Половина всей кредитной задолженности россиян приходится на ипотеку. В 25 регионах по жилищное кредитование приходится больше 50% долга. Среди «плохих» кредитов ипотека занимает всего 6%. Валютная ипотека – самая проблемная, половина задолженности по ней – просроченная. Эксперты Циан проанализировали ситуацию с ипотечными долгами по регионам, используя данные ЦБ РФ.
Четверть всей задолженность по ипотеке – по сделкам на первичном рынке. Наибольшая доля – порядка трети - в Москве и Санкт-Петербурге.
Половина валютной ипотечной задолженности – просроченная. 77% валютного долга – у жителей столичного региона.
Половина долга россиян – по ипотеке
Задолженность по ипотеке увеличивается рекордными темпами. Сейчас половина от всего «долга» россиян приходится именно на жилищные кредиты (50,3%). В августе 2019 года показатель был на уровне 43,5%, в 2020 году – 45,2%, 2021 году – 47,7%. Отметка в 50% была преодолена впервые к лету 2022 года и продолжает планомерный рост. Активное увеличение доли ипотечной задолженности было отмечено с локдауна – весной 2020 года, когда в качестве меры поддержки строй отрасли была запущена льготная ипотека.
В 2020 году задолженность по ипотеке выросла за год 22%, по остальным кредитам-только на 7%. В 2021 году и 2022 году тенденция схожая – наращивание задолженности в первую очередь – по ипотеке.
Ипотечные должники
В половине федеральных округов задолженность по ипотеке – более 50%. Наибольший долг – в Северо-Западном ФО (53%), и Центральном ФО (52,8%), чуть более половины – в Дальневосточном ФО и Уральском. По остальным ФО на ипотеку приходится меньше половины задолженности.
Количество регионов, где больше половины всей задолженности – ипотечной, увеличивается с каждым месяцем. В августе 2022 года в 25 из 85 субъектов РФ (29%) больше половины всего долга приходилось на ипотеку. Наибольшая доля (свыше 55%) – в Санкт-Петербурге (58,8%), Якутии (58,4%), Москве (56,8%), Чувашии (57,8%), Югре (55,6%). Для сравнения – августе 2021 года таких регионов было 10 или 12%. В августе 2020 года – всего 5 субъектов или 6%. В августе 2019 года – до запуска льготной ипотеки – всего 4 региона, по которым больше половины всего долга было ипотечного. Это – Чувашия, Югра, ЯНАО и Якутия.
С 2019 года только по двум регионам (Ненецком АО и ЯНАО) доля задолженности по ипотеке снизилась в процентном выражении от общей задолженности по всем кредитам. Наибольший прирост показателя за три года – в Чечне (+18 п.п., с 15% до 34%), где ипотечное кредитование в целом развито плохо за счет популярности индивидуального строительства и большой доли «просрочки». На 15 п.п. выросла доля задолженности по ипотеке от общего объема по Крыму (с 30% до 45%). На 14 п.п. – в Севастополе (38% против 53%). По 12 п.п. за три года доля ипотечной задолженности прибавила в Москве (с 45% до 57%) и Приморье (с 39% до 51%).
Ипотечные заемщики – самые ответственные
Половина задолженности россиян – по ипотеке. Однако в структуре просроченной задолженности ипотека занимает всего 5,9%. Впервые на 1 августа 2022 года доля опустилась ниже 6%. То есть 94% всех «плохих» долгов – не жилищные.
Доля просроченного долга по ипотеке планомерно снижается. В августе 2019 на ипотечные кредиты приходилось 10% всего объема просроченной задолженности (10,1%) или 77,6 млрд рублей. В августе 2020 года – 9,8% от всех просроченных долгов россиян или 79,4 млрд. В августе 2021 года доля снизилась до 7,9%, а сумма – до 75,1 млрд. А в августе 2022 года – до 5,9% или 60,7 млрд рублей.
То есть заемщики по ипотеке оказываются намного более надежными в сравнении с должниками по другими кредитам. Впрочем, ситуация отличается, в зависимости от конкретного региона.
Наибольшая доля просроченной задолженности по ипотеке сейчас – в республиках Северного Кавказа, где не так активно строится многоквартирное жилье, население предпочитает индивидуальные дома. Ставки по кредитам – выше, чем в среднем по остальным регионам как из-за повышенных рисков невозврата, так и по причине популярности вторичного рынка, где нет льготной ипотеки.
