Склады в Иркутске: новое и хорошо переделанное старое
На сегодняшний день складские помещения -- это самый спокойный сегмент регионального рынка коммерческой недвижимости. В Иркутске стоимость их аренды растет сравнительно медленно (на 10-15% в год), а предложение почти покрывает спрос: с этим утверждением, хотя и с оговорками, соглашаются многие риэлтеры.
Из новых тенденций наблюдатели отмечают появление в продаже объектов от застройщиков жилья -- складские помещения в глухих цоколях новостроек. Но в то же время, сетуют они, масштабных проектов по строительству современных и высокотехнологичных складов в Иркутске в скором времени не предвидится: инвестиции нужны серьезные, а сроки окупаемости -- долгие.
Оценивать суммарный объем складских площадей в Иркутске риэлтеры не берутся, но дают уверенный прогноз, что в 2007 году их парк прирастет еще на 15-17 тыс кв.м. Две трети от этого объема уже введены. Новые площади появляются за счет реконструкций и строительства. Доля последнего -- 3-4 тыс кв.м.
Классовое наследие
Иркутский рынок складской недвижимости на 85% состоит из объектов времен советской эпохи, по качеству соответствующих одному их двух низших классов -- C и D. По суммарным объемам площадей эти группы почти равны.
К первой группе (класс D) можно отнести склады, нуждающиеся в капитальном ремонте или реконструкции. Они лишены таких инженерных изысков, как регулируемый температурный режим, сигнализация и система автопогрузки товара, и в лучшем случае имеют лишь косметическую отделку и стеллажи.
Во второй группе -- склады C-класса: те же советские постройки, но неплохо сохранившиеся благодаря капитальному ремонту и обладающие некоторыми элементами современных технологий, например, охранно-пожарной сигнализации.
Стоит отметить, что склады обеих категорий непременно располагаются в промышленных зонах, в близи от автотрасс и ж/д тупиков.
Оставшиеся 15% иркутских складов возведены в новое время и по качеству могут быть отнесены к категориям A или B. Но некоторые эксперты утверждают, что примеров класса А Иркутск еще не видел.
Тем не менее, новые склады в Иркутске строятся. Специалист из агентства недвижимости "Поместье" Татьяна Титова сообщила, что новые площадки, твердо "тянущие" на класс В, в последнее время активно появляются вдоль ул.Трактовая. По ее наблюдениям, только с начала года там возведено не менее пяти объектов (каждый площадью около 800 кв.м). Все они строятся "для себя". А одна крупная региональная агропромышленная компания даже запланировала возвести 10 тыс кв.м складских площадей, купив 3 га земли за 100 млн руб в районе станции Кая. К классу В в Иркутске также относят складской модуль "Меридиан" в Ленинском районе и комплекс ООО "Иркутский хладокомбинат" в Свердловском районе (ст.Кая).
Отметим, что помещения категории В -- это объекты, построенные не раньше 90-х годов. От складов высшего класса А их отличает, например, отсутствие системы управления комплексом, не слишком высокая скорость грузооборота и ограниченный функциями приема, хранения и отгрузки товара перечень логистических услуг.
Комплексы класса А предоставляют полный спектр логистических услуг (комплектация заказов, маркировка, фасовка, упаковка, доставка в розничные точки) и приспособлены для быстрого грузооборота. В Иркутске в таком качестве свои терминалы позиционируют компания "Балтика" (Ленинский район, площадь 5,2 тыс кв.м) и "Иркутский хладокомбинат" (площадь 5 тыс кв.м, в планах компании до 2008 года ввести еще 2 таких терминала). Однако собеседник из числа риэлтеров Василий Ломыга (специализируется на коммерческой недвижимости) считает, что для высшей категории у названных объектов маловаты площади. "Для привлечения крупных арендаторов нужны площади не менее 10 тыс кв.м, таких объектов у нас нет, а сами торговые сети строительством не должны заниматься", -- рассуждает он.
Впрочем, есть примеры, ставящие под сомнение это утверждение. Так, российская сеть магазинов электроники, название которой собеседники просили не указывать, недавно развернула в Иркутске строительство комплекса на участке площадью 3 га в районе Ново-Иркутской ТЭЦ (предполагаемая площадь объекта 1,5 тыс кв.м). По информации источников, аналогичные проекты в городе затевают еще несколько торговых операторов.
