СОБСТВЕННОСТЬ

Качество управления собственностью в Иркутске уже превосходит его количество

Владение любой коммерческой недвижимостью должно быть эффективным. Если недвижимость является источником дохода, то этот источник должен приносить максимальную прибыль. Если объект недвижимости -- это собственный офис, магазин или склад, то его эксплуатация не должна негативно отражаться на ликвидности объекта и, тем более, на жизнедеятельности компании. В общем, собственность требует эффективного управления. И, разумеется, в этом деле есть профессионалы, для коих оказание услуг менеджмента собственности является непосредственно бизнесом. На каком уровне эти услуги представлены сейчас в Иркутске и каковы перспективы их развития -- выяснял корреспондент газеты "Дело".

А что это?

Управление собственностью (property management -- англ.) в базовом понимании -- это оптимизация использования и планирование структуры портфеля недвижимости в соответствии с долгосрочными целями развития компании. Более конкретно суть предмета можно понять из перечисления услуг, оказываемых управляющими компаниями: консалтинг проекта (проектирование и оценка будущей доходности проекта на этапе его создания), брокеридж (поиск арендаторов), стратегия продвижения, инфраструктурное обслуживание объекта и др. Общая цель этих услуг, независимо от того, в комплексе они оказываются или частично -- оптимизировать прибыльность объекта, если он является источником дохода, или только его эксплуатационную часть, если объект является, по сути, стенами для основного бизнеса.

Последний вариант сотрудничества собственника и управленца в России развит слабо даже на уровне крупного бизнеса -- отечественные бизнесмены пока не осознали необходимость профессионального управления корпоративной собственностью с целью повышения ее рыночной ликвидности.

Гораздо больше поводов заняться оптимизацией использования объекта -- у девелоперских компаний и собственников, зарабатывающих на продаже и сдаче в аренду деловой недвижимости. И хотя сейчас спрос на офисные и торговые площади пока в разы превышает предложение, конкуренция между проектами на бурно растущем рынке не за горами. Особенно это заметно в секторе торговой недвижимости. Так, девелоперы уже сейчас более тщательно, чем раньше, планируют концепции будущих проектов: площадь, планировку, инженерную начинку, уровень арендаторов и т.д.

В классическом варианте часть из этих вопросов девелоперы предпочитают отдавать на выполнение аутсорсинговым компаниям, то есть на подряд. И этому есть объяснение. Во-первых, даже если компания может себе позволить иметь все службы, собрать сильных менеджеров по всем направлениям -- мало реальная задача. Во-вторых, аутсорсинговые компании, занимающиеся тем или иным направлением деятельности профессионально, способны гораздо оперативнее решать задачи заказчика. И в-третьих, платить оклад штатным проектировщикам, чья занятость априори будет неравномерной, по меньшей мере, нецелесообразно.

Именно ужесточение конкуренции на рынке офисно-торговой, а скорее даже торговой недвижимости, положит начало спросу на услуги профессиональных управляющих. Сопоставим это с текущим положением дел.

Кто здесь?

Как выяснилось, ниша услуг по управлению собственностью почти незанята. За исключением собственных управленческих подразделений внутри девелоперских компаний, газете "Дело" удалось отыскать лишь одного бывшего управляющего, одно риэлтерское агентство и пару небольших консалтинговых компаний, которые в числе прочих услуг декларировали и управление коммерческой недвижимостью. Правда, на предложение корреспондента рассказать о местном опыте управления последние не пошли -- видимо, из-за его временного недостатка.

Примечательно, что прецедент спроса, пусть и небольшого, на услуги управляющего в Иркутске был зафиксирован уже несколько лет назад. Один из первопроходцев этого рынка Максим Ногин рассказал, с чего все начиналось, и с какими трудностями пришлось столкнуться первым практикам.