В список также вошла Калининградская область. Причем именно на нее приходится наибольший прирост «плохих» долгов за три года (с августа 2019 года) среди других регионов с наибольшей «просрочкой»: +321%
Впрочем, это не единственный регион, в котором просроченная задолженность увеличивается рекордными темпами. За три года более чем в полтора раза увеличили объем просроченной задолженности по ипотеке жители Севастополя (+150%) и Крыма (+50%). Здесь выбор банков ограничен из-за действующих санкций, кредиты выдаются по ставкам выше, чем в других регионах. Несмотря на такой рост долга, полуостров остается в числе регионов с минимальной долей просроченной задолженности – на уровне 0,1% от тощего объёма. Аналогичные показатели – в Чукотском АО и Ненецком АО.
В Москве задолженность за тот же период снизилась на 27%, в Московской области – на 20%. Доля просроченной задолженности – чуть выше среднероссийского – 0,6%.
Четверть всей задолженности – по новостройкам
Четверть от всего объема ипотечной задолженности (24%) – по квартирам, купленным на первичном рынке недвижимости. В 2019 году на «первичку» приходилось 20% от всей задолженности. С каждым годом эта доля увеличивается. Только в двух регионах, с большим объемом строительства, порядка трети всей задолженности по ипотеке – на первичном рынке. В Москве эта доля 35%. В Санкт-Петербурге – 32%. Минимальная доля задолженности по сделкам на «первичке» – в Чечне и Тыве (10-12%).
На первичном рынке недвижимости – меньшая доля просроченных кредитов, чем в сегменте вторичного жилья. В целом по РФ показатель составляет 0,2%. До октября 2020 года показатель был на уровне 0,4%. С октября 2020 по август 2021 – 0,3%, и с сентября 2021 года – на уровне 0,2%.
Самые неблагонадежные заемщики на «первичке» проживают в Адыгее, Воронежской, Ивановской областях и Северной Осетии, где доля «просрочки» среди кредитов на первичном рынке составляет 0,6%-0,7%.
За три года – с августа 2019 года - в три раза и более объем просроченной задолженности на «первичке» вырос в Севастополе (+200%), Магаданской области (+300%), Ивановской (+329%), Калмыкии (+500%). Впрочем, такие высокие значения объясняются низким уровнем закредитованности.
Например, в Калмыкии в 2019 году «плохая» задолженность составляла всего 1 млн рублей, сейчас – порядка 6 млн. Для сравнения – в Москве объемы просроченной задолженности за тот же период снизились на 11%: с 782 млн рублей до 697 млн.
На вторичном рынке просроченная задолженность выше – на текущий момент 0,6% против 0,2% на первичном рынке. В динамика показатель также снижается – в начале 2019 года показатель был на уровне 1,4%.
Половина валютной задолженности – просроченная
Половина валютной задолженности по ипотеке – просроченная. На начало августа 2022 года, согласно последним данным ЦБ, валютная задолженность по ипотеке составила в целом по РФ 7,3 млрд рублей. Причем 48% из этой суммы – просроченная задолженность (3,5 млрд). За три года – с августа 2019 года – валютный ипотечный долг снизился в 3,5 раз. А просроченная задолженность по валютным ипотекам – в 2,7 раз. На текущий момент от общей ипотечной задолженности, валютная составляет всего 0,1% против 0,5% в 2019 году.
В результате роль валютных ипотек в части формирования просрочки снижается. Сейчас только 6% всего «плохого» долга – валютный. Хотя еще в 2019 году доля была на уровне 15%. При том что в общем объеме задолженности, как было отмечен выше, валютные долги были в 2019 году всего 0,5%.
55% всего валютного долга по ипотеке – у москвичей, еще 21% - у заемщиков в Московской области. То есть 77% валютного долга по ипотеке сгенерировано за счет займов в столичном регионе.
«Столь значительные отличия ипотечного портфеля по уровню задолженности, сегментам рынка, динамике показателей, говорит о неоднородном экономическом развитии регионов, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Единые меры поддержки строительной отрасли не дают сопоставимого эффекта для различных субъектов. Льготная ипотека при низкой девелоперской активности мало эффективна для решения жилищного вопроса, а ограниченное число кредиторов и высокие ставки в отсутствии конкуренции повышают долю просрочки. Впрочем, показатели задолженности россиян с учетом минимального уровня «плохих» кредитов на данный момент не критичны. Объем ипотечного портфеля от ВВП РФ находится на уровне примерно 10%, что ниже показатель западных стран. Рынок обладает потенциалом, который может быть реализован только в ситуации с ростом доходов населения и с альтернативными адресными программами поддержки».
