Ряд девелоперов как коммерческой недвижимости, так и жилой рискуют лишиться части своих проектов или вовсе уйти с рынка. В случае банкротства застройщиков жилья пострадать могут в том числе дольщики: возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки.
Прогнозы относительно ухода с рынка недвижимости в текущий кризис части компаний перекочевали из отчетов аналитиков в доклады чиновников. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий стройиндустрию, в середине ноября заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику и они, наверное, не справятся с задачей». Но пообещал: власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний. В Минстрое, в свою очередь, заверили, что сейчас анализируются различные варианты развития отрасли.
Опасения вице-премьера разделяет спикер Совета федерации Валентина Матвиенко. «Не буду нагнетать страхов, но есть определенные тревоги (относительно ситуации в стройотрасли)»,— заявила она на заседании 20 ноября. Сенатор уточнила, что для того, чтобы избежать появления недостроенных домов и нереализованных инвестиционных проектов, нужно задуматься о мерах поддержки. Например, введении моратория на банкротства. Данные участников рынка действительно указывают на формирование рисков.
Общий портфель кредитования Сбербанка в сегменте коммерческой недвижимости достиг 1,7 трлн руб., пояснили в финансовой организации. Половина из этого объема приходится на торговые объекты. У их владельцев обычно кредиты с плавающей ставкой, привязанной к ключевой, уточнили в банке. «Сами банки фондируются под плавающие ставки, предлагая тот же механизм заемщикам. Таким образом, они могут снять с себя дополнительные риски»,— объясняет директор направления рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов.
Плавающие ставки, по словам эксперта, характерны для кредитов, выданных в последние три-пять лет. Их средний размер рассчитывается исходя из ключевой ставки ЦБ, к которой прибавляются 2–3 процентных пункта. Директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев считает, что на такие кредиты приходится более 80% займов, выданных на рынке недвижимости, и для многих собственников их условия непросты. Эксперт считает комфортными ставки на уровне 10–12%. Инвестиционный директор группы Central Properties & Parus Алексей Смердов уточняет, что доходность коммерческой недвижимости в среднем в полтора раза ниже выплат по кредитам.
Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин говорит, что после последнего повышения ключевой ставки ЦБ до 21% многие банки направили заемщикам уведомления о существенном повышении стоимости уже выданных кредитов. «К этому добавляется массовый уход арендаторов и значительное повышение налогов»,— добавляет эксперт.
По мнению Максима Чернядьева, для снижения нагрузки бизнес может просить банки зафиксировать размер взносов по кредитам, перейдя к модели частичного накопления невыплаченных процентов в теле долга. Но у схемы есть риски: сумма долга может превысить цену актива. В «Сбере» замечают, что поддержка требуется проектам, где накопленный долг превышает 60–70% стоимости объекта. Господин Горюнов, впрочем, считает, что проблемы начинаются еще на уровне 45–50%.
Александра Мерцалова, Дарья Андрианова
SIA.RU: Главное
