Еще лет 5-6 назад квартира в новостройке в большинстве случаев представляла собой голые бетонные стены, максимум – с выделенным санузлом и межкомнатными перегородками. Такая покупка, естественно, требовала серьезных вложений в ремонт и отдаляла счастливый момент новоселья на долгий срок. Но финансовый кризис несколько изменил ситуацию: в конкурентной борьбе за покупателя девелоперы все чаще стали предлагать квартиры с отделкой, готовые к заселению сразу же после ввода дома в эксплуатацию.
Компании постоянно выставляют на рынок новые варианты, и сегодня «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил сделать очередной обзор новинок.
Рост популярности и предложения
Во всем цивилизованном мире нормальная практика застройщиков и девелоперов – предлагать квартиры с отделкой, а то и с мебелью, но вот Россия долгое время была одной из немногих стран, где квартиры в новостройках продавались без какого-либо ремонта. Основных причин у этого явления, было, пожалуй, две. Во-первых, рынок был совершенно не насыщен, а конкуренция очень слабой, и люди покупали то, что дают, а девелоперам было выгоднее быстрее реализовать объект, не тратя лишнее время на его отделку и не взваливая на себя ответственность за качество ремонта. А во-вторых, сказывался российский менталитет: «Граждане боялись покупать квартиры с отделкой, предпочитая делать ремонт самостоятельно – своими руками или под собственным «авторским» надзором. Срабатывала неискоренимая русская ментальность во всем искать подвох. Предлагают квартиру с ремонтом? Значит, хотят на этом нажиться, экономя на материалах или не заботясь о качестве - лишь бы продать. «Купишь квартиру с ламинатом на полу, а он завтра заскрипит - вдруг был сырой. Купишь с кафелем, а он послезавтра отвалится - вдруг клей был самый плохой», - так рассуждали покупатели. Если не видел все и не контролировал, то и покупать не стоит», - рассказывает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».
Но с годами рынок новостроек насыщался, а кризис 2008 года снизил покупательскую способность и привел к росту конкуренции, поэтому у граждан зачастую просто не оставалось денег на дорогостоящие ремонты, а застройщики были вынуждены предлагать более качественный и разнообразный продукт. Ну а по мере выхода из кризиса росло число ипотечников, очень заинтересованных в квартирах с отделкой, готовых к немедленному заселению: «Таким покупателям важно сразу переехать в новое жилье, а ремонт и проживание в это время в съемной квартире – это болезненная дополнительная нагрузка для семейного бюджета», - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
«Отделка от застройщика экономит ресурсы и время людей, поэтому по мере роста доли квартир, продаваемых в ипотеку, спрос на жилье с отделкой рос и будет расти», - объясняет Андрей Блажко, генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад», член правления группы компаний «Домостроитель». «Плюс за последние годы клиенты стали куда более осведомленными, и сказалась «накопленная усталость» от предыдущих ремонтов – людям надоело быть прорабами и жить в окружении постоянных строительных работ у соседей (ведь в новостройках с бетонными стенами ремонты продолжаются до 5 лет), - отмечает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». – В итоге, по данным наших опросов, доля покупателей, рассматривающих возможность приобретения квартир с отделкой, за последние 6 лет выросла с 30 до 70%».
Но, правда, на эту долю влияет стадия готовности дома: «Многие покупатели не готовы покупать жилье с отделкой на ранних стадиях строительства объекта. Здесь работает психологический аспект: на стадии котлована риски для дольщиков остаются довольно высокими и об отделке не думается, а вот когда строительство выходит на уровень 2-3 этажа, то задуматься о ремонте уже можно», - говорит Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга компании Sezar Group. Также востребованность отделки зависит от сегмента новостройки: больше желающих купить квартиры с ремонтом в проектах эконом- и комфортклассов, а вот в бизнес-классе и классе премиум они менее востребованы. «В высокобюджетных сегментах у покупателей индивидуальные требования к дизайну, их не устраивают типовые материалы и усредненный подход к отделке помещений, тем более что стоимость ремонта здесь выше, чем в бюджетных проектах», - объясняет Дмитрий Котровский («Химки Групп»).
Хотя и у покупателей бюджетного жилья могут быть серьезные требования к дизайну, поэтому многие стремятся купить не квартиру с ремонтом под ключ, а вариант с черновой отделкой (с побеленным потолком, стяжкой, санузлом и т.п.), готовый к дальнейшему декорированию. Во многих проектах особенно популярны именно такие квартиры: «Например, большинство покупателей в ЖК «Изумрудные холмы» - 55% - предпочитают объекты с подготовкой под чистовую отделку, а о желании приобрести жилье с чистовой отделкой заявило лишь 15%, притом что в черновом варианте, т.е. вообще без отделки, готовы купить 30%», - сообщает Марина Толкачева, маркетолог компании «Эталон-Инвест».
