Фото: А. Фёдоров
Каков потенциал развития рынка жилья в российских городах и в Иркутске в частности? Какое будущее ждёт торгово-развлекательные центры в эпоху развития интернет-торговли? Что нужно знать про потребителей при реновации ТРЦ? За счет каких игроков будет развиваться рынок офисной недвижимости в регионах России? Эти и многие другие вопросы обсуждались на IV Байкальском саммите РГУД. Скоро на SIA.RU выйдут материалы по наиболее интересным темам саммита, а пока предлагаем вам вспомнить яркие цитаты спикеров второго дня.
О спросе на жилую недвижимость Иркутска
Фото: А. Фёдоров
Ольга Бондаренко, директор управления финансирования недвижимости Байкальского Банка ПАО Сбербанк (Иркутск):
– В 2017 году спрос на рынке жилой недвижимости Иркутска и Иркутской области сократился на 30%. Образовался избыток предложения. Если посмотреть в целом по стране, то с 2014 по 2017 гг. он составил порядка 30 млн кв.м, что соответствует продажам за 9 месяцев. Как следствие, цены на рынке жилой недвижимости снизились. Но есть и положительный момент: семьям требуется меньше времени, чтобы приобрести квартиру. Кроме того, ипотечные ставки снижаются, зарплаты растут, что также стимулирует потребительский спрос.
О влиянии демографических процессов на рынок жилья
Фото: А. Фёдоров
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург):
– С точки зрения демографических процессов мы ждем, что доля семей с детьми среди покупателей жилья будет расти. На эту категорию можно делать ставку, формируя долгосрочные планы развития. Также будет расти группа старшего поколения – пенсионеров. Это категория, с которой девелоперы абсолютно не умеют сегодня работать. Придется формировать продукт для так называемого опустевшего гнезда, когда дети выросли и уехали, а у родителей осталась большая квартира, которая им уже не нужна.
Об исчезновении границы между Иркутском и пригородом
Фото: А. Фёдоров
Кристина Яковенко, коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» (Иркутск):
– Границы Иркутска стираются. Если раньше в городе строили новостройки, а за городом – индивидуальное жилье, то сейчас все иначе. В Иркутском пригороде возводят и многоквартирные жилые комплексы, и большие массивы среднеэтажных жилых комплексов. Сохраняется индивидуальное домостроение в неорганизованных коттеджных поселках и дачно-садоводческое строительство; строятся малоэтажные жилые комплексы, и, конечно, организованные коттеджные поселки более закрытого типа. Границы Иркутска и дальше будут размываться, по моему мнению, и это неплохо: Иркутск – маленький город, а за городом у нас возможностей больше с точки зрения творчества и создания качественных жилых массивов.
О долгосрочных проектах в коммерческой недвижимости
Фото: А. Фёдоров
Наталья Волощенко, директор по продажам крупному и среднему бизнесу Байкальского Банка ПАО Сбербанк (Иркутск):
– Мы считаем, что проекты недвижимости, которые создаются сейчас, должны иметь перспективу долгосрочного развития на 10, 20, 30 лет. Чтобы не стать городу короткими штанишками в виде торговых центров с недостатком парковочных мест и неудобными подъездами; офисными центрами, которые невозможно перепланировать под потребности новых арендаторов.
О перспективах торговой недвижимости в регионах
Фото: А. Фёдоров
Михаил Сафонов, директор по развитию направлений PM и ритейл, «KnightFrank» (Москва):
– Емкость рынка для дальнейшего развития торговой недвижимости в регионах выше, чем в Москве. Хотя и Москве есть куда развиваться.
Если посмотреть в Иркутске на ТРЦ «Модный квартал», которым мы управляем, то в плане арендных ставок, финансовых показателей, данный проект не уступает ни московским, ни питерским проектам. Большая часть арендаторов, находящихся в «Модном квартале», входят в пятерку лучших магазинов по всей сети в России. Это очень серьезный показатель.
В Ангарске у нас объект в управлении – торговый центр «Фестиваль», сейчас там идет вторая очередь строительства. Хотя Ангарск сложно назвать богатым городом и в нём, к тому же, наблюдается отток населения, тем не менее, по финансовым показателям «Фестиваль» может дать фору ряду московских проектов.
Таким образом, мы видим большие перспективы развития торговой недвижимости в регионах России, особенно в городах, где на сегодняшний день отсутствуют качественные проекты. Например, в Якутске, в Махачкале и ряде других городов.
О будущем иркутских ТРЦ
Фото: А. Фёдоров
Юрий Винников, исполнительный директор АН «Тысячелетие» (Иркутск):
– При планировании будущих торговых центров надо учитывать два важных фактора. Во-первых, демографический фактор. Население России по прогнозам будет уменьшаться, население Иркутской области в последние годы также стабильно сокращается. Во-вторых, поведенческий фактор. Идет смена поколений. Более экономически активным становится поколение Z. Они активно используют для покупок современные технологии, товары заказывают в интернете.
