Доходно там, где нас нет. Пока отечественный рынок жилья стагнирует, российские инвесторы все чаще проявляют интерес к зарубежным рынкам недвижимости

Пока отечественный рынок жилья стагнирует, российские инвесторы все чаще проявляют интерес к зарубежным рынкам недвижимости. В некоторых странах даже в кризис сохранилась тенденция роста цен в этом секторе экономики. Между тем, при покупке недвижимости за рубежом россиянам следует учитывать некоторые национальные особенности.

Юридические тонкости

На сегодняшний день в большинстве европейских стран нет серьезных ограничений на покупку недвижимости гражданами иностранных государств. Но есть запреты на приобретение земли.

Самая простая процедура оформления покупки (как недвижимости, так и земли) действует в Испании. Для этого иностранному покупателю достаточно иметь загранпаспорт и счет с необходимой для покупки суммой в европейском или российском банке.

А вот в тех странах, которые еще не вошли в Евросоюз или сделали это недавно, действует прямой запрет на частные сделки с недвижимостью для иностранцев. Тем не менее, юристы и риэлтеры уже давно отработали вполне законные схемы обхода таких препятствий. К примеру, в Абхазии иностранец как частное лицо не может владеть землей. Даже если на ней стоит приобретаемый дом. Но это правило можно обойти, если покупатель откроет фирму на свое имя и станет юридическим лицом. Та же схема используется в Болгарии и Хорватии. А в Чехии она применяется в том числе и при сделках с жильем, -- знает иркутский специалист по продаже зарубежной недвижимости сети агентств "Сортис" Анна Колыванова.

Также сложно, но можно обзавестись жильем в Турции, дополняет коллегу специалист АН "ИркутскСитиКом" Ирина Мешкова: "Здесь сначала придется получить вид на жительство. Иначе не удастся зарегистрировать право собственности на дом или участок. Однако процедура эта вполне 'обкатана' и позволяет решить вопрос в течение 2-3 недель".

По словам экспертов, в европейских странах, США, Новой Зеландии и Австралии не принято нанимать агента, если ты покупаешь недвижимость или землю. "Обычно сделку сопровождает агент продавца. Продавец и оплачивает его услуги. В большинстве зарубежных развитых стран это давно уже норма, -- рассказывает ведущий менеджер отдела зарубежной недвижимости московского агентства 'Миэн' Антон Переверзев. -- Однако российский покупатель привык к неприятным сюрпризам и поэтому, как правило, работает через агентство".

Впрочем, если появились сомнения в юридической чистоте зарубежного объекта, покупатель всегда может обратиться к юристу. Местный юрист имеет доступ к информации о залогах и других обременениях по выбранному объекту и сможет перечислить все судебные решения в отношении объекта.

Но есть страны, где дополнительная проверка является излишней предосторожностью. "Например, в Финляндии законодательство защищает покупателя очень серьезно: если продавец скрыл от нового собственника какую-то информацию о недвижимости, сделка будет признана недействительной, -- приводит пример Переверзев. -- Для сравнения, если сделка прошла в Великобритании, и после выясняются минусы объекта, защитить свои права покупателю будет труднее. В этой стране важно разрешить свои сомнения до заключения сделки". В идеале сделку можно застраховать, комментирует Колыванова.

Впрочем, есть ситуации, в которых и это не поможет. К примеру, при покупке недвижимости в Испании и Португалии нужно опасаться следующей проблемы: в этих странах собственники, случается, возводят здания на землях, не оформленных под жилое строительство. Хозяин такого участка старается быстро построить и еще быстрее продать, пока власти его не оштрафовали и не заставили снести незаконный объект. Если продать успел, платить штраф и сносить здание придется новому собственнику, даже если он докажет, что покупал участок уже с объектом.

Во Франции "подводные камни" иного рода: муниципальные законы позволяют управляющим компаниям по-своему бороться с коммунальными неплатежами, поэтому в некоторых домах (обычно самых дешевых) задолженность за коммунальные услуги делится между всеми жильцами многоквартирного дома. По этой причине в ряде неблагополучных районов плата за ЖКХ может превышать платеж по ипотеке за эту же квартиру.

Сделать ремонт во французской квартире также дело нелегкое -- какие материалы можно использовать, а какие нельзя, придется согласовывать с властями. Кроме многочисленных проверок на содержание свинца и других вредных веществ в штукатурке или краске можно ожидать крупных штрафов и судебной ответственности в случае, если в доме завелись тараканы или другие неприятные насекомые.