Тем не менее рост популярности квартир с отделкой в том или ином ее виде очевиден, а раз растет спрос – растет и предложение, особенно на фоне усиливающейся конкуренции застройщиков. И как сообщает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании TEKTA GROUP, в сегментах эконом и комфорт количество новостроек с отделкой составляет более 60%.
«В границах старой Москвы отделка в тех или иных формах (черновая, чистовая, в качестве дополнительной опции) доступна в 11 комплексах данного сегмента, что составляет 50% от общего числа проектов», - утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «А в Новой Москве 14% объектов продают квартиры с чистовой отделкой и 25% предлагают отделку как дополнительную опцию», - сообщает Елена Карпова (Sezar Group). «На территории Новой Москвы квартиры с отделкой присутствуют в 13 проектах. Например, варианты с чистовой отделкой предлагаются в жилых комплексах «Новые Ватутинки», «Первый Московский», «Бунинский», «Переделкино Ближнее», «Зеленая Линия» и т.д., а черновая отделка представлена в микрорайоне «Солнцево-Парк» и ЖК «Юго-Западный», - добавляет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
И что интересно, проекты с отделкой, несмотря на меньший спрос, стали появляться и в бизнес-классе и даже в элитном сегменте – по данным Екатерины Фонаревой («Баркли»), сегодня их доля в столице доходит даже до 20-25%, хотя пару лет назад такие предложения были единичны, да и спрос на них стал выше: «К примеру, темп продаж квартир с отделкой в «Белой Башне» ЖК Barkli Park оказался в 1,5 раза выше, чем в «Терракотовой», где квартиры продавались без отделки», - свидетельствует эксперт.
В бизнес-классе жилье с отделкой можно приобрести, например, в ЖК «Балтийский квартет» и ЖК «Лосиный остров», в а премиум-классе – в проектах корпорации «Баркли»: Barkli Park, Barkli Virgin House и Barkli Residence, где к разработке дизайна приложили руку известные в мире архитекторы и дизайнеры.
И надо отметить, что проекты с отделкой все чаще стали появляться и в регионах, особенно проекты, где отделка присутствует в виде дополнительной опции: как сообщает Александр Щиголь, коммерческий директор девелоперской компании Brusnika, такое решение предлагает около 40% компаний, а квартиры с готовой отделкой реализует 10-15% застройщиков. И все они находят покупателей, так как варианты с отделкой пользуются спросом и за пределами столичного региона, хотя на периферии около 70% клиентов все-таки приобретают квартиры без отделки: «Жители регионов в большинстве своем до сих пор искренне верят, что сами смогут сделать ремонт быстрее, качественней и дешевле», - говорит Александр Щиголь (Brusnika).
«Мало предложений, но направление перспективное, - полностью отделанная квартира, обставленная мебелью, иногда бытовой техникой, полностью готовая к въезду и проживанию. Например, апартаменты (YES), конечно, с определенной спецификой – чаще всего, это объект инвестирования, а не проживания. Но предложение интересное и будет развиваться», - добавляет Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».
Плюс и минус
Сомнения в качестве отделки от застройщика (и надо отметить, не всегда беспочвенные) – это, наверное, основной минус, мешающий покупателям выбирать квартиры с ремонтом. А также людей останавливает тот факт, что их жилье будет как две капли воды похоже на соседское. И это в наш век, когда так много возможностей выделиться и сделать все в точности со своими вкусами.
Но этим двум серьезным недостаткам противостоит целый ряд достоинств, делающих варианты с отделкой все более популярными. Как утверждает Алексей Кириллов, руководитель инновационных программ группы компаний ПИК, отделка квартиры от застройщика – это, прежде всего, экономия денег – как минимум в 1,5 - 2 раза по сравнению с самостоятельным ремонтом, ведь крупные строительные компании закупают отделочные материалы по оптовым ценам, и работы по отделке обходятся дешевле благодаря большим объемам. И к тому же интерьеры квартир в таком случае продумывают профессиональные дизайнеры, которых нанимает девелопер, а далеко не каждый покупатель способен нанять для обустройства своего жилья специалиста.
«А еще отделка от застройщика - это экономия времени: получив ключи, реально заселиться сразу. И если в подъезде все квартиры сдаются в готовом для проживания виде, то можно рассчитывать на тишину и чистоту общественных зон вместо шума перфоратора и строительного мусора», - говорит Алексей Кириллов (ГК ПИК).
