Загородное жилье. Строительство загородного жилья в Иркутской области переживает очередной бум. Иметь свой дом сегодня не столько модно, сколько выгодно

Дом за городом: сделай сам

Строительство загородного жилья в Иркутской области переживает очередной бум. Иметь свой дом сегодня не столько модно, сколько выгодно: в большинстве случаев строительство собственного жилья обходится дешевле покупки квартиры в обычной многоэтажной новостройке.

Такого всплеска интереса к малоэтажному строительству в Иркутске участники рынка не видели с 1998 года. И это не удивительно, говорят они: цены на готовое жилье в черте города достигли таких высот, что люди решаются на строительство собственного дома. Только с начала 2007 года, по оценкам наших собеседников из числа строителей, объемы загородного строительства возросли в 3 раза.

На текущий момент, по данным REALTY.IRK.RU, средняя стоимость строительства дома составляет 25 тыс руб/кв.м, а средняя стоимость жилой площади в новостройках Иркутска -- 48 тыс руб/кв.м. В этой статье мы попробуем разобраться, из чего складываются затраты на строительство собственного дома.

Участок

Любой дом начинается с земельного участка. От его характеристик зависит, как будет идти строительство и возможно ли оно вообще. Поэтому выбранную площадку сначала нужно оценить. Для этого производится геодезическая съемка и инженерно-геологические изыскания территории. Специалисты изучат такие параметры участка, как его конфигурация, рельеф, ориентация по сторонам света, пропорции, положение к улице, соседним участкам и существующим на них постройкам, наличие инженерных коммуникаций.

Но самыми важными качествами участка являются способность грунта нести нагрузку строящегося здания, уровень грунтовых вод, качество воды в скважине и т.п. "К примеру, по левой стороне Байкальского тракта покупатели сталкиваются, в основном, с необходимостью выравнивать участки. Там они практически все идут под уклон, -- говорит специалист строительной компании ООО "Лэнд-комплекс" Денис Волков. -- По правой стороне [тракта] другая проблема -- близость к поверхности грунтовых вод. Дома там нужно строить на сваях". Респонденты уверяют, что профессиональный оценщик заранее предупредит покупателя о подводных камнях и предстоящих затратах по освоению участка.

Стоимость такого исследования колеблется в пределах от 10 до 30 тыс руб в зависимости от сложности работ.

Стоимость же самой земли зависит от ее месторасположения. Так, по данным REALTY.IRK.RU, самые дорогие участки (от 30 до 60 тыс руб за сотку) по-прежнему находятся по правой стороне Байкальского тракта: до 25 км тракта и в его конце, в районе поселка Листвянка. Далее следуют Александровский и Голоустненский тракты: здесь сотка земли стоит в среднем 15 тыс руб. Среди предложений по продаже участков вдоль Московского и Качугского трактов можно встретить цены от 5 до 20 тыс руб за сотку.

Проект

Следующая стадия -- проектирование жилища. В зависимости от желаний и возможностей заказчика этот этап может занимать от нескольких недель до нескольких месяцев. В первую очередь решается вопрос исполнения дома, здесь застройщики четко выделяют два вида -- деревянное (брус, цилиндрованное бревно) и кирпичное. "Больше половины клиентов выбирают брус и ориентируются на площадь 100-120 кв.м. Хотя в последнее время все более популярны площади в районе 80 кв.м", -- рассказывает менеджер строительной компании "Свой дом" Валентина Янова. Кирпичное домостроение занимает 45% от общего объема, и для этого сегмента характерны несколько большие площади -- от 150 кв.м.

Проект дома может быть как индивидуальным, так и типовым. Первый вариант, по понятным причинам, стоит дороже -- от 100 до 500 тыс руб -- и может разрабатываться от одного до трех месяцев. Адаптация готового проекта из каталога проектировщика -- 10-40 тыс руб в зависимости от внесенных корректировок. Его подгонка занимает не более двух недель.

Архитекторы советуют договориться "на берегу" о всех деталях вопроса, вплоть до мелочей. "Частенько приходится корректировать уже готовые дома, выполненные без проекта, -- рассказывает архитектор ООО ПБ "Традиция" Юлия Марчук. -- То лестницу неправильно рассчитали, то скважину пробурили в неудобном месте и так далее. Особенно сложно решать такие проблемы, когда дом уже построен. Тем более, что это дополнительные затраты для заказчика", -- предостерегает специалист.

