Хорошо известно, что далеко не все потенциальные покупатели новостроек имеют достаточно средств для того, чтобы единовременно оплатить свое приобретение. Они нуждаются в программах, позволяющих как-то растянуть оплату – желательно на максимально большой срок, до 15-20 и более лет. С другой стороны, очень заинтересованы в таких программах и продавцы: ведь это существенно расширяет круг их потенциальных покупателей.
В том, что сегодня предлагает здесь рынок, постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Банки: чужих здесь не любят
Самый естественный, лежащий на поверхности вариант – это, конечно, банковская ипотека. Она как раз и предназначена для того, чтобы выплата «размазывалась» на максимально долгий срок. Правда, в изучаемой нами ситуации имеется одна нестыковочка: ипотека – это кредит под залог недвижимости, а самой недвижимости у нас и нет. Новостройки ведь в большинстве своем продаются на стадии котлована, когда квартиры юридически еще не существует. Нечего и в залог отдавать.
Автор этих строк всегда полагал, что знает, как решается данная проблема: банки кредиты все-таки выдают, но считают их более рискованными. И данные риски они компенсируют более высокой процентной ставкой. Часть опрошенных нами экспертов это подтвердили. «В период до оформления права собственности на приобретаемую квартиру обычно устанавливается надбавка к процентной ставке, - говорит Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка. – В среднем размер надбавки составляет от 0,5% до 2,5%». Похожие цифры называет и Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект» - по ее словам, разница составляет 1 - 1,5%: 14-17% до вступления в собственность и 12,5 - 15,5% после.
Однако большинство наших консультантов высказали прямо противоположную мысль: ставка по кредиту на новостройку не выше, чем при приобретении квартиры на вторичном рынке. А может даже оказаться и ниже. «Условия получения ипотеки на новостройку зачастую гораздо более лояльны к клиенту, нежели на вторичном рынке, - отмечает Алена Анцышкина, директор департамента ипотеки и субсидий ГК «Мортон». – У нас есть популярные программы, по которым процентные ставки достигают 8,5% - это на 3,5% ниже средней ставки по рынку».
Нечто похожее говорили и другие специалисты. Как это: залога нет, а ставка ниже? Парадокс? Нет – если разобраться в некоторых механизмах. Дело в том, что банки сегодня активно участвуют в строительном бизнесе, вкладывают в него собственные средства. Так что кредитная организация:
а) прекрасно осведомлена о том, что происходит с проектом;
б) имеет стимул к тому, чтобы продажи шли активнее.
«Банки заинтересованы в скорейшей реализации проекта, - подтверждает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. - Именно поэтому они стараются создать комфортные условия по кредитованию новостроек, которые на практике бывают даже более привлекательными, чем на вторичном рынке».
То есть если вы придете в банк с просьбой дать кредит на приобретение некоей «чужой» новостройки – он посмотрит на вас косо. И либо не даст денег вообще, либо заломит за свою «милость» повышенный процент. Но вот если новостройка будет своя, родная, в которую банк вложил собственные средства – реакция будет совершенно иной. Как минимум не хуже, чем при заявке одолжить на приобретение вторичной квартиры.
Прочие условия: еще и на страховании сэкономите
По все прочим параметрам банковские программы для новостроек также не проигрывают тем, что предназначены для вторичного рынка. «Условия по ипотечным программам для новостроек мало отличаются от ипотеки на вторичке: такие же сроки, та же проверка платежеспособности, тот же первоначальный взнос, - говорит Ирина Бабаян, начальник кредитно-финансового отдела КТ «ДСК-1 и Компания». – Что касается страховки, то первые годы до оформления квартиры в собственность она будет дешевле. А после оформления квартиры в собственность сумма страховки будет такая же, как и при ипотечных программах для вторички. До оформления квартиры в собственность залогом являются права требования по договору на строящуюся квартиру».
Тезис о том, что на страховании удастся сэкономить, подтвердила и Илона Карягина, директор по продажам ГК «Масштаб» и «АВГУР ЭСТЕЙТ». «Поскольку это первичная сделка, то нет необходимости страхования титула, а значит, страхование клиента, даже комплексное, обойдется клиенту в разы дешевле», - отмечает эксперт.
«Сегодня на рынке можно найти программу ипотечного кредитования практически на любой вкус: с любым, в том числе нулевым, первоначальным взносом, со сроком кредитования до 50 лет, с любыми вариантами подтверждения доходов и т.д., - подводит итог Елена Кураткина, заместитель начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга ГК «ПИК». – С залогом вопрос тоже решен: дополнительного обеспечения, как правило, не требуется».