Главные покупатели
Собственно, эти плюсы и минусы определяют целевую аудиторию квартир с отделкой от застройщика. Их выбирают обычно непривередливые покупатели, которым важен скорый переезд, кто хочет сэкономить на отделочных работах и не желает тратить время и нервы на ремонт. А вот для тех, кому важен индивидуальный дизайн жилья, такие квартиры практически не представляют интереса, их выбирают разве что осторожные люди: «Некоторые покупатели понимают, что в любой новостройке работает фактор усадки. И через пару лет из-за деформации стен весь прекрасный ремонт, в который было вложено много денег, может пострадать. Поэтому они предпочитают купить квартиру с недорогой отделкой, пожить в ней некоторое время, а через 3-4 года, когда все трещины от усадки дадут о себе знать, уже делают ремонт по своему вкусу», - говорит Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки»).
Но как уже отмечалось, главные покупатели объектов с готовым ремонтом – это ипотечники, особенно те, кто до новоселья вынужден жить в арендуемом жилье. Да и граждане, сумевшие купить новостройку без привлечения кредита, но снимающие жилплощадь и не отличающиеся высокими доходами, как правило, хотят переехать побыстрее и зачастую тоже выбирают квартиры с отделкой. «А еще одна категория покупателей, для которых квартиры с готовым ремонтом - решение целого ряда проблем – это инвесторы, покупающие недвижимость с целью получения дохода от аренды. Квартиры с отделкой дают им возможность сразу начать возврат инвестиций, не теряя два-три месяца не ремонт», - объясняет Дмитрий Котровский («Химки Групп»). Ну а если хочется въехать в новую квартиру побыстрее, но при этом нет желания жить в типовом пространстве, можно подобрать вариант с черновой отделкой – благо сегодня есть и такие предложения.
От черновой до «ключа»
Вообще, в современных новостройках предлагают три вида отделки: черновая (еще ее называют «под чистовую»), частичная и финишная (чистовая, или под ключ). Причем частичная отделка встречается реже всего, а черновая – довольно часто: «По-моему, наличие черновой отделки скоро станет (если уже не стало) стандартом и нормой. Варианты чистовой отделки могут не вписаться в представление людей о том, как должна выглядеть их квартира. Поэтому часть покупателей не готова платить за финишный ремонт. А вот жилье с черновой отделкой многих устраивает», - говорит Андрей Блажко («Домостроитель»).
Квартиры с черновой отделкой можно купить, например, в ЖК «Татьянин парк», ЖК «Эталон-Сити», ЖК «Изумрудные холмы», ЖК «Некрасовка парк» и в ЖК «Зеленая линия», а варианты с чистовой отделкой – в ЖК «Большое Кусково», ЖК «LIFE-Митинская», ЖД МПИ, ЖК «Вершинино», ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Николин парк» и т.д.
«Под черновой отделкой при этом подразумевается разводка электрики и коммуникаций, стяжка, шпаклевка и штукатурка возводимых стен и потолка, установка батарей. А при частичной отделке к этому набору еще добавляется оформление санузла (напольная плитка, отделка стен, потолка)», - рассказывает Роман Семчишин (TEKTA GROUP).
«То есть в этих случаях покупатель избавляется от необходимости проводить наиболее «грязные» черновые работы, - отмечает Марина Толкачева («Эталон-Инвест»). – А когда квартира сдается с отделкой под ключ, покупатель получает жилье, не требующее дополнительных отделочных работ и уже полностью готовое для проживания - с поклеенными обоями, ламинатом на полу, сантехникой, межкомнатными дверями, пластиковыми окнами, плиткой в санузле и на кухне и т.п.». В такое жилье фактически остается только завезти мебель, и можно справлять новоселье.
Причем при чистовой отделке застройщики, как правило, предлагают несколько дизайнерских решений. И если раньше, в сегментах эконом и комфорт выделяли «муниципальный» ремонт (в советском стиле, с использованием самых дешевых материалов) и улучшенный (по современному дизайн-проекту, из более дорогих материалов), то сегодня такое деление характерно в большей мере для регионов: «Самая экономичная «муниципальная» отделка, как правило, предполагает использование бюджетных материалов (например, бумажных обоев, линолеума и т.д.) и сантехники, а также частичную отделку санузлов и кухни, где плиткой выкладывают только полы и «фартуки» рядом с раковиной. А при улучшенной отделке используются более дорогие материалы: ламинат, обои под покраску, хорошая сантехника, и в санузлах плиткой выкладываются все стены», - рассказывает Александр Щиголь (Brusnika).
