Проблема дефицита соцобъектов в Иркутске очевидна, но ее решение должно быть увязано с градостроительной политикой, полагает Александр Шадурский, коммерческий директор alfa Development. В целом, сообщил он нашему изданию, компания открыта к диалогу с городом на эту тему.
Александр назвал предложение обязать застройщиков бесплатно передавать городу 1% от строящихся площадей, прозвучавшее на депутатских слушаниях в думе Иркутска, социально актуальным, но экономически рискованным.
«С одной стороны, проблема дефицита соцобъектов в новых районах Иркутска очевидна, и ее нужно решать. С другой, рынок девелопмента сейчас и так находится под давлением: все еще высокие ключевые ставки, растущая стоимость стройматериалов, требования дольщиков. А предлагаемая мера увеличит издержки застройщиков», - указал эксперт.
Он пояснил, что эти затраты придется заложить либо в стоимость квадратного метра и тем самым поднять стоимость жилья для покупателя, либо в рентабельность проекта, что делает новые инвестиции в Иркутске менее привлекательными.
«Это может привести к снижению доступности жилья для населения, отказу застройщиков от проектов с низкой маржинальностью и даже уходу инвесторов в другие регионы с более предсказуемыми правилами игры», - предположил Александр Шадурский.
На его взгляд, решение проблемы лежит на уровне градостроительной политики – начинать надо с Генплана города и правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
«Власти должны заранее определять, где и какие объекты нужны, и закладывать их в планы с готовыми проектными решениями и инженерными условиями. Тогда девелоперы будут понимать, какие обременения накладывает конкретная территория и что они получат взамен: увеличение этажности, плотности застройки, налоговые льготы», — отметил наш собеседник.
По его словам, там, где подход к проблеме системный (прежде всего это Москва и Санкт-Петербург), взаимодействие девелоперов и властей по вопросу развития социальной инфраструктуры наиболее эффективно.
«Успех там обусловлен не только высокой рентабельностью и объемами строительства, но и тесной связью с градостроительной политикой. Обязательства застройщиков связаны с получением разрешений на комплексное освоение территории. Кроме того, разработаны целые каталоги типовых проектов социальных объектов — это упрощает работу и властям, и бизнесу», — привел пример эксперт.
«Конечно, в значительной степени успех проекта там обеспечен высокой маржинальностью и объемами строительства, которые позволяют бизнесу переварить нагрузку. Но кроме того, еще и тесной связью с градостроительной политикой: обязательства застройщиков по передаче объектов увязаны с получением разрешений на комплексное освоение территории. И кроме того, в этих городах разработаны целые каталоги типовых проектов соцобъектов, что упрощает работу как властям, так и бизнесу», - привел примеры Александр Шадурский.
А вот тех регионах, где подобная практика носит точечный, договорной характер – к ним эксперт отнес, например Красноярский и Краснодарский края – возникают неравные условия для игроков со всеми сопутствующими рисками.
Читайте также:
В Иркутске, чтобы инициатива не стала разрушительной для рынка, прежде чем оформлять ее на правовом уровне, эксперт предложил провести независимый анализ финансовой модели типового проекта застройки в городе и смоделировать влияние изъятия 1% площадей на его экономику.
«Можно начать с пилотного, добровольного проекта, чтобы отработать все процедуры и оценить реальные последствия», – резюмировал Александр.
Напомним, спикер думы Иркутска Евгений Стекачев предложил местной администрации подготовить нормативный документ, который инициирует бесплатную передачу помещений муниципалитету от застройщиков. По его мнению, передать 1% площадей от строящегося дома – вполне посильно для бизнеса. А город сможет использовать эти площади для размещения социальных учреждений.
SIA.RU: Главное