ДДУ: с ними лучше, но и без них тоже можно
Вопрос о том, является ли продажа квартиры строго по договору долевого участия (ДДУ) обязательным условием получения ипотечного кредита, вызвал у наших экспертов определенные разногласия. Многие ответы сводились к тому, что ДДУ «лучше» - правда, потом выяснялось, что из этого вовсе не следует, что на объекты, продаваемые по другим схемам, кредита не дадут. Может быть, условия будут немного пожестче – скажем, на 1-2% годовых вырастет процентная ставка.
Другие же отмечали, что ДДУ совсем не обязателен. «214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» у многих ассоциируется исключительно с договором долевого участия, - говорит Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Газпромбанк-Инвест». – Между тем в 2010 году в этот закон были внесены поправки, которые позволили застройщикам привлекать деньги покупателей тремя способами: по ДДУ; через создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов; путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов». Как отмечает эксперт, на рынке Санкт-Петербурга сегодня по механизму ЖСК реализуется почти 25% новостроек, и получить ипотечный кредит на них можно во многих банках.
То же касается и многих объектов рынка Московского региона. «К примеру, жилой микрорайон «Изумрудные холмы», квартиры в котором продаются по договорам паенакопления (покупка через ЖСК), аккредитован в 9 банках на стандартных условиях», - сообщили нам в ООО «Эталон-Инвест».
Дай три миллиона!
Для иллюстрации изложенных выше теоретических тезисов мы попросили наших консультантов сделать расчет: клиент хочет приобрести квартиру за 5 млн руб., из которых у него есть два. Следовательно, нужен кредит в 3 млн – на каких условиях он может быть получен?
Елена Кураткина (ГК «ПИК»), сделав оговорку, что наш гипотетический заемщик должен быть гражданином РФ среднего возраста и с официальным доходом, называет следующие цифры: можно получить кредит от банков-партнеров под 11,5 - 12,5% годовых в рублях на срок от семи лет. Если срок кредита будет 15 лет и ставка 12% - ежемесячные платежи составят 36 тыс. руб. Процентная ставка будет единой на весь срок кредитования.
Роман Строилов (TEKTA GROUP) анализирует программы Сбербанка. При сроке кредитования в 12 лет на вторичном рынке процентная ставка составит 12,5% годовых для держателей зарплатных карт банка и 13,5% - для прочих клиентов. Размеры ежемесячных платежей составят 40 316 и 42 171 руб. соответственно. А вот если выбрана квартира на первичном рынке, то ставка будет 12% независимо от категории клиента. Платежи составят 39 403 руб. в месяц.
Сергей Ситин (Промсвязьбанк) при сроке кредита в 15 лет называет размер ежемесячного платежа в 37 тыс. руб. Эксперт также обращает внимание, что надбавки к процентной ставке до регистрации права собственности не будет.
Ирина Бабаян («ДСК-1 и Компания») рассматривает более щадящие для плательщика условия: кредит нужен только в 2 млн руб. и на более длительный срок – 20 лет. В этом случае ежемесячные выплаты составят примерно 22 300 руб.
Екатерина Баранова, менеджер отдела реализации «ЮИТ СитиСтрой», предлагает несколько изменить условия задачи и рассмотреть следующий пример. Потенциальный покупатель квартиры в новостройке стоимостью 3 500 000 рублей с первоначальным взносом 1 000 000 рублей берет ипотеку в сумме 2 500 000 на 10 лет. В этом случае процентная ставка на период строительства составляет 12,5% (ежемесячные платежи ─ 36 594 рубля). Если покупка осуществляется на вторичном рынке с такими же параметрами, то процентная ставка составит 11% (ежемесячные платежи ─ 34 437 рублей).
Свои примеры вы можете рассчитать на нашем профессиональном ипотечном калькуляторе.
«Самодеятельность» застройщиков
Определенной альтернативой банковским программам можно считать программы рассрочек, предлагаемых самими застройщиками. Правда, замена получается не совсем равноценной – застройщики не могут дать те же сроки, что банки. Как правило, рассрочка соизмерима со временем строительства дома, т.е. предоставляется на год-полтора. Три года – это уже исключение из правил, а еще более длительные предложения вообще единичны – например, эксперты ООО «Эталон-Инвест» сообщили, что в одном из корпусов проекта «Изумрудные холмы» есть рассрочка до сентября 2018 года!
Но это, повторимся, исключения, а чаще рассрочка – год или чуть больше. «Основной минус приобретения жилья в рассрочку – это высокая финансовая нагрузка на покупателя, - считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». – Еще одна негативная сторона этой схемы – меньшая юридическая защищенность покупателей. Если правила ипотечного кредитования четко регулируются действующим законодательством, то с рассрочкой все гораздо сложнее. Поэтому при заключении соответствующего договора с застройщиком, особенно малоизвестным, нужно быть очень осторожным. Особое внимание следует обратить на санкции, применяемые застройщиком в случае просрочки платежа».
