В результате кризиса ликвидности на мировых фондовых рынках ряд российских банков стали сворачивать или ужесточать условия программы ипотечного кредитования. Другие банки, наоборот, объявляют о своей готовности обслуживать заемщиков-отказников. По прогнозам аналитиков, кризис ликвидности продлится, как минимум, до весны следующего года.
В интервью Ъ председатель правления банка "Дельтакредит" ИГОРЬ КУЗИН рассказал, каким образом в таких условиях будет развиваться российская ипотека.
-- Как долго, на ваш взгляд, будет продолжаться кризис?
-- Еще летом рассуждения про кризис казались какой-то сказкой из-за рубежа. Но Россия ведь очень сильно привязана к международному рынку капитала в силу своей открытости. Кстати, открытость -- это палка о двух концах. Она очень помогает, когда все идет на подъем, и она же очень сильно мешает, когда все идет вниз. Я соглашусь с теми аналитиками, кто говорит, что мы наблюдаем только начало кризиса. Он будет длиться как минимум полгода, максимум -- еще дольше, до
полутора лет. И пока фундаментальные проблемы, связанные с потерями от кризиса subprime в США, себя не исчерпают, будет неясность на всех рынках. В таких условиях ипотечному банку нужно быть очень осторожным не только в оценке кредитного качества заемщиков, но и в оценке темпов собственного развития.
Надо всей стране: и банковскому сектору, и регуляторам, и правительству -- принять как аксиому, что будет плохо как минимум 12 месяцев. И готовиться как раз к этому сценарию. А не к сценарию, когда все будет нормально. Иначе любая невыплата одного из российских эмитентов на рынке капитала сразу приведет к переоценке России, и мы вновь увидим 1998 год.
-- Случись проблема с российскими банками, может реализоваться самый неблагоприятный сценарий, вплоть до безработицы?
-- Сегодня мы, слава богу, этого еще пока не видим. Но если продлить логическую цепочку, то раз не хватает ликвидности в банковском секторе, тогда замедлятся кредитные программы, в том числе и в реальном секторе. Это приведет к сворачиванию расходов на новые проекты и персонал. Знакомый сценарий из любой экономики. Это уже сейчас происходит в США и начинается в Европе. Я не исключаю, что на фоне общего экономического замедления подобные процессы мы можем
увидеть и в России, но в очень отдаленной перспективе.
-- Как банк "Дельтакредит" готовится к такому развитию событий?
-- Мы не можем контролировать эти события, а можем лишь влиять на факторы, находящиеся под нашим контролем. И такая работа ведется всегда. Когда в стране все было прекрасно и радужно, в "Дельтакредите" уже задумывались над тем, что всегда так не будет. Мы заранее создали "подушку" ликвидности. Получили $300 млн от акционеров, есть займы от IFC и Международного банка, плюс привлекли на публичном рынке рублевые и валютные займы (на рынке сейчас обращаются два займа "Дельтакредита" на общую сумму 3,5 млрд руб., а также еврооблигации на $200 млн.-- Ъ). Все это позволило нам
сохранить свои условия кредитования неизменными.
-- С какими проблемами сталкивался банк во время реализации залога, чтобы компенсировать собственные потери?
-- До сегодняшнего дня их не было. Мы уже накопили достаточно судебных случаев и можем делать выводы на статистическом уровне, что вот таким образом система судов России реагирует на такого рода заявления истцов. Единственное отличие в том, что подобная практика была протестирована, когда на рынке все было очень хорошо. При изменении конъюнктуры возникнет вопрос о том, как изменится судебная система, будет ли она реагировать так же на иски кредиторов? Точно
могу сказать, что если примут закон о невозможности выселения неблагополучных заемщиков из квартир, то это просто убьет ипотеку.
-- Какие изменения в действующее законодательство, на ваш взгляд, необходимы? Что вы делаете в этом направлении?
-- За прошедшие четыре года мы выступали за модернизацию законодательства о залоге, причем не только недвижимого, но и движимого; участвуем в законе о потребкредите; работаем над нюансами, связанными с секьюритизацией. Сегодня, к сожалению, закон об ипотечных ценных бумагах не работает. Принимая его, у нас думали, что он нужен эмитенту, и совсем забыли, что эти бумаги нужны инвесторам. У нас нет пенсионных фондов, которые могли бы вкладываться в ипотечные бумаги; нет страховых резервов; банковский сектор тоже не заинтересован из-за низкой доходности ипотечных бумаг; у банков нет никаких налоговых привилегий, которые есть, например, у госбумаг. Я за то, чтобы позволить офшорным структурам выходить на наш рынок и наши биржи.
-- Вы продолжаете работать над продвижением поправки в ипотечный закон, связанный с госрегистрацией залога на недвижимость?
-- Сейчас ипотечная сделка признается осуществленной только после госрегистрации, в то время как кредит выдается во время подписания договора. Любая из сторон сделки может приостановить регистрацию жилья на 30 дней или вообще ее отменить. А так как банк не может выдать деньги на руки, пока не получит документы на госрегистрацию, то заемщик вынужден тратить массу времени, сил и денег на услуги депозитариев (по нашим приблизительным расчетам, на эти услуги в год тратится порядка $300 млн). Для того чтобы таких проблем не возникало, мы предлагаем для ипотечных сделок запретить сторонам в одностороннем порядке отзывать регистрацию сделки.
