«Застройщики МКД не любят ИЖСников» – такая мысль прозвучала на круглом столе «Перспективы 2026 года и итоги 2025 года в области строительства МКД и ИЖС». Генеральный директор ГК «ДомСтрой» Татьяна Красноштанова убеждена: противостояния нет. Почему городские девелоперы смотрят в сторону загорода? Что происходит со строительной отраслью в стране и регионе? Какие причины есть сегодня для оптимизма и пессимизма? Мы записали ключевые тезисы эксперта.
МКД и ИЖС: «Противостояния нет»
По мнению Татьяны Красноштановой, никакого противостояния между секторами МКД и ИЖС в нашем регионе нет. «Если посмотреть на топ-10 застройщиков Иркутской области, у всех в активе есть большие участки под ИЖС, – отметила гендиректор ГК «ДомСтрой». – Они не продаются, а лежат в «земельном банке» как стратегический запас. Крупный строительный бизнес просто ждёт, когда экономическая среда станет благоприятнее, чтобы зайти в эту нишу и начать эффективно осваивать эти гектары».
Статистика 2025 года подтверждает этот тренд. В Иркутской области ввели рекордные 1,935 млн кв. м жилья (+20%). При этом на долю ИЖС пришлось 82% всего объёма. Строительство МКД снизилось на 14,5%, в то время как сектор частного домостроения взлетел на 24%. Правда, за впечатляющими цифрами скрывается важный нюанс. Бурный рост показателей ИЖС в регионе во многом стимулирован историей с дифференцированными тарифами. Это побуждает людей регистрировать в Росреестре дома, построенные 10–20 лет назад, чтобы воспользоваться льготами на электроэнергию.
«Мы специализируемся на МКД, социальных объектах и дорогах. Но смотрим и на другие отрасли: туризм и ИЖС. Стагнация в секторе МКД заставляет нас диверсифицировать бизнес. Игнорировать спрос невозможно», – резюмирует Татьяна Красноштанова.
Итоги 2025: «Рынок нового жилья сворачивается по всей стране»
Ситуация в строительной отрасли сегодня вызывает тревогу. Официальная инфляция в стране составила в 2025 году 5,6%, однако себестоимость строительства выросла сильнее – на 6,5%. В Иркутской области себестоимость строительства достигла 73,5 тыс. рублей за кв. м.
«Реальный рост себестоимости ощущается гораздо острее официальных цифр. Особенно в нашем регионе: работа в сейсмоопасной зоне накладывает дополнительные издержки, делая строительство дороже, чем в среднем по стране», – говорит Татьяна Красноштанова.
В целом по стране, по итогам 2025 года, строительная отрасль демонстрирует системный спад активности:
- Количество опубликованных проектных деклараций снизилось на 12%.
- Количество выданных разрешений на строительство сократилось на 20%.
- Старт продаж новых жилых комплексов снизилось на 17%.
«Это не просто цифры, это сигнал о заморозке рынка. Минус 20% по разрешениям означает, что строительство сворачивается по всей стране», – подчеркивает эксперт.
При этом парадокс многоквартирного строительства заключается в том, что объемы строительства многоквартирных домов (МКД) что в 2007, что в 2025 году остались практически на одном уровне – масштабного прироста за эти годы так и не произошло. Весь рекордный рост ввода жилья в стране обеспечивается исключительно за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Татьяна проводит исторические параллели с предыдущими кризисами (2008, 2014, 2020, 2022 гг.), отмечая, что тогда спад в строительстве МКД не был тотальным.
«Я не жду резкого обвала в 2026 году, но снижение объемов строительства на 10–15% – это уже решенный вопрос. Мы видим это по Иркутску: рынок переходит в режим "выживания". В работу пойдут только те проекты, в которых инвесторы уверены на 100% – с идеальной локацией, понятным продуктом и прогнозируемым спросом. Все крупные стройки поставлены на паузу и не скоро выйдут на рынок», – резюмирует девелопер.