В принципе, можно сказать, что ипотека и рассрочка – это продукты, рассчитанные на разные категории потребителей. «Ипотеку берут обычно те, кто не имеет на руках крупной суммы денег на покупку жилья, - говорит Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». – Рассрочкой же пользуются, как правило, те, у кого крупная сумма есть, но по каким-либо причинам они не могут вложить ее сейчас. Также можно отметить, что в случае рассрочки не нужен залог (квартира), не нужны доказательства платежеспособности».
Приведем цифры и для рассрочки. Дмитрий Гусев (ГК «Глубина») приводит реальные цифры для малоэтажного ЖК «Валь д’Эмероль» (15 км от МКАД по Минскому шоссе). Однокомнатная квартира стоит там от 2,5 млн руб., минимальный первоначальный платеж – 50% (1,25 млн руб.). Далее необходимо платить 12 месяцев равными платежами – по 104,12 тыс. руб. Для двухкомнатных квартир размеры ежемесячных платежей составят 137,5 тыс. руб., для трехкомнатных – 245,83 тыс. руб.
Роман Строилов (TEKTA GROUP) основывает расчеты на примере из предыдущей главы: при приобретении квартиры за 5 млн руб. покупателю нужно 3 млн. «Ежемесячные платежи по ставке 16% годовых на два года составят 165 тыс. руб.», - говорит эксперт.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Как видим, вовлеченность банков в строительный бизнес сотворила чудеса: кредиты без обеспечения в виде «полноценной» недвижимости выдаются на тех же, а иной раз и лучших условиях, чем те, что обеспечены объектами со свидетельством о собственности. И это означает, что перед потенциальным покупателем нет больше прежнего ограничения: ипотеку можно брать и на строящийся объект.
Мнения экспертов
Сергей Палий, специалист по связям с общественностью группы компаний «Домостроитель»:
На сегодня предложение новостроек на рынке Москвы и Московской области велико и разнообразно. Ставки по кредитам на их приобретение сопоставимы со ставками на вторичном рынке. Но необходимо отметить, что ведущие банки в рамках текущих спецпрограмм нередко отказываются от повышения ставок на время инвестиционного периода. Соответственно, ставка как во время инвестиционного, так и во время титульного (следующего после оформления права собственности) периодов не меняется. Несколько иная ситуация складывается с банками поменьше. Они предлагают среднерыночный процент по кредиту новостроек около 13,5%, а для кредитования вторички используется большое количество действительно выгодных специальных программ, ставки по кредиту понижаются до 8,5% годовых.
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:
Одна из заметных тенденций последнего времени – как раз смягчение условий банков по ипотечному кредитованию первичного жилья. Встречаются даже программы со ставкой 11% годовых до регистрации права собственности. Правда, самые низкие ставки обычно предлагаются все же при значительном первоначальном взносе и коротком сроке самого кредита. Но, например, ставка Сбербанка в 12% доступна при сроке кредита до 12 лет, первоначальный взнос – от 12%. В основном ставки ниже 14% - акционные, это специальные предложения банков, однако таких программ (со ставкой в 11,5 - 12,5% годовых) на рынке предлагается довольно много, потенциальному покупателю есть из чего выбирать.
Полагаю, подобная ситуация по ставкам и параметрам специальных акций сохранится на рынке как минимум до окончания I квартала 2014 года даже при сохранении нынешней ситуации отсутствия экономического роста. В дальнейшем при переломе ситуации в сторону экономического роста ставки могут продолжить снижение.
Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:
Сейчас разные банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том числе в сегменте «Новостройки». Как правило, каждый банк выпускает несколько программ для данного сегмента. В них можно включить и программы под залог недвижимости, различного рода акции (сниженные проценты), либо программы с упрощенным пакетом документов.
В качестве залога некоторые банки берут уже имеющуюся в собственности квартиру клиента. Обычно такой программой пользуются клиенты, которые не имеют денег на первоначальный взнос, но хотят переехать в новую квартиру. Срок кредитования обычно от года до трех (чем меньше срок, тем меньше ставка), сумма кредита может составлять до 70% от стоимости имеющегося жилья, но не более 15% от стоимости приобретаемого, ставка от 12% годовых, как правило, 13% и чуть выше. По сравнению с другими программами по кредитованию новостроек ипотека под залог недвижимости предполагает меньший срок кредитования, под средние ставки и без возможности первоначального взноса (на основе условий программы «Дельтапереезд» в банке Дельтакредит и «Переезд» в банке Интеркоммерц).
SIA.RU: Главное