-- Какую долю в ипотечном портфеле "Дельтакредита" составляют прямые продажи и кредиты, выкупленные вами у других банков?
-- Доля выкупленных кредитов около 20%. У нас уже около пяти лет работает программа по сотрудничеству с банками-партнерами. Несмотря на то что программа развивается, может быть, чуть медленнее, чем у других, но очень качественно. Просрочка по выкупленным кредитам даже меньше, чем наша общая просрочка.
-- Увеличился ли объем предлагаемых к выкупу долгов от региональных банков при сегодняшнем кризисе ликвидности?
-- Мы стали больше видеть предложений по выкупу пулов кредитов от банков, работающих не по нашим стандартам. Это значит, что те, кто финансировал банки раньше, сейчас не могут выкупать их кредиты. Мне кажется, что у наших многих банков не появилось пока еще четкого понимания сложности сложившейся ситуации и на международных рынках, и
на местном рынке капитала. Многие еще не понимают, что деньги стали стоить дороже. И что нельзя ожидать тех же самых условий, которые были раньше.
-- Вы признаете, что в России в ближайшее время изменится ситуация с выдачей кредитов, в том числе и с ипотечными?
-- Абсолютно однозначно. Сложится новая картина, во-первых, в банковском секторе. Из-за того что будут переоценены активы, что повлечет переоценку всех банковских продуктов и моделей бизнеса банков. Объективно повышение стоимости кредитов уже состоялось. В перспективе пяти лет мы уже не вернемся к тем уровням стоимости денег, которые были еще буквально шесть недель назад. Дальше встает вопрос, на сколько вырастет стоимость привлечения -- на 50-100
базисных пунктов (б. п.) или 300-400 б. п. Это все-таки две разные вещи, которые приведут к совсем разным последствиям. Если рост на 50-100 б. п. приведет к конкурентной борьбе и незначительному повышению ставок, то движение на 300-400 б. п. будет означать совсем другие проблемы.
-- Какова рентабельность ипотечного бизнеса "Дельтакредита"?
-- По международной отчетности за это полугодие возврат на инвестиции у нас составляет около 13%. Мы увеличим нашу прибыль до конца года, хотя и повышаем сейчас капитал, и рассчитываем достигнуть рентабельности в пределах 17-18%.
-- Вы работаете совместно с риэлтерскими агентствами и кредитными брокерами?
-- У нас есть партнерские отношения с большинством риэлтерских агентств. Но с брокерами мы пока не работаем. Не работаем в том плане, что мы им не платим. Мы хотим сами видеть клиента -- видеть, что это вы, у вас красивые глаза и вы предоставляете нам реальную информацию о себе и своей экономической ситуации. Вот это нам очень важно знать. Потому что большое количество проблем на рынках развитых и развивающихся стран с точки зрения просрочки идут как раз от того,
что банки не знают, кому они выдают кредиты.
-- А почему тогда вам предпочтительнее работать с риэлтерскими агентствами?
-- Риэлтеры более приближены к клиенту. Они больше заботятся о том, как помочь клиенту решить жилищный вопрос быстро, удобно и доступно. Поэтому мы общаемся с ними и помогаем решать проблемы их клиентов.
-- Кто кому платит в цепочке "банк--риэлтер"?
-- Сегодня мы не платим риэлтерам, потому что на рынке не созрела еще структура, управляемая с точки зрения комиссий. Мы готовы платить. Но сделать так, чтобы и риэлтер знал, что он получает конкретную сумму за этого клиента, и чтобы компания, в которой риэлтер работает, тоже знала, что это происходит, и так далее -- сегодня это все очень трудно осуществимо.
-- Возможно ли сейчас придумать на ипотечном рынке более креативные продукты, чем уже имеющиеся?
-- Безусловно, инновации на рынке будут всегда. Но ожидать революцию очень сложно. Прежде всего потому, что, к сожалению или к счастью, моду диктуют инвесторы. А они очень сильно не любят нестандартность. Скажу честно, для подавляющего большинства российских клиентов простой кредит с 20-процентным первоначальным взносом и низкой
ставкой есть самое лучшее решение жилищного вопроса. Это не только наша особенность, но и правило во всем мире.
-- Какая, на ваш взгляд, самая большая проблема в российской ипотеке?
-- Цены на жилье и нехватка финансовых ресурсов в системе в ближайшем будущем. Мы все зациклились на ставках, которые за последние три года упали, и в 2,5 раза повысилась доступность ипотеки. Анализируя наш портфель, мы пришли к следующим выводам. Те люди, которые раньше брали ипотеку и могли позволить себе кредит на $50 тыс., сейчас могут
позволить кредит в $125 тыс. В это же самое время для той же семьи доступность недвижимости уменьшилась наполовину, за счет роста цен на квартиры. Как бы мы ни старались регулировать ставки, секрет кроется в ценах на недвижимость. Несмотря на то что лично я являюсь сторонником рыночных отношений во всем, в случае строительства я выступаю за более жесткий подход к планированию. Неважно, кто будет строить -- государство, частные партнерства или иностранные инвесторы. Важно, по какой цене жилье будет продаваться. Это и есть выход для всей страны. Выход не для ипотечных банкиров, а для страны в целом. Тогда ставки даже в 15% будут на самом деле теми же самыми, что сейчас 10%.
Интервью взяли Юлия Ъ-Чайкина и Светлана Ъ-Дементьева
SIA.RU: Главное