Интернет-торговля растет от года к году, уже по объемам перевалила за триллион рублей. За 2018 год по прогнозам рост составит еще минимум 20-25%. Этот фактор будет влиять на формат магазинов, представленных в торговых центрах. Магазины могут использоваться как некие шоу-румы, площади выставочных залов будут уменьшаться, зона складов, которая дешевле, будет увеличиваться. В целом, рост интернет-торговли будет вызывать рост складских площадей.
Об умении достойно выглядеть даже в кризис
Фото: А. Фёдоров
Марат Манасян, генеральный директор «M1 Solutions» (Москва):
– Я понимаю, что у нас в стране тяжелая ситуация, но та жуткая экономия, которую я наблюдаю почти везде, удивляет. Одно из самых старых правил гласит, что чем хуже у тебя идут дела, тем лучше ты должен выглядеть. Если у тебя стоит закрытое здание – мой фасады. Пусть будет чисто, чтобы люди не думали, что у тебя настолько все плохо, что не хватает денег на клининг. Это проблема не только Иркутска – это проблема всех зауральских городов.
О важности исторического центра Иркутска
Фото: А. Фёдоров
Сергей Александров, заместитель председателя комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска, главный архитектор г. Иркутска:
– У администрации города есть понимание того, что исторический центр – это то единственное, что нужно холить, лелеять и развивать, потому что в противном случае ехать в Иркутск, по большому счету, не за чем.
Генеральный план, который сейчас у нас есть, он слишком детальный, а излишняя детализированность мешает дальнейшему развитию. Мы можем запланировать на какой-то территории строительство школы или другого важного и необходимого объекта, а генплан является камнем преткновения, т.к. функциональная зона для этого совсем не предназначена. А внесение поправок в генплан – это, по срокам, год-полтора. Поэтому сейчас у нас подготовлен и проходит согласование генеральный план, в котором из 40 функциональных зон осталось всего 13.
О капитализации культурного наследия
Фото: А. Фёдоров
Сергей Маяренков, АНО «Иркутские Кварталы» (Иркутск):
– Если у наследия появляется экономика – это самый мощный ресурс для восстановления. Крупная экономика, когда нужно создать на территории деятельность с выручкой в миллиард долларов, не сработает без наследия, она будет не интересна.
Мы хотим новые объекты в «Иркутских кварталах» делать современными, не копируя 18-19 век. Многие думают, что мы хотим 130 квартал восстановить по всей территории «Иркутских кварталов». Это не так. Это будут новые, современные объекты. А объекты, находящиеся сейчас под охраной, будут восстановлены в точности, стилизации там не будет.
О важности хороших школ для капитализации жилой застройки
Фото: А. Фёдоров
Марк Сартан, генеральный директор компании «Умная школа» (Москва):
– Я в свое время выслушал все презентации новых школ и детских садов Москвы и Московской области. Прошу прощения, но это все были «коробки». Я всем задавал один и тот же вопрос: «Опыт каких стран вы изучали, когда создавали школу?». Все отвечали: «У нас есть нормы, мы по нормам и строим».
Вот эта ситуация, когда проектирование происходит исключительно по нормам, а нормы составлены не из образовательных задач, а исключительно из соображений безопасности, приводят к тому, что школы такие, какие они есть. А еще мне честно признавались в кулуарах, что школа для строителей и девелоперов – обременение. Но я считаю, что хорошая школа влияет на решение о приобретении квартир.
О сейсмостойкости жилья 335 серии
Фото: А. Фёдоров
Денис Воронов, председатель Общественного движения «Регенерация города» (г. Иркутск):
– Проблема домов периода массового индустриального освоения существует по всей стране. Но Иркутская область находится на территории повышенной сейсмической активности. При землетрясении 7-8 баллов эти дома просто складываются и мы имеем «город мертвых». Это жилье – огромный риск для местной власти. Она должна сегодня принимать решение о признании этого жилья аварийным. Но этого не происходит, потому что в силу закона если жилье признается аварийным, то местная власть должна далее предпринимать действия к сносу этого жилья и расселению жителей. В силу слабой финансовой обеспеченности местные власти этого делать не спешат. Мы хотим, чтобы понимание этих рисков возникло и на уровне федеральной власти.
О пригороде как резерве
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, г. Екатеринбург, специализированная площадка "Рынок новостроек: новые риски и новые возможности":
– Территориальный резерв для развития городского рынка жилья, ресурс пригорода уже практически исчерпан. Отдельные города пришли к этому уже сегодня. В Екатеринбурге если раньше город рос за счет окраин, то сейчас наблюдается обратный процесс: девелоперы возвращаются в сложившиеся городские территории.
О Байкальском саммите
Фото: А. Фёдоров
Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»:
Читайте также:
– Четвертый год подряд мы собираемся на иркутской земле. Иркутск удивляет идеями, проектами, девелоперами. Те проекты, которые были заявлены в рамках Property-тура, показывают, что цифровизация, новые форматы, новые подходы, которые довлеют во всем мире, успешно применяются и продвигаются в Иркутске.
SIA.RU: Главное
