Висит груша – нельзя скушать? Почему льготная ипотека на свой дом достанется не всем

Все игроки приветствуют расширение льготной ипотеки на рынок ИЖС, хотя и говорят, что пока взрывного роста выдач ждать не стоит. Сдерживать спрос будут небольшой лимит кредитования – 3 млн рублей – и небольшое количество объектов, подходящих под требованиям программы. Такого мнения придерживаются банки и строительные компании, которые участвовали в опросе SIA.RU.

Правительство решило расширить программу льготного ипотечного кредитования под 7%: теперь взять такие займы можно будет и на покупку или строительство частного дома. Напомним, программа льготной ипотеки на новостройки была запущена в 2020 году по поручению Президента для поддержки строительной отрасли в условиях распространения коронавирусной инфекции. В июле 2021 года она была продлена на один год. При этом максимальная ставка по программе повышена до 7%, а сумма кредита уменьшена до 3 млн рублей и установлена единой для всех регионов. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилья. Представители строительных компаний и банков поделились своим мнением о программе.

«Снижение ставки позволит сделать ипотеку на ИЖС доступной» 

С учетом обширной территории страны и повышенного спроса населения на комфортное и просторное жилье, сегмент частного строительства крайне перспективен для рынка недвижимости в России, подчеркивают в банке ВТБ:

– Основная задача сегодня – разработать комплекс мер, который позволит всем крупнейшим игрокам выдавать выгодные для населения кредиты на строительство частных домов и задействовать несколько отраслей экономики, увеличив долю ИЖС в общем объеме стройки. Поэтому мы поддерживаем решение правительства расширить льготные условия программы на эти объекты.

Ранее ВТБ запустил собственную программу кредитования ИЖС со ставкой от 9,3% и минимальным первоначальным взносом 20% от стоимости объекта. Сегодня мы также прорабатываем возможность расширения льготных условий госпрограммы на ИЖС. Рынок ипотечного кредитования ИЖС достаточно узкий и занимает порядка 1% от всех продаж, что обусловлено в том числе его спецификой. Поэтому считаем, что сниженная ставка господдержки позволит сделать такую ипотеку максимально доступной для населения и повысит объемы выдач в этом сегменте.

«Важно, на что будут брать ипотеку – на самострой или на цивилизованный рынок»

На рынке такая программа безусловно будет востребована, считает Дмитрий Кузнецов, руководитель проекта «Патроны Парк»:

– Ипотека в принципе очень востребованный продукт и всем нужный. У нас много покупателей, кто интересовался ипотекой. Но сейчас уже мало осталось объектов для продажи, чтобы открывать ипотечную программу. В целом, вопрос – придут они за кредитом, чтобы строить самостоятельно дом, то есть на самострой, или эти деньги придут на цивилизованный рынок.

Сложности в реализации программы вижу в том, чтобы состыковать объекты, на которые понадобится ипотека и которые могут подойти под требования. Таких объектов на рынке ИЖС немного. Не все дома, которые строятся на рынке ИЖС, после окончания строительства будут стоить тех денег, какие на них потрачены. Часто, когда люди строят самострой, они не создают продукт, а строят дома под себя, очень индивидуальные, специфичные. Чаще всего потом такие дома продаются с дисконтом. А для банков, выдающих ипотеку, важно, чтобы объект был ликвидным и не терял в стоимости.

«Льготная ипотека с максимальной суммой кредита 3 млн рублей – это капля в море»

Кристина Яковенко, коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент», сомневается, что госпрограммой сможет воспользоваться большое количество клиентов:

– Стоимость строительства возросла сейчас почти вдвое. Если в начале 2020 г. мы могли построить в квартале «Резиденция XV» кирпичный дом с гаражом 150 кв. м на участке 5,4 сотки за 9,6 млн рублей, то сейчас цена поднялась до 14,2 млн рублей. Льготная ипотека с максимальной суммой кредита 3 млн рублей – это капля в море для ИЖС в коттеджных поселках, где помимо домов строится также окружение, а именно детские и спортивные площадки, автомобильные дороги, тротуары и велосипедные дорожки, уличное освещение и пышное озеленение.

Не исключено, что в такую сумму можно уложиться при строительстве каркасных домов на участках вдалеке от инфраструктуры и коммуникационной доступности. Но тут возникает другая проблема: в принципе оформление ипотеки на ИЖС – это тернистый путь. Все подрядчики, участвующие в строительстве дома, должны быть аккредитованы банком; к проекту дома, а также к участку, фундаменту и инженерным коммуникациям предъявляются дополнительные требования, что опять же влияет на конечную стоимость. Еще около года назад на квартал «Резиденция XV» распространялась сельская ипотека под 2,7% и те же 3 млн рублей, т.е. условия кредита и цены на рынке были выгоднее, но даже тогда никто из наших клиентов не воспользовался данной программой, она была востребована только для загородных квартир площадью 36-76 кв. м.

«У нас есть отработанный механизм благодаря cельской ипотеке»

С вводом программ льготного кредитования все больше заемщиков рассматривают варианты приобретения жилья с низкой процентной ставкой при соблюдении определенных условий программы, подчеркивает директор Иркутского регионального филиала Россельхозбанка Наталья Баркова:

– На территории Приангарья отмечается все больший спрос именно на индивидуальное жилищное строительство, это направление востребовано, так как население рассматривает жилую территорию «под себя», с возможностью постройки дома по своему проекту и с учетом индивидуальных вкусов и потребностей. И немаловажным является тот факт, что сейчас население стремится приобретать жилье за чертой города, учитывая последствия пандемии. Еще один показатель – обширная территория области, если центральные города по большей мере застроены многоквартирными домами, то на периферии преобладают частные дома.

Так как ИЖС в настоящее время набирает обороты, на этот вид жилья есть спрос, соответственно, и предложений на рынке недвижимости становится больше.

Мы не видим сложностей в реализации. Благодаря большой практике льготного кредитования по сельской ипотеке, у нас есть уже отработанный механизм работы с ипотечными кредитами под ИЖС. Условия по обеспечению застраиваемой территории всеми необходимыми коммуникациями (водоснабжение, водоотведение и т.д.) здесь останутся, как и обязательное условие привлечения аккредитованного застройщика для постройки дома. Но, так как такая практика на территории области уже отработана – реестр застройщиков регулярно растет, все больше подрядных организации берутся за возведение дома под условия кредитования. Здесь сложностей быть не должно.

Пожалуй, самое главное, что позволит избежать сложностей – продумать все варианты и выбрать наиболее оптимальный вид кредитования для индивидуальной ситуации.