Минрегионразвития приступило к реализации проекта строительства доходных домов, рассчитанных на расселение в них очередников и трудовых мигрантов. Реализация проекта может серьезно повлиять на рынок аренды жилья. Пока же все доходные дома, включая построенный московскими властями, находятся в элитной категории. И в том, что в ближайшем будущем появятся доходные дома экономкласса, участники рынка сильно сомневаются.
Снять двухкомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе Москвы стоит приблизительно 23-25 тыс. руб. в месяц. Для молодой семьи, да еще с детьми, выделение такой суммы из бюджета весьма проблематично. Дотационные дома, в которых правительство субсидирует часть арендной ставки за счет госбюджета, рассчитаны только на очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Минрегионразвития приступил к реализации программы возведения бездотационных, другими словами, доходных домов в регионах России. Пилотные проекты таких домов, предназначенных для проживания специалистов, которые приехали на работу в развивающиеся промышленные кластеры, запущены в Калужской и Новосибирской областях. "Предприятия нуждаются в квалифицированных кадрах и согласны оплачивать своим сотрудникам 30-70% размера ежемесячных арендных платежей. Например, компании Citroen, Samsung, Peugeot, выразили готовность субсидировать своим сотрудникам часть арендной ставки",-- рассказывает автор проекта замминистра регионального развития Константин Королевский.
Согласно программе развития доходных домов, к 2020 году их доля должна составить до 20% (30 млн кв. м ежегодно) в общем объеме нового строительства. По словам Константина Королевского, планируемая сеть доходных домов рассчитана на три основные группы потребителей. Во-первых, это специалисты, приехавшие на работу в регион. Вторая группа, на которую ориентирован проект Минрегионразвития,-- очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Для них стоимость аренды будет минимальной -- большую часть платежей будет выделять субъект или муниципалитет. В третью категорию попадают все остальные граждане, например люди, не имеющие средств на покупку собственного жилья. Предполагается, что стоимость аренды для них будет на 10-20% ниже рыночной.
Предложить такую стоимость аренды компании смогут за счет помощи государства: предполагается, что субъекты федерации будут предоставлять компаниям земельные участки по минимальной цене, бесплатно прокладывать коммуникации, предоставлять налоговые льготы и возводить объекты социальной инфраструктуры за свой счет. Таким образом, для девелопера, взявшегося за реализацию доходного дома, итоговая стоимость проекта будет на 20-25% ниже рынка, за счет чего он сможет предложить более привлекательные арендные ставки. "Для того чтобы заработала идея доходных домов, необходимо запустить соответствующие федеральные, региональные и местные программы развития жилого фонда коммерческого использования. Эти программы должны предусматривать льготы по предоставлению земельных участков, софинансирование подготовки инфраструктуры, компенсацию процентов по строительным кредитам. Если говорить о целевой аудитории такого жилья, то оно будет востребовано, например, при формировании муниципальных маневренных жилых фондов, а также при комплексном строительстве новых технопарков, научных центров и производств в регионах",-- считает Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК.
По мнению участников рынка, идея Минрегиона весьма своевременна, однако для ее реализации, особенно в сегменте экономкласса, необходимо участие государства. При этом рынок настолько не освоен, что обозначенные министерством темпы ввода доходных домов некоторые девелоперы оценивают как заниженные. "В общей мировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. По крайней мере, в Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене и многих других европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов -- давно сложившийся и отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости",-- рассказывает директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Проблема заключается в том, что, по мнению экспертов, проекты доходных домов неинтересны инвесторам из-за низкой окупаемости. Коммерческие доходные дома в Москве рассчитаны по большей части на сотрудников иностранных компаний с соответствующей стоимостью аренды.
"В существующем виде перспектив на привлечение частного бизнеса у проекта нет никаких. Цели частного бизнеса -- это максимальная рентабельность, быстрая окупаемость и надежность вложений. Программа Минрегиона создает условия полностью противоположные: минимальная рентабельность, медленная окупаемость и риск потери вложений. Сроки окупаемости проекта по такой программе неприемлемы для частного инвестора -- они составляют порядка 20 лет, а то и более, тогда как приемлемыми считаются пять-семь лет. Поэтому логично предположить, что ни один девелопер не будет входить в проект, который окупается в 3,5 раза дольше.
По прогнозам, до 2012 года в Москве планируется вывести на рынок 200 доходных домов. Такой масштаб может оказать влияние на рынок недвижимости, однако риэлторы в таком сценарии развития событий сомневаются. "Сейчас цивилизованный рынок аренды (не считая тех, кто сдает через сайты или самостоятельно) включает более 46,5 тыс. предложений комнат и квартир. Если правительство отстроит порядка двухсот четырехсекционных панельных домов этажей по шестнадцать в каждом, они смогут составить конкуренцию цивилизованным частникам. Но откуда взять в Москве земли на такое строительство? И сколько она будет стоить?" -- спрашивает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость".
SIA.RU: Главное
