«В большей части иркутских торговых центров нет управления»

В конце июля в Иркутске состоялся Байкальский саммит российской гильдии управляющих и девелоперов. Компания «М1 Solutions»,  управляющая торговой недвижимостью по всей России, представила свой доклад и провела мастер-класс, посвященный стратегическому управлению ТРЦ. Портал SIA.RU попросил генерального директора компании, Марата Манасяна поделиться мнением относительно иркутских объектов.

Чем хуже у тебя дела, тем лучше ты должен выглядеть

– Если говорить в общих словах, иркутским управляющим не хватает дальновидности. Люди, которые занимаются управлением, безусловно, могут обладать нужными знаниями, навыками и способностями к управлению недвижимостью, но часто им не хватает такого же отношения к потребителю как к себе. 

Я понимаю, что у нас тяжелая ситуация в стране, но жуткая экономия, которая наблюдается почти везде, всё же удивляет. Одно из самых старых правил: «Чем хуже у тебя идут дела, тем лучше ты должен выглядеть». Если у тебя стоит закрытое здание – мой фасады, чтобы люди не думали, что у тебя настолько все плохо, что тебе не хватает денег на клининг, или что ты не включаешь лишний раз вентиляцию, чтобы не изнашивать ее. Это проблема не только Иркутска – это проблема многих российских городов.

Червяк маленький, но способен погубить дерево

– Если за чем-то не следить и не ухаживать, посетители начнут уходить в другое место, которое больше соответствует их ожиданиям. Я понимаю, что бывают безальтернативные варианты, когда посетитель приходит в торговый центр скорее вопреки, но не надо думать, что арендатор заехал, начал платить деньги и всё, на этом ты как управляющий закончил свою работу.

Многие управляющие неразборчивы при выборе арендаторов. Это не от хорошей жизни; они  считают, что лучше площадь, заполненная хоть кем-то, чем пустая, но без дохода. Это неверно. Нередко пусть лучше будет пустая, но не будет портить целостность восприятия концепции центра посетителями, которые туда приходят. Неподходящий для концепции арендатор – он как червяк, который подъедает дерево. Дерево большое, а червяк маленький, но настойчивый, и в итоге он свалит это дерево. Арендатору проще сменить ценник, перестроить товарную матрицу, переехать в другое здание. С торговым центром все гораздо сложнее и затратнее.

Самое простое, что можно сделать – это создать «пищевые цепочки»

– У меня складывается впечатление, что в большей части иркутских торговых центров нет управления: даже имеющиеся арендаторы размещены хаотично, никто не пытается создать «пищевые цепочки», а это то, что нужно сделать в числе первых действий. 

Когда вы приходите в супермаркет за хлебом, вы вынуждены дойти до конца, потом вернуться другой дорогой к кассе, по пути много чего увидите и купите то, что изначально покупать не собирались. Это не просто так сделано. Обратите внимание на полки: рядом с кофе как правило лежат сладости, рядом с пивом – снэки. В профессиональных торговых центрах делают то же самое. А в обычных, как правило, ты видишь абсолютно нелогичные вещи: здесь у тебя обувь, но нет ремней, а ремни есть в другом краю торгового центра. После покупки одной вещи у посетителя есть импульс купить следующую в цепочке, но ему не дают такой возможности.

Дело не в 130-м квартале

– Не так все безнадежно. Например, «Модный квартал» у вас открылся. Хороший комплекс. И дело ведь не в том, что «Модный» в 130 квартале. Конечно, в другом месте в него ходили бы меньше, потому что не было бы дополнительного генератора потока, но все равно ходили бы, потому что он хорошо сделан. Я не буду сравнивать его с проектами других городов, мы говорим про то, что есть на рынке, и что доступно потребителю.