«Смартаменты на Ширямова» введены в эксплуатацию. Однако возможность инвестировать в проект пока еще есть – и девелоперы обещают перевернуть представление о том, что такое доходная недвижимость. Когда апарт-отель примет первых туристов? Какие возможности доступны для тех, кто решит купить номера сейчас? Почему инвесторы рассматривают «Смартаменты» как более интересный инструмент, нежели посуточные квартиры или зарубежные девелоперские проекты? Об этом нам рассказал коммерческий директор компании-девелопера «Менеджмент. Девелопмент. Сервисы» (МДС) Михаил Зубков.
1. Что такое «Смартаменты»?
Это новый для Иркутска формат коммерческой недвижимости – доходные апартаменты с возможностью посуточной аренды.
Мы построили две 14-этажные блок-секции на 160 номеров и 42 коммерческих помещения, которые разместились на нижних этажах. Наши гости должны получать хороший сервис. Поэтому в «Смартаментах» предусмотрен тренажёрный зал для гостей апартаментов; спа; ресторан на 64 посадочных места, терраса на крыше, откуда будет открываться прекрасный вид на Иркутск, подземный паркинг и небольшая наземная парковка.
Площадь номеров – от 23 до 55 кв. м. Можно выбрать и небольшую студию для одноместного заселения, и более просторный номер для тех, кто путешествует семьей, например. Все они укомплектованы мебелью, организованы по принципу «заезжай и живи»: здесь есть все необходимое – от кухонной зоны до зубной щетки и полотенец. Все номера будут в едином стиле – мы хотим, чтобы наши гости были уверены, что им гарантирован определенный уровень проживания и сервиса вне зависимости от выбранных апартаментов.
2. Когда «Смартаменты» примут первых гостей?
Запуск апарт-отеля намечен на сентябрь. Строительство завершилось, здание уже введено в эксплуатацию. Со стороны может показаться, что работы еще идут, но такое впечатление складывается из-за ремонта улиц Ширямова и Восточный промузел. Там, где была гравийная дорога, появится асфальт и удобный подъезд к «Смартаментам».
Сейчас полным ходом ведется отделка номеров. Потом начнется их меблировка. В общей сложности этот этап продлится до августа.
Параллельно управляющая компания апарт-отеля – «МТЛ-апарт» из Санкт-Петербурга» – ведет предзапускные работы, набирает персонал, работает с бронированием. Подчеркну, что у компании большой опыт работы – более 20 лет, и ее специалисты сопровождали наш проект с самого начала.
Фигура управляющего определена. Он открывал несколько апартаментов как в Санкт-Петербурге, так и в Новосибирске, так что эта сфера ему хорошо знакома.
После того, как номерной фонд будет полностью укомплектован, все функции налажены, «Смартаментам» предстоит пройти обязательную классификацию отеля (напомню, заявленный нами уровень 4*).
3. Какая сервисная инфраструктура предполагается и когда она откроется?
К запуску отеля точно будет готов спа-салон, даже скорее банный комплекс, – его запускает известная в Иркутске марка «СПА-Изба».
Откроется ресторан. Сейчас заканчиваются финальные обмеры, утверждение формата, разработка меню. Раскрывать все карты сейчас не буду, скажу только, что к нам планирует заходить довольно известная франшиза. Думаю, что заведение приятно удивит иркутян и гостей «Смартаментов».
Будут еще разные полезные сервисы – кафе, парикмахерские, салоны красоты, продуктовый магазин – в тех коммерческих помещениях, которые приобрели в собственность инвесторы.
4. Каков портрет потенциального гостя «Смартаментов»?
«Смартаменты» – это прекрасный вариант для туристов, которые путешествуют семьей или компанией – как правило, им не подходят стандартные гостиничные номера и они сейчас снимают посуточные квартиры. Однако современный турист уже привык к определенному сервису, который не может дать формат квартир.
Кроме того, гостями смартаментов могут стать пассажиры ранних московских рейсов – те, кто рано улетает и прилетает, и транзитные пассажиры, которые летят через Иркутск в Китай, Таиланд, Вьетнам. «Смартаменты» расположены рядом с аэропортом – удобно добраться, переночевать и лететь дальше.
Еще одна наша целевая аудитория – это командированные сотрудники компаний. Те, кто приезжает по работе на неделю, две, месяц. Номер в домашнем формате, с кухней, где можно приготовить себе завтрак, но при этом с уборкой номеров, консьерж-сервисом и другими преимуществами гостиницы – то, что им нужно. Эта аудитория растет: по данным аналитиков, с января по май 2026 года количество корпоративных бронирований в Иркутской области увеличилось на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По этому показателю регион вошел в число лидеров Сибирского федерального округа, уступив только Алтайскому краю. Увеличение количества деловых поездок стимулирует спрос на современные объекты размещения с высоким уровнем сервиса и удобным расположением.
5. Когда начнутся бронирования?
Как я уже сказал, открытие апарт-отеля намечено на конец августа – начало сентября, так что массовые бронирования начнутся в августе.
Сейчас мы ведем переговоры с крупными компаниями, которые заинтересованы в долговременном сотрудничестве, в бронировании целого пула номеров для своих сотрудников, командированных в Иркутск.
6. Какова доходность апартаментов?
Средняя прогнозируемая доходность на сегодняшний день около 12% годовых*. Срок окупаемости составит при этом примерно 7-9 лет, не считая роста стоимости самой недвижимости.
.jpg)
Среднюю доходность мы рассчитываем так: берём 7 месяцев высокого туристического сезона, когда номера сдаются преимущественно посуточно, и 5 месяцев низкого, когда чаще снимают номера на длительный срок, и выводим средний показатель.
