Жилье в Иркутске дешевеет: по некоторым оценкам, в отдельных сегментах этого рынка цены уже снизились на 20% по сравнению с уровнем начала 2008 года. Но для большинства потенциальных покупателей жилье сегодня менее доступно, чем год назад, когда оно росло в цене.
Еще пару месяцев назад Наталья и Андрей твердо запланировали взять ипотечный кредит на приобретение квартиры в Иркутске. На первоначальный взнос, по решению семейного совета, должны были пойти деньги от продажи родительской квартиры в Саянске. Но, похоже, с покупкой квартиры придется повременить: банк "завернул" уже одобренную заявку на получение займа. Кроме того, стало ясно, что квартиру в Саянске скоро продать не удастся -- ни один потенциальный покупатель до сих пор не объявился.
Возможность купить жилье потеряло не менее 70% покупателей, считает заместитель директора АН "Монолит" Ирина Селезнева, оценивая последствия прекращения выдачи ипотечных кредитов большинством банков. Именно такой в начале 2008 года была доля сделок на рынке жилья Иркутска, совершавшихся с помощью ипотеки, утверждает собеседница. Ипотечный брокер Анна Плотникова из ООО "Магазин ипотеки" подтверждает: "В сентябре из 15 наших клиентов, заручившихся ранее согласием банков на выдачу кредита, только двое получили деньги. Остальным отказано". В целом с середины сентября, говорят ипотечные брокеры, в Иркутске было отказано по 99% уже одобренным заявкам. "Банки не отказывают в приеме заявлений, но по ним либо выносятся отрицательные резолюции, либо заявки замораживаются в стадии рассмотрения на неопределенное время", -- подытоживают брокеры.
Банки почти перестали выдавать крупные и долгосрочные займы месяц назад из-за обострившихся проблем с нехваткой ликвидности. Правда, официально банкиры этого не подтверждают. В лучшем случае они заявляют, что "выдача кредитов приостановлена до пересмотра тарифов". Финансовые аналитики утверждают, что банки пересматривают кредитные ставки только "на бумаге" и на самом деле не выдают займы. "У них на это попросту нет денег, им сейчас не до кредитов, -- резко отвечает аналитик ИК "Финам менеджмент" Александр Осин. -- Максимум, что остается -- краткосрочное экспресс-кредитование потребителей".
Впрочем, банкиров тоже можно понять: официальное признание того, что кредиты выдавать нечем, может вызвать панику среди населения и особенно среди вкладчиков, которые в массовом порядке начнут забирать свои деньги из "ненадежных" теперь банков. А условия кредитования банки действительно будут вынуждены пересмотреть: деньги стали дороже, а недвижимость, как залоговое обеспечение, обесценивается.
Заметное снижение объемов продаж на рынке вторичного жилья и коррекция цен начались еще весной. "Вымывание" с рынка ипотечных покупателей только усугубило ситуацию. И хотя по статистике динамика цен в Иркутске все еще положительна (по данным портала REALTY.IRK.RU, с января по октябрь 2008 года средняя стоимость вторичного жилья поднялась на 9%), риэлтеры уже констатируют их снижение. По оценкам опрошенных респондентов, цены на готовые квартиры в Иркутске снизились с мая этого года в среднем на 10% и даже вернулись к уровням начала 2008 года. Расхождение статистики с оценками риэлтеров специалисты REALTY.IRK.RU объясняют тем, что конечные цены, по которым совершаются сделки, зачастую гораздо ниже цен предложений, используемых при расчете средних индикаторов.
Специалист АН "Тысячелетие" Юрий Винников соглашается: "Продавцам психологически трудно привыкнуть к мысли, что жилье, непрерывно дорожавшее последние пять лет, стало терять в цене. Многие просто не могут поверить, что их квартиру, стоившую не менее 2,7 млн руб еще в мае текущего года, сейчас можно продать не дороже 2,4 млн руб". "Этой осенью многие продавцы по инерции продолжают повышать цены, -- удивляется заместитель директора АН "Монолит" Ирина Селезнева. -- Приходится объяснять, что соотношение спроса и предложения серьезно изменилось, и сейчас на дюжину продавцов приходится один платежеспособный покупатель".
По словам риэлтеров, реальные суммы сделок в среднем на 10% ниже цен, заявленных в листе предложений. "Иногда скидка завуалирована, -- добавляет риэлтер АН "Бюро недвижимости Иркутска" Егор Охотин. -- К примеру, продавец сам оплачивает налог с продажи квартиры, которой владеет менее трех лет. Напомню, еще полгода назад именно покупателю предлагалось заплатить этот налог сверх стоимости квартиры".