Ипотека: «По рыночным ставкам никто брать кредиты не хочет»
Рынок многоквартирного жилья (МКД) в России критически зависит от ипотеки. В 2025 году 63% всех сделок на первичном рынке были совершены с использованием заемных средств.
«Сегодня мы – отрасль, полностью зависящая от ипотечных и льготных механизмов. Без ипотеки рынок новостроек просто встанет. Кстати, 80% всех кредитов в 2025 году выдано в рамках семейной программы», – подчеркивает Татьяна Красноштанова.
Сегодня разрыв ставок по рыночной и льготной ипотеке достиг колоссальных величин. Рыночные ставки превышают 20%, что делает покупку жилья практически невозможной для большинства граждан. В то же время средневзвешенная ставка по ипотеке по итогам прошлого года составила всего 7,75%. Такие цифры обеспечивает только семейная ипотека.
«Рыночная ипотека под 20% годовых – это неподъёмная ставка. Мы не знаем людей, готовых на такую переплату. По рыночной ставке сегодня никто ипотеку брать не хочет», – говорит эксперт.
Продажи: «Распроданность новостроек на уровне 31% пугает»
Ситуация с продажами на первичном рынке жилья выглядит неоднозначно. По словам эксперта, общая распроданность квартир в России составляет всего 31%, в Иркутской области – 28%. Для сравнения, в лучшие времена этот показатель превышал 70%.
«Для меня 31% – это пугающая цифра. Каждый месяц процент распроданности снижается, одновременно падает и готовность объектов – сейчас она составляет около 43%. Это говорит о том, что большая часть новостроек по всей стране находится на начальной стадии строительства, имея при этом огромный объем нераспроданных квартир. Финансовые модели застройщиков становятся крайне рискованными», – подчеркивает Татьяна Красноштанова.
Однако есть и позитивный момент: жилые комплексы в 2025 году вводились в эксплуатацию с высоким уровнем распроданности – около 75%. По мнению эксперта, этого достаточно, чтобы покрыть кредитные обязательства перед банками и завершить стройку.
Начало 2026: «Январь был рекордным, февраль побил антирекорд»
Начало года для рынка недвижимости выдалось крайне турбулентным. Резкие колебания напрямую связаны с ожиданиями изменений условий семейной ипотеки с 1 февраля.
«Январь стал абсолютно рекордным по количеству сделок на рынке нового жилья: самый высокий показатель за всю историю наблюдений. Февраль, напротив, побил антирекорд, показав самое низкое значение. Нас штормило просто жутко», – делится Татьяна Красноштанова.
Несмотря на хаос на рынке, застройщики сохраняют спокойствие. Эксперт объясняет это «иммунитетом», выработанным за годы кризисов: «Возможно, жизнь нас уже научила. Пережив столько событий за последние пять лет, мы не паникуем и ждём стабилизации».
В начале года был зафиксирован ещё один рекорд – массовый отток вкладов из банковской системы. Застройщики ожидали, что эти деньги хлынут в недвижимость, но этого не произошло.
«Мы все считали, что деньги хранятся на депозитах и в нужный момент перетекут в стройку. Люди деньги сняли, а в недвижимость они почему-то не пришли. Возникает закономерный вопрос: куда их потратили? Пока этот вопрос остаётся открытым», – говорит эксперт.
Инструкция по выживанию: «Оптимизация, дисциплина и пессимистичные сценарии»
В условиях жесткой экономии и неопределенности застройщикам необходимо менять подход к бизнесу. Татьяна Красноштанова сформулировала три ключевых направления, которые помогут компаниям остаться на плаву.
1. Жесткая оптимизация продукта и себестоимости
Необходимо отказаться от излишеств и искать бюджетные аналоги. Речь идет не просто о поиске новых поставщиков (например, в Китае), а о пересмотре самой концепции продукта. «Пора убирать всё лишнее: спортзалы, лапомойки, дизайнерские санузлы, все, что не используется жителями в том объёме, в котором задумывалось. Я видела проект эконом-класса с концертным залом для дней рождения. Это амбициозно, но сейчас не время для таких излишеств», – отмечает эксперт.
