Земля, до востребования
Покупка земли с целью последующей ее перепродажи -- один из самых доходных сегодня видов инвестиций на рынке недвижимости. В 2006 году иркутские спекулянты зарабатывали на подобных сделках от 100% годовых и выше. А в текущем году, по оценкам экспертов, планка их доходности может вырасти до 150%. Но из-за несовершенства механизмов оформления участков земля остается и одним из самых рискованных инструментов для инвестирования. В "местных" особенностях этого бизнеса разбирался корреспондент газеты "Дело".
Основной принцип любых спекуляций заключается в том, чтобы вложить деньги в объект, стоимость которого имеет высокий потенциал роста, на наиболее раннем этапе. В случае инвестиций в недвижимость наибольший спекулятивный интерес объект представляет пока он находится в поле первичного рынка, т.е. имеет минимальную стоимость.
Если таким объектом является земельный участок, то это означает, что права собственности на него, скорее всего, никем не оформлены, а следовательно, его нельзя ни купить, ни продать. Поэтому в публикуемых продавцами предложениях фигурируют не сами участки, а расположенные на них дома (в основном ветхие жилые постройки). Именно такие участки под ветхими жилыми строениями и составляют 90% местного рынка. И именно они вызывают сегодня наибольший интерес у перепродавцов.
Какую площадь в Иркутске занимает частный жилой сектор, однозначно сказать сложно. По крайней мере, официальных данных на этот счет не приводится. Однако и без этого очевидно, что город почти на половину -- "исторический". Между тем доля этих вековых строений неуклонно снижается, а на их зияющих окнах появляются желто-красные растяжки "Продается. Тел.8950...". Риэлтеры подтверждают: интерес инвесторов к землям под частной застройкой растет огромными темпами. По их подсчетам, сегодня около 80% сделок по скупке деревянных строений совершается с целью дальнейшей перепродажи участков, расположенных под ними. Какова же цена вопроса?
Покупка дома с неоформленным участком -- многосложный процесс. И в первую очередь, из-за необходимости вести переговоры о его продаже с жильцами. Вопрос этот очень деликатный: инвестор старается сэкономить, расплачиваясь за объект жилплощадью для переселенцев, а жильцы стремятся извлечь из этого масимальную выгоду. Правда, если объект найден в открытых предложениях, то этот этап, скорее всего, уже позади. Но таких предложений мало. Риэлтеры предпочитают работать на конкретный заказ.
Конечно, и в этом случае они возьмут переговоры на себя. Но, как предупреждает директор АН "Байкал-недвижимость" Павел Хилов, "договариваться с жильцами становится все труднее -- их запросы растут". К примеру, расплатиться лишь квартирой, причем площадью не меньшей, чем дом, можно будет только в том случае, если дом находится в аварийном состоянии, а очередь на переселение уж очень далека. В других случаях "все немного сложнее", вздыхает и улыбается риэлтер. Особенно, если вы не единственный, кто добивается этого участка.
Дальнейшие этапы -- оформление, приватизация (если на это получено "добро" от властей) и регистрация участка потребуют, в среднем, около 100 тыс.руб (для участка площадью 10-15 соток) и займут от полугода. Не стоит также забывать и о вознаграждении риэлтеров за сопровождение сделки -- в среднем 10% от ее суммы.
В итоге продажная стоимость зарегистрированного участка на вторичном рынке в Кировском и Октябрьском районах Иркутска составит около 1,5 млн руб/сотка. Специалисты утверждают, что за год (с апреля 2006г. по апрель 2007г.) цены на участки в этих районах выросли на 100%. Павел Хилов привел пример одной такой сделки: не так давно инвестор продал участок площадью 7 соток по ул.Байкальской за 7 млн. руб, потратив год назад на его приобретение чуть больше 3 млн.руб. Участки, расположенные на "первой линии" и подходящие для коммерческой застройки, котируются еще дороже: их цена достигает сегодня 2 млн руб/сотка. Некоторые наблюдатели не исключают, что в 2007г. рост цен ускорится и достигнет 150% в год.
