Об этом на Юбилейном Х Байкальском саммите РГУД в Иркутске рассказал генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов. Спикер отметил, что в условиях, когда ставки кредитования существенно выше ставок капитализации, меры поддержки бизнеса становятся определяющим условием для привлечения частного капитала в проекты.
«Когда ставки капитализации в недвижимости составляют в среднем 13%, а ставки кредитования – выше 18%, любой рациональный инвестор предпочтет «пересидеть» это время в депозитах, соблюдая баланс доходности и риска. При такой картинке нужны нестандартные меры, которые позволят сформировать условия, привлекательные для частного капитала, выстроить «мостик», по которому он потечет туда, где наиболее необходим. Важно, что в таких непростых ситуациях меры поддержки бизнеса работают лучше, чем в периоды комфортных ставок, позволяя переориентировать капитал инвесторов с развитых рынков Москвы и Санкт-Петербурга в региональные проекты».
При этом, по словам спикера, не нужно «изобретать велосипед», программы поддержки бизнеса есть как в зарубежной, так и в российской практике. В качестве примера Феликс Блинов привел программу стимулирования строительства мест приложения труда (МПТ), которая реализуется в Москве. В рамках программы инвестор получает льготу на оплату изменения вида разрешенного использования земельного участка под строительство жилья при создании проекта производственной или социальной инфраструктуры. По данным столичной мэрии, в рамках программы МПТ будет проинвестировано 1,5 трлн руб., на июнь 2024 уже подписано более 100 соглашений, одобрено более 170 проектов.
Фото А. Федорова
«При этом необходимые для развития проекта условия зачастую достигаются за счёт комбинации разных мер поддержки. Например, льгота на изменение ВРИ, присвоение статуса инвестиционного приоритетного проекта, субсидирование ставки кредитования и т.п. В итоге и появляется нужный "мостик" для капитала», - отметил Феликс Блинов.
По мнению спикера, в первую очередь, от властей зависит, сможет ли город или регион выиграть конкуренцию за капитал у депозитов и других субъектов РФ.
«В этом вопросе определяющими являются три фактора: программы поддержки, льготные условия и государственно-частное партнерство. Условия, при которых власти делают проект экономически более целесообразным для инвестора, и тем самым привлекают его капитал для социально-экономического развития региона».
В свою очередь, со стороны бизнеса трудности в запуске проектов могут быть связаны с недостатком капитала для развития производства и реализации проектов большего масштаба. Одним из инструментов привлечения капитала выступают сделки формата sale&leaseback (обратной аренды), которые позволяют вернуть капитал из объектов недвижимости в операционный бизнес. При этом основной актив, который продается инвестору, компания получает обратно в аренду, сохраняя над ним операционный контроль.
«Такие сделки пока не самый распространенный в России механизм для привлечения капитала, - отметил Феликс Блинов. - Тем не менее, в нашем «портфеле» уже ряд SLB-проектов, в числе последних - реализованная в этом году sale&leaseback сделка с крупным российским ритейлером. Мы выкупили у него склад в Новосибирске и сдали ему же обратно в аренду. Компания привлекла деньги, необходимые для развития, а инвесторы получили хороший проект – на 100% сданные площади с надежным арендатором».
Феликс Блинов. Фото А. Федорова
Еще один вариант привлечения капитала – через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).
«Реализуются такие сделки по достаточно простой схеме – профессиональная управляющая компания привлекает клубных или розничных инвесторов в проект с помощью ЗПИФ – инструмента для коллективных инвестиций. Мы управляем активами в ЗПИФ с 2006 года, сегодня такие сделки – уже распространенная практика для рынка недвижимости», - сказал Феликс Блинов.
SIA.RU: Главное
