ЖИЛЬЕ
Достучались до небес. Спрос на новое жилье растет, но строить его негде
В 2007 году российский рынок жилья многих заставил поволноваться. Участников рынка сначала насторожило эхо московской стагнации, потом мировой ипотечный кризис и, наконец, призрак истощения платежеспособного спроса населения. Но в действительности цены на квартиры в Иркутске в этом году хоть и колебались сильнее обычного, все же выросли намного больше, чем ожидали специалисты. В целом с начала года строящееся и вторичное жилье в Иркутске подорожало на 45%.
Такая динамика, очевидно, порадует инвесторов, но огорчит покупателей, приобретающих жилье для собственных нужд.
Последних, возможно, утешит лишь то, что в этом году жилье дорожало все-таки медленнее, чем в прошлом. Напомним, что в 2006 году стоимость квартир в Иркутске выросла на 60%. С начала 2007 года -- на 45%, но такого роста за неполный год риэлтеры не ожидали. По их расчетам, жилье должно было подорожать максимум на 30%. Эта планка была преодолена уже по итогам 9 месяцев. По данным портала REALTY.IRK.RU, квартиры в новостройках Иркутска подорожали за этот период
на 43%, а на вторичном рынке -- на 38%. Правда, в последующие два месяца (октябрь и ноябрь) быстрее дорожать стала
"вторичка" -- на 4,4% за два месяца, в то время как строящееся жилье повысилось в цене только на 0,7%.
Вторичное жилье
Рост цен на жилье в Иркутске в этом году не был равномерным, вплоть до октября цены двигались скачкообразно. К примеру, летом подорожание вторичного жилья впервые за многие годы приостановилось, а по некоторым видам квартир цены даже немного снизились. Специалисты считают, что причиной летних "заморозков" на рынке стал не столько сезон отпусков,
сколько докатившееся до региона эхо стагнации на московском рынке жилой недвижимости -- которая, в свою очередь, стала следствием истощения платежеспособного спроса. Только к сентябрю цены вернулись на майские уровни.
"Но как только покупательная способность вернулась, грянул банковский кризис в США, что косвенно отразилось и на наших банках, -- напоминает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников. -- Многие банки приостановили выдачу кредитов, и это сразу отсекло ипотечных покупателей". Активность продаж вновь снизилась. В то же время, отмечают
риэлтеры, возросла активность в сфере обмена квартир с целью улучшения жилищных условий. Видимо, это и стало причиной того, что в регионе лидерами по росту стоимости стали квартиры больших габаритов -- от четырех комнат и более. По данным Иркутскстата, в Иркутской области за июль-сентябрь цены на такие квартиры поднялись на 13%, а на двух- и трехкомнатные -- на 8%. Соответственно самые маленькие квартиры -- однокомнатные -- выросли в цене меньше всего -- на 2%. В разрезе по качеству жилья самый высокий рост показали цены на квартиры улучшенной планировки -- 10%.
Спрос на "чистую" покупку возобновился только в октябре. Специалист по жилой недвижимости АН "Монолит" Алексей Шабалин: "Во-первых, более-менее 'устаканилась' ситуация на ипотечном рынке: стало ясно, какие банки продолжают наращивать объема кредитования и насколько они ужесточили требования к заемщикам. Во-вторых, активизировались те покупатели, которые летом надеялись, что жилье будет дешеветь, но к осени поняли, что этого не произойдет, и ждать не имеет смысла". В итоге с октября цены на вторичном рынке уверенно пошли вверх и даже обогнали показатели первичного рынка жилья.
По данным REALTY.IRK.RU, рост цен с начала года по декабрь на вторичном рынке жилья в Иркутске составил 45,63%. В Кировском районе средняя стоимость квартир увеличилась на 49,53% -- с 48,29 до 72,21 тыс руб/кв.м. В Октябрьском районе жилье подорожало на 48,09% -- с 42,34 до 62,70 тыс руб/кв.м. В Свердловском районе рост цен составил 41,82% -- с 40,27 до 57,11 тыс руб/кв.м. Стоимость квартир в Куйбышевском районе увеличилась на 39,55% -- с 37,32 до 52,08 тыс руб/кв.м. Жилье в Ленинском районе увеличилось в цене на 49,15% -- с 32,86 до 49,01 тыс руб/кв.м.
