Подъем цен на недвижимость закончился, констатируют эксперты. Стоит ли замораживать средства в активах, которые неизвестно когда принесут доход? Однако реализовать недвижимость, тем более недостроенную, в условиях падения спроса нелегко. Быстрее всех это смогут сделать инвесторы, заключившие договоры на основе закона о долевом строительстве.
Инвестиции в недвижимость на протяжении последних трех-пяти лет традиционно считались надежной альтернативой вложениям в активы фондового рынка -- цены на жилье росли постоянно. Согласно отчету корпорации "Инком", с начала года стоимость на столичные квартиры в среднем выросла на 29%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м. Однако эксперты констатируют, что это был последний скачок цен на недвижимость. Достаточно многочисленный класс инвесторов, вкладывавший средства и в недвижимость, и в фондовый рынок, чтобы компенсировать биржевые потери последнего времени, продают инвестиционное жилье. К этому решению инвесторов подталкивают и намечающиеся кризисные явления в самой строительной отрасли -- сложности с получением кредитов, отказ от новых проектов. В результате предложение на рынке жилья, в том числе и недостроенного, растет темпами, опережающими спрос, и по прогнозам экспертов, цены перестанут расти в ближайшее время. Если инвестор решит сейчас вывести средства из недвижимости, он зафиксирует прибыль благодаря выросшим ценам. "Теоретически дольщик, который приобрел недвижимость в начале года, сейчас ее может продать с 30-процентной прибылью",-- говорит коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. Однако на практике прибыль окажется на несколько процентов меньше. Продать квартиру инвестор сможет только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Инвестор недополучит доход из-за того, что ему придется либо потратиться на посредника, либо самостоятельно понести расходы на поиск покупателя и оформление сделки. По мнению гендиректора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, уже сейчас дисконт при продаже инвестором любого
недостроенного жилья составит 10% от текущих цен.
Схема выхода из "жилого актива" зависит от формы договора, который инвестор заключает с застройщиком. По данным портала irn.ru за 2007 год в Москве и Подмосковье объем покупаемой недвижимости по договору долевого участия составил только 10,6%, по вексельным схемам -- 24%, по договору предварительной купли-продажи -- 20,8%, по договору
соинвестирования -- 21,1%. Остальные 23,5% приходятся на смешанные схемы.
Самая юридически защищенная форма -- это договор долевого участия. Пользуются такой формой договора редко из-за
необходимости при его заключении с застройщиком оплачивать сразу половину стоимости квартиры. Для инвестора, желающего побыстрее продать недвижимость, главный плюс такого договора в том, что процесс перерегистрации квартиры на нового владельца занимает всего месяц.
В других схемах при последующей реализации недвижимости инвестором требуется согласие застройщика. Несмотря на то что начальные взносы в таких схемах меньше, чем в договоре долевого участия, процесс перепродажи недвижимости и расторжения договора гораздо более длительный и затратный. Самая распространенная схема участия в долевом строительстве -- вексельная. "По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее продать, когда она будет построена",-- поясняет партнер юридической компании "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко. При предварительной купле-продаже застройщик и дольщик договариваются о заключении через определенный
срок (несколько месяцев или лет) договора о долевом участии, сразу же дольщик делает обеспечительный взнос в пределах 10-15% от текущей стоимости квартиры. При заключении договора соинвестирования инвестор обязуется в случае увеличения себестоимости проекта, например из-за роста цен на строительные материалы, разделять со строительной
компанией дополнительные расходы. При расторжении такого договора в случае получения прибыли инвестор заплатит налог -- 24% как юрлицо или 13% как физлицо. Но самое главное неудобство всех этих договоров с точки зрения инвестора, желающего выйти из проекта,-- сроки расторжения. Они составляют несколько месяцев, за которые дисконт к
продажной цене может вырасти на 5-10%.
Главная сложность при продаже квартир в недостроенных домах -- найти покупателя. "Наш опрос показал, что 70% потенциальных покупателей жилья не хотят приобретать квартиру в недостроенном доме",-- отмечает заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина.
Татьяна Ъ-Алешкина
SIA.RU: Главное
