Стоит ли ждать бума рынке жилой недвижимости?

Рынок жилой недвижимости нащупывает дно – вырос спрос на квартиры и на ипотечные кредиты, а цены приостановили снижение. Нового бума, впрочем, можно не ждать. Меняется покупатель – у него меньше денег, и теперь он все чаще ищет квартиру, в которой можно жить, а не удачную инвестицию.

Продолжительное падение цен на жилье сделало свое дело – покупатели вернулись на рынок. Энтузиазм покупателей, правда, уже не тот, что когда-то. Спрос вырос лишь по сравнению с прошлым провальным годом, а цены к уровню годичной давности отнюдь не вернулись. И тем не менее оживление на рынке жилой недвижимости наблюдается уже не первый месяц. Это видно и по росту числа сделок, и по динамике ипотечных кредитов, и по отчетности застройщиков.

Илистое дно

Так, в июне Росреестр зарегистрировал в Москве 11 144 перехода прав собственности на недвижимость – на треть больше, чем годом ранее. За первые шесть месяцев с начала года рост скромнее, но тоже заметен – 10,8%. Это, само собой, выглядит достижением на фоне провального прошлого года, но до уровня 2014-го цифры пока не дотягивают.

Заметный рост продаж по сравнению с прошлым годом виден и в отчетности публичных девелоперов жилых проектов. Так, по итогам первого полугодия группа ПИК увеличила объем реализации недвижимости на 77,6%, до 405 тыс. кв. м, а группа ЛСР – на 69%, до 228 тыс. кв. м.

И все более важную роль в продажах играют ипотечные кредиты. Так, согласно операционной отчетности группы ПИК за первое полугодие, доля ее сделок по ипотеке выросла до 49% против, например, 39,1% в 2015 году. Учитывая, что выросли и общие объемы продаж, рост ипотечных сделок в абсолютном выражении был очень значительным.

На рынок пришел отложенный спрос и люди решили, что дальнейшего падения цен ждать нечего, и интенсивная выдача кредитов – следствие именно этого, а не изменения ставок.

Ставки, конечно, в целом снижаются. Но каким бы странным это ни показалось, статистика ЦБ свидетельствует: средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях в последние месяцы росла. В феврале она была 12,11%, в марте – 12,87%, в апреле – 12,95%, а в мае – уже 13,01%.

Отчасти это связано с тем, что в марте ряд банков повысил ставки по субсидируемой государством ипотеке, приблизив их к максимально допустимым 12%. При этом уменьшилась процентная разница между кредитами по госпрограмме и рыночными предложениями, которые распространялись к тому же уже не только на первичный рынок.

Роль вторичной ипотеки отмечает и крупнейший игрок – Сбербанк. "Выдачи на 1 июля 2016 года составили 334 млрд рублей, на 1 июля 2015 года – 302 млрд рублей, прирост за год – 10%,– сообщила Наталья Алымова. – Этот прирост обеспечен в основном восстановлением спроса на вторичное жилье".

В частных банках рост спроса на ипотеку оказался еще заметнее, что повлияло и на общую статистику. Если в прошлом году, по данным ЦБ, с 1 января по 1 июня было выдано таких кредитов в национальной валюте на 379 млрд рублей, то за первые пять месяцев этого года – уже на 554 млрд рублей.

Спекулятивные квартиры

"Главная особенность сегодняшнего рынка жилой недвижимости – практически полное отсутствие инвестиционных покупок. В общей массе это единицы – все покупают для себя или для детей, что одно и то же. В то время как раньше в Москве на инвестиционное жилье приходилось 60-80% всего спроса", 

– отмечает Михаил Тонков, коммерческий директор девелоперской компании "РосЕвроСити".

Когда на рынке недвижимости стремительно надувается пузырь и купленную квартиру уже через полгода-год можно реализовать с прибылью, покупка для перепродажи – это именно спекуляция. Такие "горячие" деньги порой загоняют цены на бессмысленные высоты с точки зрения того, кому квартира нужна, чтобы в ней жить или сдавать ее в аренду. Но нет ничего удивительного, что в обратной ситуации спекулянты покидают рынок. И тем не менее, что в период бума, что сейчас, очень распространено мнение: в долгосрочной перспективе покупка недвижимости – хорошая инвестиция.

Однако мнение это сколь распространено, столь и спорно. Дело в том, что обычно, вспоминая о том, сколько стоил дом десятилетия назад, люди не учитывают ни инфляцию, ни затраты на его содержание.

Бумы, конечно, случались и будут случаться. И все же покупка квартиры для того, чтобы жить в ней или сдавать в аренду,– явно куда более разумная стратегия, чем приобретение для перепродажи. Так что изменение портрета покупателя недвижимости – совсем не плохая новость (хотя продавцы с этим могут и не согласиться). По крайней мере, тот, кто покупает квартиру сейчас, имеет куда меньше шансов остаться разочарованным сделкой, чем десять лет назад.

ГЛЕБ БАРАНОВ