Новостройки
В отличие от вторичного рынка жилья новостройки Иркутска уверенно дорожали вплоть до августа. За этот промежуток времени строящееся жилье выросло в цене в среднем на 43,12%, в то время как вторичное -- на 38,09%. Но если динамика стоимости жилья на вторичном рынке целиком зависит от покупательного спроса, то цены на строящееся жилье в не меньшей степени зависят от стоимости стройматериалов. Это наглядно было продемонстрировано в первой половине года, когда новостройки росли в цене больше, чем жилье на вторичном рынке. В марте строители объясняли это удорожанием основных стройматериалов почти на 30% с начала года. По данным REALTY.IRK.RU, уже в следующем месяце (апреле) средняя стоимость квартир в иркутских новостройках выросла на 7,8%.
Подросли цены и на ипотечном спросе, считают строители. По словам генерального директора строительной компании "Танар" Сергея Курмазова, в прошлом году по ипотеке покупалось 3-5% строящихся квартир, а к концу первого полугодия 2007 года -- уже 8-9%.
Осенью рост цен на новое жилье приостановился. Среди причин строители называют приближение цен к границе покупательной способности и проблемы с банковской ликвидностью. По данным REALTY.IRK.RU, с сентября по декабрь цены на новое жилье в Кировском районе снизились на 1,2%, в Октябрьском районе -- на 0,7%, в Свердловском -- на 3,3%, в Куйбышевском -- на 8,3%.
В совокупном итоге за 11 месяцев 2007 года квартиры в иркутских новостройках подорожали в среднем на 45,33%. В Кировском районе -- на 33,48% (с 43,67 до 58,29 тыс руб/кв.м). В Октябрьском -- на 45,55% (с 34,49 до 50,20 тыс руб/кв.м). Жилье в Свердловском районе увеличилось в цене на 39,93% (с 32,81 до 45,91 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе --
на 66,95% (с 24,57 до 41,02 тыс руб/кв.м). В Ленинском районе -- на 40,74% (с 27,00 до 38,00 тыс руб/кв.м).
Как видно из статистики, строящееся жилье в Иркутске сегодня дешевле, чем готовое: разница между стоимостью квартир на начальном этапе строительства и квартир на вторичном рынке составляет в среднем 25,82%. При этом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию проходит как минимум полтора года. Однако в последнее время участились случаи, когда строители не соблюдают заявленные сроки сдачи объектов. Заместитель директора ООО БПТО "Энергохимкомплект" Олег Кокорев считает, что такими нарушениями часто грешат молодые компании, число
которых за последние годы сильно выросло. По ряду причин у новичков рисков строительства больше, поэтому происходят задержки и страдает качество жилья, полагает эксперт.
Качество жилья, по мнению архитектора проектной организации ООО НПРМ "Традиция" Юлии Марчук, страдает не от используемых материалов -- они-то как раз у всех одинаковые, а от несоблюдения технологий. При этом покупателю контролировать качество застройки очень сложно, особенно если дом распродается на стадии котлована и у компании еще нет примеров готовых и заселенных домов, добавляет она.
Наблюдается на рынке и другая тенденция. С ростом объемов строительства расширяется география застройки -- причем зачастую в те районы, где социальная инфраструктура еще не развита. Проще говоря, дома строятся на пустырях (к примеру, районы Нижней Лисихи и Ершовского залива). "Да, сейчас строители выбирают лучшее из худшего, -- вздыхает Олег Кокорев. --
Времена, когда в запасе у компаний были еще две-три площадки кроме той, что осваивается, прошли". По данным Иркутскстата, за 9 месяцев 2007 года застройщики Иркутской области ввели 233,99 тыс кв.м жилья, что на 85,7%
больше показателей аналогичного периода прошлого года.
Перспективы
В следующем году сложный выбор будет и у покупателей, говорят специалисты. По мнению опрошенных риэлтеров, цены на "вторичку" настолько неподъемны, что часть покупателей переориентируется на строящееся жилья, пусть даже и отдаленное от обжитых районов. В связи с этим эксперты прогнозируют, что в наступающем году новостройки будут дорожать интенсивнее, чем жилье на вторичном рынке. Уже сейчас, по подсчетам ипотечных брокеров, заемщику нужно внести в банк от 30% стоимости квартиры, чтобы ежемесячные платежи по кредиту соотносились со средней зарплатой по городу (15-20 тыс руб) и
не слишком превышали стоимость аренды (12-15 тыс руб в месяц). А на вторичном рынке, прогнозируют эксперты, сильнее всего цены будут расти в районах с наиболее низкой стоимостью жилья.
Использованы данные REALTY.IRK.RU
SIA.RU: Главное