Типовые и дизайнерские
В московском же регионе сегодня скорее стоит ориентироваться на класс новостройки – ремонт и предлагаемые варианты отделки соответствуют ему. Так, в проектах экономкласса обычно (но не всегда) предлагается лишь 2 варианта, либо один - без возможности выбора, используются недорогие материалы, и качество работ может быть весьма посредственным. А в новостройках комфорткласса можно выбирать из 3-4, а иногда из 5-6 типовых решений, да и отделочные материалы будут уже подороже. «Например, в ЖК «Новые Ватутинки» (квартал Южный) можно выбрать один из двух вариантов, в ЖК «Царицыно» - один из трех, а в ЖК «Вершинино» - один из четырех», - сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «Однако кардинально варианты не отличаются, отличие, как правило, бывает лишь по цветовой гамме. И только в редких случаях в разных типовых решениях используются различные материалы (например, где-то ламинат, а где-то – плитка. – От ред.)», - отмечает Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки»). Либо обои под покраску специально оставляют неокрашенными, чтобы покупатель мог выбрать приятный ему цвет стен и проявить свой творческий потенциал.
В большинстве проектов в отделке преобладает классический стиль и/или стиль модерн. «Например, наша компания предлагает квартиры с улучшенной отделкой «Вишневый сад» (классический стиль) и «Ветка сакуры» (современная стилистика). В первом варианте используются натуральные теплые оттенки, а также проверенные временем цветовые сочетания и рисунки, формирующие уютную, традиционную и комфортную атмосферу. А во втором – графичный, эффектный и строгий дизайн несет в себе легкость, лаконичность и загадочность восточного современного минимализма», - рассказывает Алексей Кириллов (ГК ПИК).
«Однако ряд девелоперов предлагают также нестандартные дизайн-проекты, например, в средиземноморском стиле, как в ЖК «Николин парк», в японском стиле, как в ЖК «Зеленая линия», или в скандинавском, представленном в ЖК «Первый Московский», - сообщает Елена Карпова (Sezar Group).
Ну а что касается новостроек бизнес- и премиум-классов, реализующих квартиры с отделкой, то тут обязательно привлекается известный дизайнер и предлагаются несколько вариантов ремонта с различными вариациями и дополнительными опциями, например, у покупателя есть возможность заменить обои под покраску тканевыми обоями и т.п. «Чтобы учесть вкусы различных клиентов, разрабатываются несколько вариантов дизайн-проекта в различных стилях (чаще всего классический, современный, фьюжн). Например, в Barkli Residence предлагаются три варианта отделки – confidence (классический стиль), liberty (современный стиль) и balance (стиль, объединяющий в себе элементы классического и современного стиля)», - рассказывает Екатерина Фонарева («Баркли»).
А также в высокобюджетных проектах могут продаваться квартиры не с готовой отделкой по одному из типовых вариантов, а с дизайн-проектом: приглашенное девелопером дизайн-бюро совместно с покупателем создает индивидуальный проект его жилья. Такое решение предлагалось, например, в ЖК Barkli Virgin House.
Но к какому бы сегменту ни относился проект, он может предполагать различные варианты реализации жилья:
- либо все квартиры продаются с ремонтом по одному из предлагаемых вариантов (если есть выбор),
- либо часть квартир предлагается с готовой отделкой (по одному из вариантов дизайн-проекта), а другая часть вообще без отделки,
- либо отделка предлагается, как опция, которую можно заказать на этапе строительства дома.
«И в последнее время получила распространение практика совмещения нескольких вариантов в рамках одного комплекса или даже корпуса. Так, например, в ЖК «Загорье» в каждом корпусе часть квартир имеет полную отделку, а часть продается без ремонта. А в микрорайоне «Некрасовка-Парк» есть секции без отделки, с отделкой под ключ и с квартирами под чистовую отделку. Подобный поход позволяет девелоперу разнообразить продуктовую линейку и тем самым расширить целевую аудиторию», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
С этой целью некоторые девелоперы идут еще дальше и предлагают не только квартиры с отделкой, но и с мебелью, например, как в ЖК «Николин парк». «Понимая, что самой затратной частью в ремонте, как правило, является покупка и установка кухонного гарнитура, наша компания еще в прошлом году стала предлагать в некоторых проектах квартиры со встроенной кухней. Причем покупатель может выбрать более чем из десяти эксклюзивных вариантов кухонных гарнитуров, адаптированных под конкретную планировку помещения», - сообщает Алексей Кириллов (ГК ПИК).
«Однако подобный вариант встречается все-таки редко и характерен скорее для высокобюджетного сегмента недвижимости. А в комфортклассе услуга по меблировке может быть предложена на выбор покупателя за дополнительную плату», - утверждает Роман Семчишин (TEKTA GROUP).
SIA.RU: Главное