А девелоперам дорогостоящие затеи со строительством складских комплексов без конкретного заказчика кажутся не слишком привлекательной идеей. В качестве примера приводится опыт иркутского предпринимателя, намеревавшегося начать рентный бизнес на складском поприще, но на середине пути резко изменившего свои планы. Бизнесмен задумал возвести здания общей площадью 50 тыс кв.м по ул.Трактовая рядом с объектами сети "Бонус". Однако после сдачи первой очереди (4 тыс кв.м) он подсчитал, что использование объекта для оптовой торговли гораздо прибыльнее, нежели в качестве складского модуля: при затратах на строительство в $600-700 за кв.м складской терминал окупится за 4,5 года, а оптовая база -- за 2,5 года. В результате площадку, идеально подходящую для создания складского комплекса (ж/д тупик и выход на 2 автотрассы) было решено отвести под оптовую торговлю.
У мелких арендаторов, похоже, проблем со складскими помещениями будет меньше. Как выяснилось, иркутские застройщики жилья готовы предлагать под небольшие хранилища 200-300 кв.м в глухих цоколях своих новостроек. По словам Татьяны Титовой, объекты пользуются популярностью у местных торговых компаний, которым не требуются слишком большие площади и широкие подъездные пути. Правда, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников считает, что в домах, изначально не предназначенных для хранения товара, высока опасность затопления и других аварий. Отразится ли это на популярности объектов -- говорить пока рано, считает эксперт, тенденция только набирает обороты.
В целом спрос на складские помещения за счет предложений аренды можно считать удовлетворенным, соглашаются риэлтеры, но с оговоркой: "Необходимо уточнить, соотношение какого спроса и какого предложения имеется в виду". "Клиент приходит с просьбой найти склад или базу с конкретным набором технических характеристик, в определенном районе, площадью не менее 1-2 га, с ж/д тупиком и хорошим подъездом с автотрассы. В течение двух-трех месяцев потребность, как правило, удовлетворяется, но с некоторыми жертвами: другой район, меньшая по площади территория, отсутствие тупика и т.п.", -- рассказывает Юрий Винников.
Аренда
По мнению Юрия Винникова, диапазон арендных ставок на складские помещения в Свердловском районе Иркутска сегодня составляет 180-350 руб/кв.м в месяц, в Ленинском -- 150-350 руб/кв.м, в Куйбышевском -- 200-350 руб/кв.м.
Применительно к ул.Трактовой (Ленинский район), по оценке Василия Ломыги, стоимость аренды такова: склад -- 300-350 руб/кв.м в месяц, точка оптовой торговли -- 500-600 руб/кв.м.
До конца года эти уровни уже не изменятся, говорят специалисты. По их словам, традиционный рост стоимости аренды происходит в феврале-марте, обычно на 10-15%. "Это плановое увеличение, оно предусмотрено в договорах", -- отмечает Василий Ломыга.
Продажа
Диапазон цен продажи складских помещений на вторичном рынке Иркутска по данным портала REALTY.IRK.RU выглядит сегодня следующим образом:
-- от 11784 до 38000 руб/кв.м в Ленинском районе;
-- от 28000 до 54860 руб/кв.м в Свердловском районе;
-- от 11580 до 44870 руб/кв.м в Куйбышевском районе;
-- от 60256 до 76000 руб/кв.м в Октябрьском районе.
Всего на текущий момент на сайте REALTY.IRK.RU на продажу выставлено 17 объектов производственно-складской недвижимости. Из них складских помещений в чистом виде только 4. Так, по цене 8,7 млн руб собственник продает теплый склад в Октябрьском районе (площадь 335 кв.м). Кроме того, продается складской комплекс на ул.Батарейная в Ленинском районе общей площадью 18061 кв.м. Цена -- 180 млн руб. В Куйбышевском районе по ул.Радищева продается складской терминал общей площадью 1770 кв.м по цене 20,5 млн руб. Двухэтажное помещение под склад площадью 800 кв.м по ул.Булавина в Свердловском районе выставлено по цене 40 млн. руб.
СИА. Использованы данные REALTY.IRK.RU
Источник публикации: газета "Дело", N19 (303) от 12 октября 2007г.
SIA.RU: Главное