Строительство

И, наконец, заключительный этап -- строительство. Хотя и его можно разбить на несколько стадий. Для начала -- планировка территории и подготовка нулевого цикла: производится подсыпка-выемка грунта (иногда намыв территории), устанавливается фундамент, строится подвал (если он предусмотрен проектом). Иными словами, строится та часть здания, которая будет находиться ниже уровня земли или вровень с ней. Стоимость таких работ составит от 20 тыс руб за подготовку площадки и от 3 тыс руб/кв.м за фундамент (в стоимость входят материалы).

Второй и основной этап -- возведение коробки (стены с наружной отделкой, перекрытия с черновой стяжкой, проложенные в стенах инженерные коммуникации, окна, наружные и балконные двери, а также кровля). Здесь стоимость опять же зависит от материала -- брус или кирпич. Дерево дешевле: цена квадратного метра находится в диапазоне 9-14 тыс руб. Исполнение из легкобетонного камня увеличивает стоимость квадратного метра до 13-16 тыс руб. От 15 до 25 тыс руб/кв.м стоит строительство кирпичного дома.

Работы третьего этапа -- внутренняя отделка дома, завершающая все основные работы по зданию, и установка предусмотренного проектом инженерного оборудования. Стоимость этого этапа очень индивидуальна, поэтому застройщики не берутся дать даже приблизительную оценку финансовой составляющей.

Рекомендации

Помимо общей рекомендации "обращайтесь к профессионалам", специалисты дают еще несколько практических советов. Во-первых, следует пользоваться только проверенными временем строительными материалами. "Сейчас новые материалы и технологии появляются на рынке как грибы после дождя, -- предупреждает Юлия Марчук. -- Однако зачастую материалы, активно рекламируемые как "надежные и экономичные", еще не прошли испытания временем в текущих климатических условиях". По ее словам, изобретение должно использоваться в местном строительстве хотя бы 5 лет.

Вообще желание сэкономить на материалах может привести к печальному результату, говорят строители. "К примеру, некоторые компании предлагают такой вариант дома, когда деревянный сруб снаружи обложен кирпичом. Он привлекателен тем, что дом выглядит благороднее, дороже, да и заезжать в него можно уже после того, как готова внутренняя часть", -- рассказывает Юлия Марчук. Однако такой вариант строительства может обернуться дорогой ценой. "Во-первых, нужно быть готовым к тому, что дерево может просто загнить. А в случае пожара получится эффект камина -- внутри все мгновенно выгорит дотла", -- предостерегает эксперт.

А как узнать, что данный подрядчик добросовестно выполнит работу? Как признаются сами застройщики, профессионалы нынче в дефиците, несмотря на обилие фирм, предлагающих такие услуги. Надежный исполнитель -- необязательно фирма с именем. Часто не оформленная юридически бригада квалифицированных специалистов может дать "100 очков форы" строительным компаниям с впечатляющими оборотами. Стоит работа частников не дешевле, чем в среднем по рынку, но и сравнить ее с прайсами крупных застройщиков нельзя. Поэтому такие бригады передаются клиентами "из рук в руки", по рекомендации. За неимением таковых заказчику следует посмотреть уже готовые объекты застройщика и побеседовать с его клиентами на предмет компетентности и пунктуальности строительной фирмы.

Если вы - первопроходец

А что если территория, на которой запланировано строительство, не обустроена -- нет коммуникаций? Затраты в этом случае значительно возрастают. Бурение скважины -- около 100 тыс руб, установка подстанции -- в этих же пределах. В этом случае из соображений экономии, а также безопасности уместно обзавестись соседями. Застройщики уверяют, что такие первооткрыватели встречаются нередко, ведь неосвоенная земля на 10-15% дешевле, чем заселенная. Обычно 3-5 соседей делят затраты на подведение сетей поровну.

Необходимо иметь ввиду, что помимо сетей нужна и другая инфраструктура -- хорошая дорога, детские площадки, магазины и т.д. В Иркутском районе, по словам загородных застройщиков, только первые километры Байкальского тракта, да и то с большой натяжкой можно отнести к инфраструктурно развитому пригороду.

СИА. Использованы данные REALTY.IRK.RU

Источник публикации: газета "Дело", N16 (300) от 31 августа 2007г.

Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)