Долг другому государству

Иркутские инвесторы имеют давний опыт вложений в недвижимость с помощью заемных средств. Но, по наблюдениям местных риэлтеров, даже при покупке зарубежной недвижимости иркутяне предпочитают брать кредит в российских банках. "Хотя займы в зарубежных кредитных организациях предлагаются по более низким ставкам, и уровень инфляции в России перекрывает стоимость европейских и американских кредитов", -- недоумевает Ирина Мешкова.

По ее наблюдениям, к российским покупателям недвижимости лояльнее относятся банки Испании, Кипра и Португалии. "У них можно получить ипотеку, предоставив документы, подтверждающие доход и уплату подоходного налога. Правда, нужно учесть, что европейские банки, в том числе и в этих странах, считают клиента платежеспособным в том случае, если он тратит на выплаты по кредиту не более трети своего дохода, -- предупреждает Ирина. -- Ставки по ипотеке там почти одинаковые, и на жилье начинаются от 4% годовых, а на коммерческую недвижимость -- от 6%. Займы выдаются на 15-20 лет, как правило, при уплате первоначального взноса в 30-40% от стоимости приобретаемого жилья".

Переверзев добавляет, что банки Италии не так лояльны к российским заемщикам: "Они практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Как и во Франции, в Италии банки пристально рассматривают налоговые декларации граждан РФ. А французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков. А именно -- справки о том, что на счету потенциального заемщика есть, как минимум, половина стоимости объекта покупки. Да и условия кредитования в этих странах менее привлекательны: иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 15 лет".

В странах бывшего СССР получить кредит иностранному клиенту еще сложнее. Зато некоторые застройщики -- например, в Болгарии -- предлагают интересные варианты рассрочки и согласны растянуть выплаты на 5-20 лет под 8-9% годовых. Однако до момента полного погашения кредита собственником объекта остается застройщик, а не покупатель. То есть жить в квартире или работать в приобретенном офисе можно, но продавать недвижимость или претендовать на визовые льготы, положенные собственнику недвижимости -- нет.

Вложиться в котлован

Долевое участие в строительстве зарубежной недвижимости приносит те же прибыли, что и покупка на этапе котлована в России, уверяют опрошенные агенты недвижимости. Доходность таких операций, по подсчетам Анны Колывановой, составляет в среднем 30% годовых.

Когда покупатель вкладывается в строительство на нулевом этапе, ему, как правило, предлагаются более льготные условия оплаты, уверяет Колыванова: "К примеру, возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. Плюс в это время квартиры предлагаются по самым низким ценам".

Средний срок строительства нового многоквартирного комплекса от нулевого цикла до сдачи "под ключ" составляет около полутора лет, говорят риэлтеры, специализирующиеся на зарубежной недвижимости. За это время цена объекта увеличивается на 20-25% -- в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т.д. Кроме того, за время стройки на рынках некоторых стран происходит общий рост цен на 20-40%. "Таким образом, если купить квартиру на нулевом этапе строительства, то через полтора года рыночная стоимость вашей недвижимости может быть на 50% больше вложенной суммы", -- уверяет Переверзев. И добавляет, что в отличие от России, в Европе ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиками, невозможна. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки. В худшем случае -- например, при банкротстве застройщика -- дом возводит другая строительная компания, и сроки могут немного увеличиться.

При инвестировании в зарубежную недвижимость важно правильно выбрать место и объект, чтобы, если возникнет необходимость, можно было быстро его продать. "Не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства", -- предупреждает Мешкова.

Прикрытые инвестиции

Как на российском, так и на западных рынках в недвижимость можно инвестировать через паевые инвестиционные фонды. Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать американские REIT (Real Estate Investment Trust, -- прим. СИА). Впрочем, по сравнению с отечественными аналогами REIT имеют значительные отличия. "Например, REIT -- это юридическое лицо, а ЗПИФН -- комплекс имущества, не имеющий статуса юрлица. REIT подразделяются на акционерные, ипотечные и гибридные, а ЗПИФН -- на рентные, девелоперские, строительные", -- разъясняет ведущий экономист УК "Финам Менеджмент" Александр Осин.

Процедура приобретения акций зарубежных фондов недвижимости не отличается от покупки акций и облигаций любых западных корпораций: клиент перечисляет деньги на банковский счет, указанный в заявке, и становится владельцем бумаги. Если нет времени или желания заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к брокерам, в том числе к российским, которые имеют доступ к зарубежным биржам. Но стоит иметь в виду, что "входной билет" на рынок зарубежных ПИФов недвижимости высок, поскольку они не предназначены для частных инвесторов, предупреждает Осин: "Минимальная сумма инвестиций в крупных фондах обычно составляет $250 тыс, в фондах помельче -- от $100 тыс".