Еще чувствительнее приостановка кредитования сказалась на рынке новостроек, где от банковских ресурсов зависят не только покупатели квартир, но и сами застройщики. По данным WWW.REALTY.IRK.RU, средняя стоимость строящегося жилья снизилась с начала года на 8% -- с 53 до 49 тыс руб/кв.м (по ценам предложений). Однако большинство застройщиков стараются не слишком акцентировать на этом внимание. "Иначе покупатели станут ждать дальнейшего снижения цен, -- считают аналитики. -- Не беспочвенны и опасения, что банк, выдавший строительной компании кредит под залог земли и будущего объекта, примется пересматривать ликвидность залога и требовать дополнительного обеспечения".
"Как только появились признаки стагнации, с рынка стали уходить спекулятивные инвесторы, а это 50-60% спроса, причем с живыми деньгами", -- объясняет необходимость снижения цен менеджер по продажам ООО "ОфисСтрой" Артем Березиков. Оставшиеся покупатели -- почти всегда заемщики, говорит собеседник и утверждает, что в августе и сентябре 90% всех покупок в его компании совершалось с помощью жилищных кредитов. А объем продаж в это время сократился по сравнению с весной в два раза.
Негласные скидки для покупателей строящихся квартир достигают 10%, -- "выдают" застройщиков в агентствах недвижимости. А в объектах некоторых крупных застройщиков скидки достигают 200 тыс руб при покупке двухкомнатной квартиры.
Не признаются застройщики и в сокращении объемов строительства: ни в одной из опрошенных газетой "Дело" компаний не подтвердили планы по "замораживанию" части объектов. Однако в строительной компании "Танар" сообщили о намерении более тщательно оценивать рентабельность будущих объектов и не начинать новое строительство до тех пор, пока в завершенных проектах не будет выкуплена хотя бы половина площадей.
Опрошенные строители в один голос заявляют, что в нынешнем году будут застраивать все запланированные площадки. Но некоторые из них прогнозируют сокращение предложения за счет снятия с продажи части квартир. "Будем сокращать количество объектов, выставленных на продажу, и продавать только на стадии 50-процентной готовности", -- заявили в "ОфисСтрое". Аналитики сильно сомневаются, что такая возможность у строительной отрасли будет. "Конечно, это неплохой тормоз коррекции цен наряду с сокращением объемов строительства, -- оценивают инициативу застройщиков специалисты УК "Финам менеджмент". -- Но мало кто из игроков может похвастаться объемом ликвидности, достаточным для таких игр". Скорее всего, игроки надеются на сокращение объемов предложения и приостановку падения цен за счет ухода с рынка более слабых конкурентов -- мелких компаний, которые не перенесут финансового голода.
А пока иркутские застройщики более охотно обсуждают ухудшение качества жилья, к которому, по их словам, может привести снижение цен и объемов продаж. По мнению специалистов "ОфисСтроя", только уменьшение толщины кирпичных стен до 0,5 метра снизит расходную часть компаний на 15%. Также строители не исключают, что будут вынуждены перейти на китайские стройматериалы и использование более дешевых, но еще не проверенных временем технологий.
К сегодняшнему дню стоимость строящегося жилья в Иркутске в конечных сделках уже снизилась, по разным оценкам, на 20% по сравнению с уровнем начала 2008 года. Но покупателей вернут на рынок только доступные кредиты, знают аналитики. И даже когда банки возобновят выдачу займов, новые условия кредитования могут оказаться для многих неподъемными.
Доля населения, которому доступна ипотека, может сократиться в 2-3 раза, заявил руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев в ходе прошедшей на днях онлайн пресс-конференции. В будущем, по его мнению, не все будут иметь возможность взять кредит по предложенным ставкам, которые уже сейчас выросли примерно на 60% (на 5-6 процентных пунктов, -- прим.СИА), считает эксперт. Ужесточится и политика банков по отношению к заемщикам, работающим в отраслях "повышенного риска", что еще более снизит долю населения, которому доступна ипотека.
Наталья, планировавшая взять кредит на покупку квартиры этой осенью, рассуждает так: "Не хочется брать ипотеку под 16% годовых, если еще пару месяцев назад это можно было сделать под 11%. В моем случае разница в 5 процентных пунктов составит 5 тыс руб ежемесячно. Трудно решиться, даже если доходы позволяют".
В заключение следует отметить, что некоторые эксперты не спешат сочувствовать тем, кому кредит взять не удалось. По их мнению, наличие кредитных обязательств в такое время может оказаться более проблематичным, чем их отсутствие. Ведь основным залогом по ипотеке является купленная квартира, а поскольку стоимость жилья продолжает снижаться, кредиторы могут попросить у заемщиков дополнительного обеспечения или досрочной расплаты по обязательствам.
К чему может привести обесценивание залога по ипотечным займам -- читайте в следующем номере газеты "Дело".
Использованы данные портала REALTY.IRK.RU
SIA.RU: Главное
