоимости займов девелоперы отметили еще в октябре 2007 года. По данным газеты "Дело", за три месяца прошлого года -- с октября по декабрь -- проектное финансирование в Иркутске подорожало на 7 процентных пунктов: ставки по кредитам на год-полтора выросли до 17-17,5% годовых. Ломбардные кредиты за этот период подорожали на 6 процентных пунктов. В начале прошлого года под залог объектов банки кредитовали на срок 5-7 лет под 8,0-10,5% годовых, осенью ставки выросли
до 15,5-16,0% годовых.
При этом банки стали жестче оценивать заемщиков. Рассматривая объект залога, они требуют теперь не только свидетельство о праве собственности на него, но и договоры собственника с арендаторами и финансовую отчетность за последний год. Причем, по словам строителей, банки не сокращают максимальные суммы займов, но стараются выдать кредит на более длительный срок.
Частные кредиторы также повысили стоимость денег для клиентов -- на 2-5 процентных пунктов. Сроки при этом остались прежними: не дольше, чем на год. Однако средние суммы займов увеличились примерно на треть, поскольку выросли запросы строителей.
Изменили свое поведение и клиенты девелоперов: вложения покупателей в будущие комплексы стали сдержаннее. Генеральный директор девелоперской компании "Земля Сибири" Олег Тириков отмечает сокращение с осени 2007 года числа долгосрочных инвесторов -- покупателей, нацеленных на рентный бизнес, и сетей, покупающих помещения для себя. Количество краткосрочных инвесторов -- тех, кто покупает долю в проекте на стадии котлована и продает спустя полгода или сразу по окончании строительства -- практически не изменилось, но инвестируют они уже меньшие суммы. А зарубежные инвесторы, по словам собеседников, и вовсе "отпрыгнули от всех проектов в регионе" еще осенью.
Как следствие, многие проекты недополучили ожидаемых средств. По словам вице-президента московской корпорации "БЭСТ-Недвижимость" Михаила Гороховского, сейчас в России без финансирования простаивает более трети всех девелоперских проектов. В Иркутске такая судьба может постигнуть некоторые компании, видимо, уже в ближайшее время: "Мы рассчитывали, что в феврале-марте этого года уже продадим конкретному сетевику часть первого этажа в проекте комплекса. Однако наступил май, покупатель пропал, а новых нет, -- сетует иркутский девелопер, пожелавший остаться неизвестным. -- Пока выкручиваемся своими деньгами, но они уже на исходе. Знаю, что некоторым другим компаниям также не хватает денег на окончание строительства. А инвесторы не могут забрать из них деньги и вложиться в новые объекты".
Некоторые из опрошенных экспертов полагают, что инвесторы сейчас "уходят на дно" и размещают свободные средства на малодоходных, но надежных банковских депозитах.
Дешевле не будет
Тем временем спрос на недвижимость действительно снижается. Как свидетельствуют данные портала REALTY.IRK.RU, за первые четыре месяца 2008 года рост цен на коммерческую и жилую недвижимость в регионе замедлился более чем в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Так, в январе-апреле с.г. стоимость торговой недвижимости в Иркутске выросла на 10% против 24% в январе-апреле 2007 года. Офисы за этот же период в текущем году подорожали на 14% против 39% в прошлом. На рынке жилья схожая картина. Новостройки подорожали в январе-апреле текущего года на 9%, за аналогичный период прошлого года -- на 24%.
Девелоперы надеются, что уже в августе нынешнего года инвесторы, в том числе и зарубежные, вновь активизируются. Однако, не сомневаются они, стоимость кредитов будет по-прежнему высока. Правда, уже текущие ставки по кредитам девелоперы называют предельными. "Пока мы еще можем увеличить конечную стоимость площадей соразмерно удорожанию кредитов и остаться при этом 'в рынке', -- говорит Андрей Доценко. -- Однако более мелкие компании при нынешних условиях заимствований балансируют на грани". Девелоперы с меньшим запасом финансовой прочности считают, что если рост ставок повторится в подобном масштабе, под угрозой окажутся не только отдельные проекты, но и сами компании.
Между тем финансовые аналитики прогнозируют, что к концу нынешнего года ставки по кредитам вырастут еще как минимум на 5 процентных пунктов. "Пока нет никаких предпосылок для обратных прогнозов, -- считает ведущий аналитик УК "Финам менеджмент" Александр Осин. -- Для долгосрочных кредитов ситуация еще хуже: ставки по ним к декабрю 2008 года могут
вырасти еще на 7 пунктов".
В такой ситуации владельцы проектов отказываются от планов по сдаче площадей в аренду. "Арендные ставки растут слишком медленно, их ежегодная динамика обычно не превышает показателей инфляции", -- объясняет Олег Тириков. В то же время сроки окупаемости объектов увеличиваются.
Тем временем застройщиков беспокоит не только вынужденный уход из рентного бизнеса. Если предлагаемые ими цены окажутся выше платежеспособности покупателей, строители будут вынуждены продавать объекты в убыток себе. Эксперты не исключают, что этим могут воспользоваться крупные столичные девелоперы, заинтересованные в приобретении активов региональных компаний.
SIA.RU: Главное