Этот способ инвестирования вполне доступен для иркутян, однако эксперты разошлись во мнениях, обсуждая эффективность вложений. "Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимости в среднем равна 7-8% годовых без учета налогов. А налоговые сборы в этом случае составляют минимум 30% от полученной прибыли. Так что, как видите сами, инвестировать в эти бумаги не очень выгодно", -- отмечает эксперт УК "Тройка Диалог" Ольга Веселова.

Другие эксперты обращают внимание на то, что инвестиции в зарубежные ПИФы -- экономически безопасны. "В Европе и США тысячи фондов, у нас -- десятки, -- отмечает Александр Осин. -- И выбор у зарубежного инвестора больше: можно инвестировать как в универсальные фонды, диверсифицирующие свои объекты по регионам, классам недвижимости, типам дохода и т. д., так и в специализированные".

Плюсы и минусы аренды

Заработок на сдаче в аренду зарубежной недвижимости обычно сильно зависит от того, в какой зоне -- курортной или деловой -- расположен объект. Долгосрочная аренда жилья лучше идет в столицах и крупных деловых центрах, краткосрочная (от 3 до 8 месяцев) -- в городах-курортах.

К слову, по опыту бывалых инвесторов, быть рантье не всегда выгодно: проблем при сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли. Если в России рынок аренды все еще "дикий", и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят налоги, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться.

В Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% чистой прибыли, рассказывает инвестор из Иркутска Роман Кулагин. При этом средний доход от рентного бизнеса в Европе не превышает, по его словам, 5% в год. "В развивающихся странах с активным ростом цен (Болгария, Черногория) доходность бывает повыше: там период окупаемости проекта составляет приблизительно 10-12 лет. Чуть лучше -- на 2-3 процентных пункта в год -- обстоит дело с доходностью от сдачи в аренду коммерческой недвижимости", -- дополняет риэлтер Ирина Мешкова.

Доходные цены

В зависимости от выбора страны покупка и последующая продажа зарубежной недвижимости могут принести от 10% до 40% годовых. Для сравнения, за три с половиной года (с января 2008 года по июнь 2011 года) средняя стоимость жилья на вторичном рынке в Иркутске снизилась, по данным портала недвижимости REALTY.IRK.RU, на 17%, на рынке строящегося жилья -- на 14%.

По рекомендациям агентов, если инвестор готов к долгосрочным вложениям и его устраивает небольшой, но стабильный рост, лучше выбрать развитые страны с уже достаточно высоким уровнем цен -- Великобританию, Францию, Германию, Швейцарию. Здесь, по данным опрошенных агентств, ежегодный рост цен находится в пределах 5-10%.

Тем, кто настроен на более динамичный рост цен, но при этом готов рисковать, собеседники советуют развивающиеся страны в Центральной и Восточной Европе -- Болгарию, Черногорию, Польшу, Чехию. Здесь инвесторы могут рассчитывать на 10-20% рост цен в год.

Рынки в странах с нестабильной политической или экономической ситуацией (к ним относятся Абхазия, Вьетнам, Египет, Турция и т.д.) могут принести и 50% за год.

Однако самые быстрорастущие рынки резче и глубже падают в кризис, резюмируют эксперты. Так, в Абхазии в 2009 году цены на жилую недвижимости за год упали на 70% и откатились к уровню 2004 года. Снижение на 50% произошло в 2009 году в Китае, в 2011 году -- в Египте.

У иркутян есть возможность войти на любой рынок зарубежной недвижимости, уверены собеседники. "Даже в столице Германии, которую относят к категории дорогих стран, есть возможность купить квартиру, стоимость которой не превысит цены на иркутское жилье. Да, это будет отдаленный район Шпандау в Берлине, но можно уложиться в 1,5 млн руб, -- приводит пример Переверзев. -- Что уж говорить о Черногории или Чехии. Там за эти деньги отдельно стоящий дом можно приобрести".

Главное, по мнению экспертов, выбрать подходящую стратегию инвестирования. Для этого тот, кто намерен вложиться в зарубежную недвижимость, должен прежде всего решить, что для него важнее -- максимальная надежность вложений (при невысокой доходности), или большой заработок (неизбежно сочетающийся с немалыми рисками).