Почти 6 лет назад один из немногих управляющих в Иркутске Максим Ногин сформировал портфель из четырех проектов -- двух торговых объектов по ул.Байкальская и ул.Декабрьских событий и зданий ОАО "Швейная фабрика "ВиД" по ул.Горького, 42 и Фурье, 8. Впоследствии швейные цеха фабрики с улицы Горького переехали на Фурье, и Ногин контролировал процесс перепрофилирования !здания в торговый центр "Палома": участвовал в разработке концепции, управлял реконструкцией объекта (площадь здания была увеличена). Основная же его задача по работе с объектами сводилась к координации эксплуатационных вопросов и консультации собственника по работе с арендаторами. Собственникам названных объектов было гораздо выгоднее оплачивать услуги привлеченного специалиста, чем содержать штат собственных.

Все бы ничего. Но специфика российского бизнеса сильно осложняла взаимоотношения управляющего и собственника. "В силу страхов и недоверия, что, в общем-то, естественно для того времени, собственник чересчур контролировал работу управляющего. К примеру, планка доходности объекта могла меняться по его желанию несколько раз в месяц, при этом он мог, к примеру, нарушить договоренности с арендатором. В классической же практике управляющий отчитывается перед заказчиком о результатах не чаще, чем раз в квартал", -- вспоминает Ногин. Сейчас он вернулся в менее хлопотный оценочный бизнес.

Между тем Ногин говорит еще об одном существенном специфичном моменте, мешающем, по его мнению, развитию качественных управленческих услуг в Иркутске. В тех же западных образцовых моделях управляющий зарабатывает на комиссии. В Москве, к примеру, ставка комиссионных стабильна уже много лет и составляет 5-10% от базовой арендной ставки (вилка зависит от комплекса оказываемых услуг). В Иркутске же так сложилось, что управляющему предлагали, по сути, оклад с непременным требованием достичь определенного уровня доходности. "Ждать этого от исполнителя, получающего фиксированный оклад, совсем неразумно", -- недоумевает Ногин. В настоящее время средний заработок управленца с портфелем из нескольких объектов, по его мнению, может составлять около 90 тыс руб в месяц.

Однако сходный уровень заработка достигается и на процентной схеме. По крайне мере, так говорят в агентстве недвижимости "Тысячелетие", начавшем самостоятельно разрабатывать эту нишу еще два года назад. "Мы заметили, что некоторым арендодателям уже недостаточно просто найти арендатора, они хотели избавиться от организационных хлопот и просто получать прибыль. Поэтому создание такого подразделения было просто реакцией на сигналы рынка", -- рассказывает специалист по управлению АН "Тысячелетие" Любовь Ахмедзянова.

Агентство готово заняться подбором арендаторов и оптимизацией доходной части объекта за 5-10% от размера базовой арендной ставки, причем вилка напрямую зависит от планки доходности, а не от набора услуг. Он пока стандартен: контроль эксплуатационной части здания -- наем обеспечивающего персонала (охранников, уборщиц), плановый ремонт, а также доходной части -- поиск арендаторов, договорные отношения. Сейчас в управлении агентства находится 5 таких объектов (2 торговых и 3 офисных). В некоторых случаях агентство берется за решение юридических вопросов: перевод, перепланировка, обременения и т.д., но уже за отдельную плату.

Таким образом, на местном уровне навыки управленца сводятся к функциям заведующего хозяйственной частью и риэлтера. Тогда как высший пилотаж ремесла -- разработка предложений по стратегическому и комплексному планированию всего портфеля недвижимости с целью максимизации его прибыльности. Если верить западным, в том числе, продвинутым московским управленцам, им удается повысить рентабельность коммерческих проектов в недвижимости на 10-30% от средней по рынку.

Но такой уровень ведения бизнеса пока далек от осуществления. В этом виноваты не только сами управленцы, но и владельцы девелоперских проектов. Последние, в силу стереотипов или непрозрачности бизнеса, не готовы отдавать финансовое планирование людям со стороны. При этом сами почти не посвящают внимания оптимизации, как таковой, занимаясь непосредственно строительством и поиском инвестиций. В лучшем случае широко диверсифицированные компании создают собственные управленческие подразделения, но под силу это лишь тем игрокам, у кого реализация проектов поставлена на поток, иначе подразделение обречено на неравномерную загрузку. Поэтому самостоятельным и не аффилированным с девелопментом игрокам есть, где развернуться.

