Скрытые расходы: почему дом «под ключ» за 4 млн рублей на деле обойдется в два раза дороже

Самыми бюджетными и при этом энергоэффективными домами в нашем регионе, как утверждает Александр Войткевич, председатель строительного комитета Иркутского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ», президент Ассоциации ИЖС, являются варианты из газобетона и по каркасной технологии.

– Газобетонный дом в один этаж десять на десять метров на стадии коробки в теплоэффективном решении (так называемый теплый контур) будет стоить около семи миллионов. Двухэтажный общей площадью 100 «квадратов» – чуть больше шести, – приводит эксперт расчет. – Если же вы хотите дом с отделкой, минимальной инженерией, завершённым фасадом, то сто квадратных метров в один этаж уже обойдутся около девяти миллионов, а в два этажа – около семи с половиной.

Каркасный дом в чистовой отделке с готовым фасадом и минимальной инженерией будет стоить, по оценке Александра, от 7,5 млн рублей в одноэтажном исполнении, и от 6,5 млн в два этажа.

– Но это очень приблизительные цены. В зависимости от выбранного проекта, эффективности работы компании и способа покупки (в кредит – дороже) сумма может отличаться на 10-30%, – оговаривается он.

«Экономят, как правило, на важном»

Сходятся эксперты и в том, что дома за 4-5 млн рублей, которые можно увидеть на сайтах объявлений – это, как правило, либо просто коробка без отделки и инженерии, либо имеют маленькую площадь – никак не 100 кв. м, либо построены с серьезной экономией на ключевых элементах, вплоть до нарушения норм и технологий.

– Чаще всего экономят на толщине утепления, фундаменте, кровельной системе – это самые дорогие элементы, к тому же их невозможно визуально оценить, когда дом готов, да еще и отделан, – поясняет Роман Семёнов, руководитель агентства недвижимости Century 21*. – Иногда застройщики просто выводят трубы и называют это «готовыми коммуникациями».

При этом страдает долговечность строения, да и эксплуатационные расходы будут сильно отличаться от содержания более дорогого, но добротного дома.

Кирилл Поляковский, руководитель строительной компании «Зодчий», добавляет, что цена может разниться и из-за качества материалов и перечня работ.

– Клеёный брус камерной сушки, например, стоит 55-65 тысяч рублей за м³, а обычный брус естественной влажности – 12 -18 тысяч. В объявлениях оба называются «дом из бруса», но разница в долговечности колоссальная, – подчеркивает он. – Нередко встречается «экономия» на скрытых работах. Гидроизоляция, пароизоляция, вентиляция кровли – всего этого «не видно» под отделкой, поэтому на них экономят первым делом.

Последствия такого подхода проявляются через 2–3 года.

– А еще, когда вам называют цену 4-5 млн рублей, спросите: «Электрика входит? Отопление? Канализация?» Обычно нет. А это ещё примерно миллион рублей – уже ваших расходов, – говорит Кирилл.

Проблема в том, что потребитель сегодня  привык получать от застройщика объект практически готовый к эксплуатации. Если квартира продаётся в черновой отделке - это прописано в договоре, и покупатель “на берегу” понимает, сколько надо вложить в ремонт. В любом случае никому в голову не придет, что жилье в многоквартирном доме предстоит утеплять, решать вопросы с канализацией и подключением к сетям.

Это отношение у клиентов проецируется и на загородную недвижимость – люди не всегда задаются вопросом – почему дешево? Ответы, как правило, приходят уже в первую зиму.

«Не надо гнаться за ценой»

Главный совет, который дают эксперты: не гонитесь за ценой

Кирилл Поляковский согласен с тем, что при покупке обязательно надо уделить внимание утеплению.

 – Стена должна иметь сопротивление теплопередаче не менее 3,6 м²·°C/Вт. Если застройщик не знает, что это – делайте выводы, – говорит эксперт. – Также при покупке дома или заключении договора на строительство необходимо просить проект фундамента и результаты геологии – с нашей сейсмикой это критически важно. Нужно обращать внимание на кровлю – не просто «чтобы не капало», а чтобы был полноценный кровельный «пирог» (вентиляция, пароизоляция и утепление). А еще попросите застройщика показать дом, который он построил 5 лет назад. То, как он выглядит сейчас, скажет всё.

Александр Войткевич рекомендует покупателям проверять используемые материалы, запрашивать рекомендации производителей, требовать проект дома, геологические изыскания и фото/видеофиксацию этапов строительства, особенно скрытых работ – армирования, гидроизоляции, утепления. Ведь после зашивки стены проверить невозможно.

–  Выбирая: построить качественный дом или купить готовый, внешне устраивающий вдвое дешевле, покупатели часто склоняются ко второму варианту. Но это никогда не приведет к покупке качественного, теплоэффективного дома, – убежден он.

Те же, кто строит и продает дома под ключ по цене в 1,5-2 раза ниже рынка либо работает в минус, что маловероятно, либо попросту занимается обманом потребителей, выдавая красивую картинку за добротное жилье. Любой регион прежде всего заинтересован не в количественных показателях развития ИЖС, а его качестве. Если не менять подходы, ситуация в Иркутской области уже завтра может привести к критическим последствиям.

Приблизительная себестоимость строительства дома 100 кв.м. эконом-класса
(по версии Романа Семенова):

• Фундамент (плита или лента) ≈ 900 тыс. – 1,3 млн руб.
• Коробка дома (стены, перекрытия, кровля) ≈ 2 – 2,8 млн руб.
• Окна и входные группы ≈ 350 – 500 тыс руб.
• Отопление, электрика, водоснабжение, канализация ≈ 900 тыс – 1,4 млн руб.
• Утепление и фасад ≈ 500 – 900 тыс руб.
• Внутренняя отделка базового уровня ≈ 1,2 – 2 млн руб.

Итого: 6–9 млн рублей

Примерная смета для бюджетного каркасного дома 100 кв.м.
(по версии Кирилла Поляковского):