Высокая доходность операций с "первичными" участками сопряжена и с высокими рисками. Эксперты отмечают, что отработка даже самой ликвидной по месторасположению площадки может закончиться фатально для сделки. Проблемы могут возникнуть на этапе согласования приватизации, и такие примеры уже есть: инвестор, потративший на расселение участка 4 месяца и 3 млн руб., не смог получить его в собственность. Официально приватизация участка не противоречила генплану города. Но, как выяснилось буквально на последнем этапе (когда соответствующее распоряжение должно было быть подписано мэром), участок попадает в т.н. реестр "необходимых городу". На компенсацию в этом случае инвестор рассчитывать не мог: дом, собственником которого он стал, расселив жильцов, юридически уже не существовал.
Избежать неясных бюрократических этапов можно, купив участок на вторичном рынке. Но затраты при этом будут в несколько раз выше, т.к. приобретается уже готовый участок, и существенно вырастет срок окупаемости инвестиций.
Как уже упоминалось, стоимость готовых площадок в Кировском и Октябрьском районах -- 1-2 млн/сотка. В отдаленных и "неделовых" районах цены могут быть на порядок ниже -- например, от 150 тыс руб/сотка в Свердловском районе. Но поскольку интерес к участкам в Свердловском и Ленинском районах проявляют, в основном, строители жилья, то площадь участка должна быть не менее 1 га (100 соток). "А лучше все 10 га", -- добавляет заместитель генерального директора по организации управления и работе с клиентами строительной компании ООО "Максстрой" Максим Девочкин, отмечая, что участки таких размеров наиболее интересны строителям жилья для возведения целых кварталов. Кстати, расплачиваться с продавцом участка строители иногда предпочитают квартирами в будущем жилом проекте.
М.Девочкин также уверен, что по темпам роста цены на участки в Иркутске на левом берегу Ангары не отстают от показателей правобережных районов, и участок стоимостью 150 тыс руб/сотка, при наличии хороших характеристик, через год вполне может стоить уже 300 тыс руб/сотка.
Что касается характеристик участка, то специалисты утверждают, что от сложности (а значит, и затратности) подведения к нему коммуникаций зависит существенная часть его продажной стоимости.
Вот два примера из текущих предложений. Риэлтеры считают сложным участок по ул.Советская (район Центрального парка), выставляемый по цене 10,5 млн руб (площадь 21 сотка). Дело в том, что его владельцу придется добиваться разрешения о сервитуте (право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости), т.к. подведение коммуникаций возможно только через земли, принадлежащие владельцам Торгового центра "Иркутский". В другом примере участок помимо того, что сложен в подключении, еще нуждается и в выравнивании, хотя по своему месторасположению чрезвычайно интересен (пересечение улиц Киевская и Тимирязева). Имея назначение "под коммерческое строительство" и площадь 25 соток, он продается по цене всего 400 тыс руб/сотка -- как минимум вдвое дешевле, чем в среднем по Кировскому району.
По оценке специалиста АН "Монолит" Андрея Архипушкина, подведение сетей требует в среднем не меньших вложений, чем покупка самого участка. Но с точки зрения перепродажи это не всегда целесообразные затраты. Стратегические владельцы сами подведут коммуникации в соответствии с техническими требованиями своего проекта.
Однако заработать на подключенном участке все-таки можно. И на рынке такая схема распространена -- это привлечение соинвеcтора для строительства. Как отмечает Андрей Архипушкин, "в этом случае владелец участка предоставляет для проекта землю, а взамен получает до 20% площади построенного на нем объекта и возможность дополнительно купить часть площадей по себестоимости".
***
Земли, представляющие инвестиционную ценность, располагаются и в пригородных направлениях Иркутска. Правда, при этом они должны соответствовать одному условию: иметь категорию земель поселений, которая позволяет вести жилое и коммерческое строительство.
Цены на такие "экологичные" участки растут чуть меньшими темпами, чем земли в Иркутске. Так, за 2006 год земли по Байкальскому тракту подорожали на 70-80%. Однако в ближайшие годы, отмечают специалисты, темпы роста цен на иркутской "рублевке" могут замедлиться. Транспортная нагрузка на тракт возрастает, а следовательно, снижается степень его престижности. Уже сейчас риэлтеры отмечают превышение предложения над спросом и советуют инвесторам поискать другие перспективные, но еще недооцененные направления. Такими они называют трассы на п.Марково, Хомутово, а также Александровский и Московский тракты.
Подробнее о рынке загородной недвижимости в Иркутске читайте в одном из ближайших номеров газеты "Дело".
Источник публикации: газета "Дело", N08 (292) от 27 апреля 2007г.
SIA.RU: Главное
