Далеkо до мечты
Спрос на загородное жилье снижается
Иркутские строители загородного жилья стараются сделать этот рынок массовым и предлагают более экономичный, чем коттеджи, формат -- таунхаусы. Однако общее снижение спроса на жилье в регионе затронуло и загородный сегмент. Строители ищут выход. Некоторые из них планируют возводить в окрестностях Иркутска более доступные многоквартирные дома.
Активная разработка рынка загородного жилья в Иркутске началась три года назад. В начале 2006 года в Иркутске и его пригородах было только четыре готовых коттеджных поселка: Молодежный (12 км.Байкальского тракта), "Родовое поместье" в микрорайоне "Ершовский" и поселки в микрорайонах "Университетский" и "Солнечный". В 2008 году этот список включает уже около 30 современных малоэтажных застроек.
Если на заре загородного строительства в регионе дома возводили в основном подрядчики под частный заказ, то сейчас рынок в большей степени принадлежит девелоперам, реализующим уже целые проекты по возведению поселков с собственной инфраструктурой.
На данный момент в окрестностях Иркутска осуществляется девять таких замыслов. В поселке Новоразводная (9 км Байкальского тракта) СХ "Форт-Росс" застраивает городок "Ясная поляна" (таунхаусы и коттеджи). Там же, в Новоразводной, строительная компания ООО "Недвижимость Капитал" создает поселок таунхаусов "Снегири". На 21 км Байкальского тракта ООО "Сибстройресурс" собирается создать коттеджный поселок "Еловое". ООО "Лэнд Комплекс" реализует проект "Загородный" (таунхаусы) в Пивоварихе (6 км Голоустненского тракта). ООО "Норд-Вест" строит поселок таунхаусов "Ершовский" в одноименном микрорайоне Иркутска. ГК "Плаза Групп" в качестве подрядчика работает над двумя девелоперскими проектами: таунхаусы в Новоразводной и коттеджный поселок "Солнечный берег" в мрн. Солнечный. На 14 км Качугского тракта (район с.Хомутово) ООО "Стройиндустрия" реализует коттеджи в поселке Западный. В Ново-Грудинино (9 км Мельниковского тракта) застройщик "Омега Плюс" возводит коттеджный поселок "Седьмое небо".
Домик не в деревне
С тех пор, как рынок загородного домостроения стали занимать крупные компании, вытесняя мелких подрядчиков, площадь разрабатываемых для поселений территорий существенно возросла: на сегодняшний день средний по величине поселок занимает не менее 4 га. Чем больше территория городка, тем дешевле обходится застройщику (а значит, и покупателям) создание инфраструктуры поселка, говорят строители. "Ставить подстанцию на пятьдесят домов выгоднее, чем на пять. И даже несмотря на то, что мощностей на крупный объект нужно больше, все равно это обходится дешевле", -- констатируют они.
Популяризация загородного жилья за последние годы вообще привела к тому, что средняя площадь нового дома неуклонно уменьшалась. "Это в девяностые каждый второй бредил идеей собственного замка с 5 спальнями, -- вспоминает Юрий Бычков, генеральный директор ОАО "ИндЖилСтрой" (стройподрядчик). -- Но постепенно спрос сместился на площади 120-150 кв.м, а сейчас самые популярные размеры -- от 80 до 100 кв.м".
Прослойка состоятельных граждан уже реализовала мечту купить загородное жилье. Теперь, говорят застройщики, нужно привлекать средний класс. "Однако такие клиенты к вопросу подходят более расчетливо, -- рассказывает Юрий Бычков. -- Необходимые площади обдумывают с точностью до метра, стараются экономить, не излишествуют".
Тем не менее, основную роль в стоимости загородного домика всегда играл земельный участок. А цены на землю, как известно, только растут. К примеру, с мая прошлого года средняя стоимость земельных участков в Пивоварихе выросла, по данным портала REALTY.IRK.RU, на 30% (с 29,0 до 37,5 тыс руб за сотку). И чтобы сделать жилье за городом более привлекательным, чем городское, застройщики стали массово вводить широко распространенный на западе формат -- таунхаус. Такие дома строятся вплотную друг к другу (стена к стене), а земельный участок небольшой площадью (в среднем 4 сотки) располагается перед домом и позади него.
За счет меньших по размеру прилегающих к дому участков стандартные таунхаусы в среднем вдвое дешевле типовых коттеджей. К примеру, коттедж площадью 230 кв.м, расположенный на 15 сотках земли, стоит по текущим предложениям 15,5 млн руб. А таунхаус в том же поселке, что и отдельный коттедж, -- уже 8 млн руб (площадь дома -- 200 кв.м, участка -- 4 сотки).
Стена стене рознь
Стоимость дома также в немалой степени зависит от материала исполнения.
К примеру, строительство коробки с окнами, крышей и фасадом (без внутренней отделки) из ячеистых бетонов (пенобетон, пескобетон, полистиролбетон) обойдется в среднем в 20 тыс руб/кв.м, подсчитал коммерческий директор СХ "Форт-Росс" Андрей Мисютин. Строительство из кирпича значительно дороже -- 27 тыс руб/кв.м. Правда, отмечает специалист, некоторые компании до сих пор строят дома из кирпича по старым техническим требованиям. И тогда стены дома значительно тоньше, а цена ниже -- 20-22 тыс руб/кв.м.
Брус считается самым дешевым материалом. Средняя себестоимость деревянного строения составит около 15 тыс руб/кв.м. Правда, многие покупатели просят обложить деревянный каркас кирпичом.