2. Финансовая дисциплина
Эра дешевых и быстрых денег закончилась. Теперь, по словам Татьяны Красноштановой, необходимо тщательно анализировать расходы и не торопиться со стройкой. «Если раньше мы не смотрели на остатки на эскроу-счетах, то сейчас нужно считать каждую копейку. Проценты по кредитам съедают более 30% стоимости строительства, поэтому финансовая оптимизация – вопрос выживания».
3. Планирование по «пессимистичному» сценарию
Бизнес-процессы требуют пересмотра. В условиях кризиса привычная модель планирования (негативный, средний, позитивный сценарии) больше не работает. «Раньше мы строили негативный, средний и позитивный сценарии, – говорит эксперт. – Сейчас рекомендация одна: сделайте негативный и еще более негативный. Всегда лучше перестраховаться и заложить в модель самые плохие условия».
Оптимизм VS пессимизм. Как девелоперы смотрят в будущее?
Несмотря на турбулентность на рынке, у застройщиков немало поводов смотреть в будущее с оптимизмом, считает Татьяна Красноштанова. Есть, впрочем, и серьезные вызовы, которые нельзя не учитывать. Что и как будет влиять на состояние отрасли в 2026 году? Эксперт назвала ключевые факторы.
6 причин для оптимизма
1. Снижение кадрового голода
После трех лет ажиотажного спроса ситуация на рынке труда стабилизировалась. Компании больше не ведут «войну» за инженеров и рабочих, что позволяет оптимизировать расходы на заработную плату.
2. Переток капитала из вкладов
Снижение ставок по депозитам делает недвижимость более привлекательным инструментом для сбережений. Застройщики ожидают, что деньги всё же начнут возвращаться со счетов в банки в сектор жилья.
3. Снижение ключевой ставки ЦБ
Этот фактор работает в двух направлениях: во-первых, у застройщиков снижаются расходы на обслуживание кредитов. Во-вторых, рыночная ипотека становится доступнее, что расширяет круг потенциальных покупателей.
4. Ожидание роста цен
Психология покупателей играет на руку рынку. По статистике, значительная часть населения (30–45%) ожидает роста цен и планирует улучшать жилищные условия, что стимулирует спрос здесь и сейчас.
5, Старение жилого фонда
Около 20% жилья в России старше 50 лет. Это огромный пласт потенциальных покупателей, которые в перспективе захотят переехать в новые, современные квартиры.
6. Огромный объем накоплений
Объем средств на вкладах граждан (65,5 трлн рублей) многократно превышает стоимость всех нераспроданных квартир в стране (13,5 трлн рублей). Даже если все квартиры будут выкуплены, у людей еще останутся деньги.
5 причин для пессимизма
1. Отсутствие господдержки
Ожидать новых льготных программ или механизмов поддержки от государства не приходится. В условиях ограниченного бюджета застройщикам придется рассчитывать только на свои силы.
2. Непредсказуемый спрос
Главная проблема сегодня – невозможность построить адекватную финансовую модель. Спрос есть, но он хаотичен и плохо прогнозируем. Мнения экспертов и банков расходятся, что делает планирование новых проектов игрой в рулетку.
3. Ипотечный фильтр, отказы по кредитам
Банки закручивают гайки. Процент одобрения ипотечных заявок снизился до критического уровня. Даже благонадежные заемщики получают отказы без объяснения причин.
4. Регуляторное давление
Ужесточение правил выдачи кредитов затрагивает всех – не только покупателей, но и самих застройщиков. Хотя такая политика регулятора оправдана в нестабильных условиях, для бизнеса она означает рост издержек и сложности.
5. Конец длинных рассрочек
Один из маркетинговых инструментов – беспроцентная рассрочка – уходит в прошлое. С 1 апреля правила меняются: длинные рассрочки на 3–5 лет будут фактически запрещены. Застройщики лишаются возможности стимулировать спрос гибкими платежами.
SIA.RU: Главное