В каком-то месяце, скажем, в феврале-марте, когда все едут смотреть на лед Байкала, доход будет гораздо выше за счёт более дорогой посуточной аренды. А, например, в апреле или в ноябре мы будем сдавать фонд на долгий срок – корпоративным клиентам или тем, кому нужно пожить в хороших сервисных апартаментах 3-4 месяца, потому что дома ремонт. Долгосрочная аренда дешевле, поэтому номер может приносить меньший доход.Первые выплаты поступят уже по итогам сентября, как только к нам поедут гости. Кстати, мы гордимся тем, что на все проданные лоты заключены договоры на управление. Ни один номер не приобретен как жилье без права прописки. Это значит, что изначальная концепция будет полностью соблюдена, что положительно скажется на доходности.
7. Какие факторы влияют на доходность?
Во-первых, доходность будет отличаться от номера к номеру: маленькие могут сдаваться чаще, но у них средний чек ниже, апартаменты большей площади, возможно, будут сдаваться реже, но они и дороже.
Во-вторых, на доходность сервисных апартаментов в целом влияет интенсивность турпотока. Благодаря своему расположению – рядом с аэропортом «Иркутск» – «Смартаменты» притягивают московский, санкт-петербургский, новосибирский самолётный трафик. Тем, кто прилетает на Байкал, удобно расположиться именно здесь и использовать «Смартаменты» как хаб для путешествий как по Иркутску, так и на Байкал: до Листвянки можно доехать всего за 45 минут. Отсюда прекрасный доступ и на Голоустненский, и на Байкальский тракты в обход всех городских пробок.
В-третьих, конкуренция между объектами размещения тоже может влиять на доходность, но это точно не наш случай. Качественного номерного фонда в Иркутске остро не хватает. При прочих равных условиях человек скорее выберет свежую локацию со стильным интерьером, нежели «подуставшую» гостиницу. Дефицит настолько очевиден, что на нас, я убежден, не отразится даже появление в городе других аналогичных проектов.
8. Какие возможности у инвестора, который входит в проект сейчас?
Безусловно, те, кто вошёл в проект в 2024 году, когда мы только стартовали, уже заработали около миллиона рублей в виде роста стоимости недвижимости. Но и те, кто входит в проект сейчас, получают интересный инструмент.
За то время, пока мы строили «Смартаменты», доходность депозитов и вкладов упала в два раза. И сейчас она сопоставима с той, что предлагаем мы. При этом все понимают, что ключевая ставка и дальше будет снижаться, пусть не так динамично, как хотелось бы. А значит, будут падать и ставки по вкладам.
Инвестируя же в недвижимость, вы не только сохраняете свои деньги, но и формируете актив, который можно продать, передать по наследству, плюс зарабатывать на нём в моменте те самые 12% годовых в среднем.
При этом сервисные апартаменты, в отличие от квартир посуточно, не требуют непосредственного участия собственника в управлении и обслуживании объекта недвижимости. Это в чистом виде пассивный доход.
9. Кто инвестирует в «Смартаменты»?
Портрет инвестора в апартаменты не слишком отличается от того, кто вкладывает средства в жилую недвижимость. В основном это физические лица. Есть и компании, которые профессионально инвестируют в недвижимость и покупают сразу несколько номеров. Но их немного, потому что у таких юрлиц, как правило, общая система налогообложения, а она не всегда выгодна для бизнеса при сдаче недвижимости в аренду.
Чаще всего это индивидуальные предприниматели, в основном иркутяне, хотя есть покупатели из Москвы, Санкт-Петербурга, Улан-Удэ, Якутии. Любопытно, что к нам обращаются инвесторы, которые не были знакомы с форматом сервисных апартаментов. Это настоящие первопроходцы, которые вкладываются в такие классные проекты, потому что уверены: это «голубой океан» и доходность может оказаться гораздо выше, чем заявляется.
10. Есть ли сейчас доступные к покупке апартаменты?
Свободные номера в «Смартаментах на Ширямова» еще есть. Хотя их совсем немного – меньше 20 лотов (из 160, напомню) – среди них есть все форматы: малой площади, средние и большие. Они войдут в эксплуатацию чуть позже, чем приобретенные ранее, но уже с декабря смогут приносить доход.
А чтобы стать собственником недвижимости в «Смартаментах на Ширямова», надо зайти на наш сайт, выбрать номер и договориться о встрече в отделе продаж. Отдельные договоры заключаются на отделку и комплектацию апартаментов. Еще один – договор на управление – заключается с управляющей компанией. Все прозрачно и понятно.
* Прогнозируемая доходность, начиная со второго года после запуска отеля. Доход не гарантирован.
Застройщик АО СЗ «Новые форматы». Проектные декларации на наш.дом.рф
Открыта предпродажа новых Смартаментов на Карла Маркса
Михаил Зубков: Всего 100 номеров в самом сердце Иркутска. Локация невероятной туристической привлекательности – в двух шагах от Ангары, в пешей доступности от хороших ресторанов, музеев и ключевых туристических точек областного центра.
Это будет объект в улучшенной отделке. Мы использовали опыт, полученный в проекте «Смартаменты на Ширямова», чтобы усовершенствовать наполнение нового апарт-отеля, планировки и технические решения.
Прогнозируемая доходность в районе 15-16% годовых*. И это отличное предложение: приносящая постоянный пассивный доход* недвижимость в хорошей локации с вложением от 8-9 млн. рублей.
За подробностями обращайтесь в отдел продаж по телефону (3952) 43-05-05.
* Прогнозируемая доходность, начиная со второго года после запуска отеля. Доход не гарантирован.
Застройщик АО СЗ «Новые форматы 2.0». Проектные декларации на наш.дом.рф
SIA.RU: Главное