Кто в доме хозяин?

Спрос на услуги профессиональных управленцев в Иркутске имеет все предпосылки для роста. Во-первых, рост числа девелоперских проектов неизбежно приведет к усилению конкуренции между ними; во-вторых, девелопмент становится больше стратегическим, нежели спекулятивным, то есть инвесторы заинтересованы больше в долгосрочной эффективности проектов от сдачи в аренду, чем в разовой выгоде от их продажи.

Кто будет зарабатывать на предоставлении игрокам качественных и комплексных услуг, покажет время. Пока же в Иркутске этим пытаются заниматься как сами девелоперы, нередко за отсутствием подобных услуг на рынке, так и опытные столичные компании, почувствовавшие сигналы из регионов.

Первых, разумеется, больше. Все крупные иркутские торгово-офисные сети выделяют в своей структуре спецподразделение по вопросам управления. Однако почти все они создавались на этапе, когда конкуренцию между проектами нельзя было назвать стимулирующей. Иными словами, применять высококачественные управленческие технологии просто не было необходимости.

Но рынок развивается, и его участники уже сейчас озабочены, за счет каких преимуществ их торгцентры будут максимально прибыльными. Специалист отдела маркетинга холдинга "Фортуна" Игорь Голиков: "Мы постоянно отправляем сотрудников отдела управления на семинары и курсы повышения квалификации в Москву, и хотя качество наших площадок и уровень их управления позволяет нам самим выбирать нужных арендаторов, призрак будущей конкуренции заставляет не сидеть на месте".

При этом эксперт подчеркивает, что борьба развернется не за арендаторов, а за покупателей, которые выбирают, в каком из многочисленных комплексов удобнее совершать покупки. Не последнюю роль в этом играет подбор арендаторов. Так, "Фортуна" четко намерена повысить планку и представлять в своих центрах только популярные мировые и российские бренды. И, чтобы максимально охватить аудиторию за пределами региона -- российскую и зарубежную, компания размещает свои предложения в интернете, на сайте REALTY.IRK.RU.

Повысить уровень своих управляющих планирует и генеральный директор девелоперской компании ООО "Винсент" Владимир Щербаков. Его компании предстоит реализация амбициозного проекта -- строительство современного фитнесс-центра площадью 4 тыс кв.м по ул.5-ой Армии. По условиям договора франшизы, компания-франчайзи (приобретатель права на использование бренда франчайзера) должна обеспечить должный уровень управления, для чего отряд специалистов Щербакова пройдет специальную подготовку на базе франчайзера. Собеседник надеется, что это позволит его центру выйти на мировой уровень менеджмента. А пока Владимир Щербаков качеством управленческого сервиса своего подразделения не вполне удовлетворен: "Я бы и рад воспользоваться услугами настоящих профессионалов, чтобы максимально сосредоточиться на основном бизнесе, но их днем с огнем не сыскать. Поэтому организация штатной структуры -- мера вынужденная".

О реальной востребованности услуг профессионального менеджера говорит и коллега Щербакова -- девелопер, генеральный директор ООО "Земля Сибири" и ООО "СтройТрансКом" Олег Тириков. "В истории нашей компании было несколько объектов, которые нам пришлось выставить на продажу сразу после завершения строительства, несмотря на их явную рентабельность. У нас не было времени ими заниматься, но и привлечь достойного профессионала тоже оказалось невозможным", -- досадует он. На создание собственного направления Тириков и его компаньоны так и не решились, как и на использование услуг подобных подразделений других сетей.

Последнее неудивительно. В российской практике уже не мало примеров, когда управленческое звено при успешном развитии выходит и на внешний рынок. Но девелоперов не устраивают организации, аффилированные с конкурирующими игроками. Угроза утечки коммерческой информации -- основной тормоз развития таких структур. Поэтому портфель дочерних российских компаний лишь на 10-20% состоит из сторонних заказов. Как следствие, они менее "в рынке", чем их независимые коллеги.

