«Земля – это ценный актив. И, как любой актив, он должен быть юридически чист, грамотно оформлен, права собственника на него защищены, а в идеале и капитализация его должна увеличиваться. Особенно это важно сейчас, когда государство ужесточает свою позицию в земельных отношениях», – считает Татьяна Макаревич, одна из руководителей компании «Дело». Насколько реальная ситуация отличается от идеала, с какими проблемами сталкиваются землевладельцы и покупатели участков, как будут развиваться земельные отношения и чем может помочь землеустроительная компания, она рассказала нашему изданию.
«Земельный аудит – это первый шаг»
Татьяна, ключевые направления вашей деятельности – это землеустроительные экспертизы и земельный аудит. Что дают собственнику эти услуги?
– Земельный аудит – это первый шаг к защите актива. Как участок был предоставлен, каков формат владения, соответствует ли фактическая граница кадастровой, вид использования, что на нем построено и на основании каких документов, объекты находятся в кадастровой границе участка или выходят, какие ограничения имеются – эти вопросы могут быть критическими для собственника или покупателя.
Это также возможность повысить капитализацию участка, например, через изменение вида разрешенного использования. Какие ВРИ возможны для того или иного участка, какие наиболее перспективны, для того чтобы задать новое направление развития территории, насколько при этом вырастет стоимость земли – на эти вопросы тоже отвечают наши эксперты. И это, подчеркну, очень сильные кадры с огромным опытом, которые работают с нами с самых первых дней компании.
И как часто собственники обращаются с такими запросами?
– Откровенно говоря, к нам чаще приходят не тогда, когда все хорошо, или собственники считают, что у них все хорошо, а когда возникают проблемы: конфликты с соседями, претензии со стороны земельного контроля администраций или Росреестра – и эти проблемы нужно решать.
В 80% случаев с работой по физическим лицам – это реестровые ошибки: реальные границы участка не соответствуют сведениям, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости. Но порой эти ошибки могут приводить к серьезным последствиям.
Скажем, только за последнюю неделю обратились собственники домов, которые, как оказалось, выходят за границы земельных участков. В свое время собственники приобрели земельные участки с готовыми домами, вложили миллионы рублей, а сегодня получили проблемы. Или собственник не вынес границы участка по координатам и начал строительство, после завершения строительства начинают оформлять, а дом выходит за границы участка.
Другой случай: человек купил земельный участок практически в центре города, а построить там ничего не может, потому что через эту территорию проходят подземные коммуникации. Между тем это можно было выяснить еще до покупки.
Земельный аудит как раз и призван выявить и донести до собственника или покупателя все нюансы: границы участка, возможные пересечения и наложения с соседними территориями, ограничения использования, территориальные зоны, наличие коммуникаций. И это не только работа с документами, но и работа на местности с геодезическим оборудованием.
«Источник проблем – вечная надежда на «авось»
Вы работаете как с гражданами, так и с юридическими лицами. Есть ли различия в рисках, «болях»?
– Риски и боли в массе своей схожи. В основном мы имеем дело с несоответствием фактических границ участка кадастровым. Нередко встречается и несоответствие разрешенного вида использования земельного участка тому, что там задумал собственник. Скажем, земля имеет сельхозназначение, а владелец хочет построить поселок в надежде потом «решить» все вопросы.
Порой не учитывают имеющиеся ограничения: водоохранные, территориальные зоны, охранные зоны коммуникаций. Еще один большой пласт вопросов в нашем регионе – с лесными землями, границами Нацпарка, участками с неразграниченной муниципальной собственностью, землями РФ.
Но в целом источник проблем – это традиционная надежда на «авось», убеждение, что все можно «решить». Да, какие-то вопросы можно решить – но это будет совсем другой порядок расходов. Судебное рассмотрение вопроса может отнять годы. А в каких-то случаях беспечность чревата серьезным ущербом и даже потерей актива.
Но в случае с юрлицами цена ошибки выше…
– Да, тем более что мы работаем с компаниями и физлицами, владеющими значительными земельными активами. Поэтому и подход к землеустройству, оформлению документов, проведению экспертиз у таких заказчиков гораздо более серьезный.