Популярность бетонов за последнее время серьезно возросла, считает коммерческий директор иркутского филиала "ТехноНИКОЛЬ" (продажа строительных материалов) Сергей Юдаков. Три года назад кирпичное и монолитное домостроение занимали 65% рынка индивидуального строительства, дерево -- 25%, ячеистые пенобетоны -- 10%. Сегодня кирпич по-прежнему самый используемый материал, но доля ячеистых бетонов, по словам Сергея Юдакова, возросла уже до 20%. Дерево и кирпич сократили объемы своего присутствия на рынке на 5% каждый.
Мило, да дорого
Однако несмотря на то, что индивидуальное домостроение за счет снижения площади домов и участков становится более доступным, возможности реального спроса, как выяснилось, сильно "сдали" в этом году. "Покупателям уже стало дорого", -- так и говорят строители.
Как следствие, цены на загородное жилье в 2007 году выросли меньше, чем в предыдущем. Так, по сведениям газеты "Дело", с мая 2006 года по май 2007 года цены на загородные дома поднялись в среднем на 100%, а с мая 2007 года по настоящеее время -- на 80%. Правда, в абсолютных показателях рост цен за последний период (2007-2008гг.) все же оказался больше -- на 28 тыс руб/кв.м (с 35 до 63 тыс руб/кв.м). За аналогичный период 2006-2007гг. средняя стоимость недвижимости за городом увеличилась на 17 тыс руб/кв.м (с 18 до 35 тыс руб/кв.м).
Цены на загородное жилье росли в основном прошлым летом, отмечает риэлтер Алексей Шабалин. А по сравнению с маем 2007 года сейчас цены просто стоят. Между тем затишье на рынке загородной недвижимости в конце весны -- явление аномальное. Спасти ситуацию может только кратковременность этой тенденции, считают девелоперы. Но сами не очень в это верят. "Банковский кризис сильно урезал число реальных покупателей, -- считает Андрей Мисютин. -- Так, прошлым летом у нас до 40% покупателей были ипотечными". По сведениям собеседника, у некоторых его коллег по рынку в этом году дела обстоят еще хуже. По разным причинам строительство ряда поселков не ведется, говорит он, и проекты существует только на бумаге. Возможно, остановка строительной деятельности все же связана с недостатком ресурсов, однако в самих компаниях ссылаются на трудности, возникшие при получении разрешений на строительство.
В то же время менеджер по развитию ООО "Лэнд Комплекс" Денис Волков утверждает, что его компания не испытывает трудностей с реализацией домов. "В этом году у нас продажи даже подросли", -- говорит он. Однако нужно учесть, что СХ "Форт-Росс" ведет строительство больших по площади домов в достаточно дорогом поселке Новоразводная: стоимость таунхауса здесь составляет 8 млн руб, коттеджа -- 15,5 млн руб. ООО "Лэнд Комплекс" строит таунхаусы в менее дорогом поселке Пивовариха -- 6,0-8,5 млн руб за дом.
Тем временем девелоперы при разработке загородных проектов стали более осмотрительны. Так, директор АН "Фортуна" Наталья Будаева призналась, что у холдинга есть намерение построить загородный поселок. Участок уже оформлен в собственность компании, однако менеджеры проекта взяли тайм-аут: хотят еще раз просчитать бизнес-план проекта.
Впрочем, даже более успешные продавцы сегодня не отрицают, что проблема с платежеспособностью спроса существует. По мнению Дениса Волкова, в скором времени проблема реализации коснется и самых экономичных поселков. Но в компании уже предусмотрели альтернативный вариант. На территории поселка "Загородного" фирма планирует реализовать пробный проект 5-этажного многоквартирного дома эконом-класса. "Дом будет всего из двух подъездов с 1-2 комнатными квартирами площадью от 36 кв.м, -- рассказывает специалист. -- Думаю, стоимость квартир за городом будет начинаться с 40 тыс руб/кв.м. То есть дешевле, чем в Ленинском районе Иркутска". Если проект пройдет успешно, компания намерена построить еще несколько пятиэтажек на другом участке -- в Пивоварихе. Единственный возможный минус -- увеличатся затраты на инфраструктуру поселения. "Одной детской площадкой и магазином уже не обойдешься, -- объясняет собеседник. -- Администрация при этом готова компенсировать только до 20% всех затрат на строительство дорог и соцобъектов".
Все включено
Следует отметить, что инфраструктура загородных поселков с приходом девелоперов сильно изменилась в лучшую сторону. Раньше главной проблемой считалось не то, как добраться в город, а как выбраться из поселка к трассе, ведущей в город. "Дороги прокладывал самый богатый сосед, или жители подолгу собирались в складчину, -- рассказывает Юрий Бычков. -- Те же проблемы поджидали новых собственников с водоснабжением и электроэнергией".
Сегодня проект поселка без центральных или автономных коммуникаций (отопления, энерго- и водоснабжения, канализации, уличного освещения) уже немыслим. В проекты вписаны не только телефонная связь, но и спутниковое телевидение и интернет. Из девяти строящихся поселков в восьми предусмотрено ограждение и круглосуточная охрана. Транспортная инфраструктура не ограничивается только дорогами и тротуарами, застройщик нередко предусматривает и ландшафтный дизайн. Некоторые компании собираются рядом с поселком со временем построить торговые здания и соцобъекты (детсады, игровые площадки).
Примечательно, что некоторые девелоперы заинтересованы в том, чтобы продолжать "вести" объект по окончании строительства и зарабатывать на ЖКХ. "Этот бизнес не приносит сверхприбылей, -- признается Денис Волков. -- Рентабельность на уровне 15%. Однако этот заработок стабилен. Да и связи с партнерами [поставщиками воды, электроэнергии, ассенизаторами] уже налажены".
Использованы данные REALTY.IRK.RU
SIA.RU: Главное