На эти недостатки основных конкурентов и свои преимущества при экспансии в регионы и рассчитывают столичные профессионалы. Судя по всему, в Иркутске первый из них -- ЗАО "Ross Group", московский холдинг, специализирующийся на консалтинге, девелопменте и управлении около 50 объектов коммерческой недвижимости в разных городах России.

Председатель совета директоров и управляющий партнер ЗАО "Ross Group" Марк Афраймович с гордостью рассказал о проектах холдинга на иркутском рынке. Их несколько. Первые два: проект мегамолла площадью 25 тыс кв.м на ул.Сергеева, 3 (бывший "Радиозавод") и замысел комплекса "Континенталь-Сибирь" на Шишиловском острове (правый берег Ангары, вдоль ул. Верхняя набережная), где предусмотрен торгово-развлекательный комплекс площадью 45 тыс кв.м и бизнес-центр на 20 тыс кв.м.

Пока "Ross Consulting" (консалтинговое звено "Ross Group") заключило с девелоперами указанных проектов договор консалтинга. Так, на основе анализа консультанты выявляют наиболее эффективное использование земельных участков, разрабатывают концепцию объектов и план аренды. Однако Марк Афраймович обмолвился, что рассчитывает заключить с обоими игроками и договор доверительного управления.

Еще в одном проекте -- fashion mall "Карамель" площадью 21 кв.м по ул.Горная (не месте бывшей кондитерской фабрики) холдинг выступает не только в качестве консультанта и управляющего проектом, но и соинвестора.

К слову, и бизнес-концепцию будущего коммерческого центра площадью около 80 тыс кв.м по ул.Костычева, 25 (бывший стадион "Автомобилист") Олега Тирикова также разрабатывает "Ross Consulting". Девелопер озвучил размер инвестиций его компании в разработку концепции этого проекта -- $50 тыс и не исключил возможности заключения договора брокериджа и управления с "Ross Management" (управленческое звено "Ross Group").

Полный договор доверительного управления, включающий все основные направления, -- брокеридж (подбор арендаторов), управление эксплуатационной частью, финансовыми потоками и маркетинговой стратегией, Марк Афраймович рассчитывает заключить с девелопером проекта бизнес-центра, гостиницы и двухуровневой торговой галереи на месте гостиницы "Сибирь". В качестве якорных арендаторов, как и в выше перечисленных проектах, планируется привлечь бренды российского и мирового уровня.

По приблизительным оценкам собеседника, годовой доход от управления одним торговым центром в Иркутске составит для его компании не менее 13,5 млн руб. "В год сумма арендных платежей в среднем торговом центре достигает $5 млн, а стоимость наших услуг -- комиссия в 8-10% от этого показателя", -- подсчитал Марк Афраймович.

При этом бизнесмен не ожидает особой конкуренции со стороны местных игроков, предполагая, что обеспечить эффективный брокеридж они не в силах по объективным причинам. По его мнению, в деле привлечения зарубежных "якорей" важную роль играет имя управленца -- предпочтение будет отдано зарекомендовавшей себя управляющей компании.

Владимир Щербаков, напротив, скептичен в оценке перспектив столичных интервентов на местном рынке. По его мнению, высокие стандарты сервиса, к которым приучены московские менеджеры, весьма сложно реализовать в провинции. "Эти великаны привыкли работать с готовыми аутсорсерами -- охранными, клининговыми, кейтеринговыми компаниями. Здесь же они столкнуться с угрюмой уборщицей Зиной и развеселым сантехником Васей. А набирать в штат, контролировать каждого электрика и охранника они не привыкли", -- резюмирует эксперт.

Тем временем, борьба управленческих технологий становится все более решающей. Как подсчитал Игорь Голиков из "Фортуны", город уже перенасыщен торговыми площадями: в среднем, на иркутянина приходится более 50 кв.м торговли, тогда как оптимальный для Иркутска уровень -- 42 кв.м на человека. Чья стратегия завоюет рынок, покажет время. В конечном счете, грамотное управление возможностями в условиях растущего рынка и есть признак настоящих управленцев.

Источник публикации: газета "Дело", N03 (287) от 16 февраля 2007г.

Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)