Например, мы активно работаем с застройщиками, в том числе в сфере индивидуального жилищного строительства. Если раньше многие из них не уведомляли местные администрации о начале строительства, рассчитывая впоследствии оформить дом по упрощенной процедуре, то сегодня ситуация изменилась. Застройщики понимают: без полного и корректно оформленного пакета документов реализовать объект будет сложнее, особенно если покупатель планирует брать ипотеку. Поэтому к нам все чаще обращаются за предварительным аудитом земельно-правовой документации и комплексным сопровождением проекта.
У нас обширная практика работы с электросетевыми организациями, администрациями районов и муниципальных образований. Среди проектов – объекты электроэнергетики, коммерческие объекты, туристические базы, гостиницы, храмы...
Отдельное направление – земельно-правовое сопровождение линейных объектов. Такие проекты требуют не только землеустроительной компетенции, но и понимания процедур взаимодействия с муниципалитетами, собственниками земельных участков, сетевыми и ресурсоснабжающими организациями.
«Наша задача – обеспечить эффективное владение»
Насколько нам известно, «Дело» сейчас развивает новое для себя направление – консалтинг в сфере загородной недвижимости?
– Да, сегодня мы развиваем консалтинг в сфере загородной недвижимости. Это направление позволяет смотреть на земельный участок шире – не только с точки зрения оформления, но и как на актив с определенным потенциалом, рисками и перспективами. Наша задача – помочь собственнику или инвестору понять возможности участка и выбрать наиболее эффективный сценарий его использования. Это логичное продолжение нашей деятельности, хорошее применение экспертности, накопленной компанией за годы работы, нашего знания рынка, особенностей земельных отношений в регионе.
Частному покупателю тоже важно заранее понимать, что можно делать с участком, какие существуют ограничения и риски, чтобы после покупки не столкнуться с предписаниями, штрафами, требованиями о сносе и невозможностью реализовать свои планы. Мы стремимся к тому, чтобы владение землей для собственника было безопасным – в этом наш принципиально иной подход.
В своей практике вы уже наблюдаете примеры ужесточившегося подхода со стороны властей? Скажем, изъятие земель, которые не используются по назначению, тех же сельскохозяйственных участков?
– Я действительно вижу, что контроль за использованием земли становится более системным. В практике встречаются предписания об устранении нарушений, а в отдельных случаях – требования о сносе самовольной постройки либо приведении ее в соответствие. Но важно понимать: снос постройки и изъятие земельного участка – разные правовые механизмы.
Что касается принудительного изъятия, то по тем ситуациям, с которыми я сталкиваюсь в Иркутской области, массовой практикой это пока назвать нельзя. При этом закон действительно предусматривает такую возможность, в том числе в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому собственникам особенно важно учитывать не только категорию земли и вид разрешенного использования, но и ее фактическое состояние.
«Рост кадастровой стоимости участков теперь затронул граждан»
Землевладельцы Иркутской области столкнулись с резким ростом кадастровой стоимости участков. На ваш взгляд, с чем связан такой пересмотр? И как эта ситуация будет развиваться?
– Я бы не стала объяснять пересмотр кадастровой стоимости только стремлением увеличить бюджетные доходы. В 2026 году в Иркутской области проводится очередная государственная кадастровая оценка всех земельных участков. Предыдущий такой цикл проходил в 2022 году.
По информации регионального министерства имущественных отношений, при новой оценке учитывались сведения о рынке недвижимости по состоянию на 1 января 2026 года, а для ряда участков – их территориальное расположение. За четыре года ситуация на рынке изменилась, поэтому стоимость некоторых участков заметно выросла. При этом оценка проводится массовым методом и не всегда может учитывать все индивидуальные особенности конкретной земли.
Кадастровая стоимость влияет прежде всего на земельный налог, а в предусмотренных случаях – на арендную плату и другие платежи, связанные с землей. Но рост кадастровой стоимости не означает, что на столько же автоматически увеличится налог.
Какой совет вы бы дали собственникам и покупателям земли?
– Главный совет – проверять участок до сделки или другого важного решения, а не после возникновения проблемы. Покупателю необходимо сопоставить документы с фактическим состоянием земли: проверить права продавца, границы участка (обязательно!), категорию и вид разрешенного использования, ограничения и обременения, наличие законного доступа и возможность использовать участок для намеченной цели. Собственнику также важно следить, чтобы сведения в документах соответствовали реальному положению дел, и своевременно устранять обнаруженные расхождения.
Такая проверка не может гарантировать полное отсутствие будущих споров, но помогает заранее увидеть существенные риски, оценить их последствия и принять обоснованное решение.
SIA.RU: Главное
