Три миллиарда рублей – таков общий эффект для бюджетов всех уровней от проектов комплексного развития территорий (КРТ) только за счёт расселения старого жилого фонда силами девелоперов. А ещё в копилку – проектирование соцобъектов, благоустройство и собственно преображение ранее депрессивных районов. Почему на эти условия идут сами застройщики? Какие обязательства при этом берёт на себя город? И как сделать так, чтобы экономика сходилась у обеих сторон? Об этом мы побеседовали с заместителем мэра – председателем комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска.
Фото: А. Федоров
«Свободной земли в Иркутске не так много»
Евгений Аркадьевич, сколько сегодня в Иркутске действующих договоров КРТ?
– На сегодняшний день мы заключили девять договоров комплексного развития территории жилой застройки и один договор КРТ по инициативе правообладателя. Этот процесс продолжается – всего у нас подготовлено 15 участков под КРТ, мы планируем заключать по 2–3 договора в квартал.
На ваш взгляд, зачем девелоперу вообще участвовать в КРТ? Не проще ли зайти на свободный участок и строить там?
– Во-первых, свободной земли, пригодной для жилого строительства в Иркутске, прямо скажем, немного.
Во-вторых, территории под комплексное развитие располагаются в интересных застройщикам локациях. Скажем, на улице Звездинской – это Свердловский район, недалеко от центра. Или в районе Якоби – когда-то это была не самая благополучная окраина города, но сейчас там новый микрорайон, новая развязка, хорошее транспортное сообщение, рядом водохранилище… К тому же, если надо, мы можем изменить вид разрешённого использования земли в границах КРТ – так происходит, например, при реновации бывших промышленных территорий, на месте которых вырастают жилые микрорайоны.
А в-третьих, в текущих реалиях это, возможно, даже главное: КРТ – это тепловые мощности. Мы формируем участки там, где есть технологические возможности подключения к теплоснабжению – как за счёт тех, что высвобождаются при сносе аварийных домов, так и за счёт зарезервированных ранее, – я имею в виду луч в районе Знаменского предместья и Баррикад.
Ну и тот факт, что при строительстве жилья в рамках КРТ рядом проектируется социальная инфраструктура – школы, садики, допобразование, – тоже добавляет привлекательность девелоперскому проекту.
Очевидно, что КРТ выгодно городу. Но нужно, чтобы экономика сходилась и у застройщика, и у банка, который финансирует проект, – иначе и желающих реализовать проекты не будет. Как привести к общему знаменателю интересы бизнеса и местного самоуправления?
– Поверьте, застройщики умеют считать деньги: в КРТ их актив – рыночная стоимость участка, пассив – затраты на высвобождение этой территории. Если они сопоставимы, формула работает. И если уж девелопер вышел на конкурсные процедуры, то экономику он просчитал.
Да и мы при формировании границ учитываем интересы строительных компаний. Бывает так, что на участке сносить нужно много, а строить особо негде – площадь маленькая. Тогда мы прибегаем к инструменту многоконтурного КРТ: рядом со сложным участком предлагаем территорию, где можно построить необходимый объём жилья, чтобы окупить затраты и получить прибыль. На проекте в районе Звездинской, например, застройщик должен построить и передать городу школу искусств – под это есть небольшой «пятачок», а к нему прилагается ещё один участок по соседству, где уже можно разместить ЖК.
«Кроме санкций, мы предусматриваем и поддержку»
Какая ответственность у застройщика за соблюдение условий?
– Ответственность предусмотрена в части соблюдения сроков – и вполне серьёзная: от штрафных санкций, причём немалых, и вплоть до расторжения договора аренды земельного участка. В практике Иркутска расторжений по КРТ пока не было – впрочем, и сам механизм довольно молодой. Хотя такие примеры были раньше по договорам РЗТ.
Девелоперы и сами заинтересованы в скорейшем освоении площадки: они вложились в подготовку участка, им важно вернуть эти деньги. Поэтому надо отдать им должное: по всем девяти договорам критического отставания, которое вызывало бы у нас беспокойство, пока нет.
Однако надо понимать, что сроки можно продлевать по решению суда, когда на то есть объективные причины. Такие случаи в Иркутске были – застройщики, чьи объекты попали в седьмую подзону, долго не могли вести работы, поэтому мы продлевали сроки ввода жилья.
Если история с зоной подтопления затянется – а несколько участков КРТ попали в неё, – это тоже будет считаться объективным фактором. Расселение мы будем требовать по графику, но временные рамки строительства, скорее всего, придётся сдвигать.
Но, кроме санкций, у нас предусмотрена и поддержка: при своевременном исполнении договоров расселения застройщикам компенсируется до 25% от нормативной цены квадратного метра, утверждённой Минстроем, за счёт средств Фонда развития территорий. Мы уже подписали соглашение с федеральным центром и отправили заявки на финансирование.
Экономическая ситуация сказалась на активности девелоперов и их готовности заключать договоры КРТ?
– Пока нет. Стройка – процесс долгий: от момента захода девелопера на площадку до старта работ проходит до трёх лет. Поэтому компании не спешат останавливать процесс. Сегодня они формируют земельный банк, который позволит быстро выйти на стройку и нарастить объёмы, как только ситуация изменится. КРТ – это один из механизмов подготовить себе фронт работ в 2028–2032 годах.
«КРТ обладает большей гибкостью, чем бюджетные программы»
В чём плюсы КРТ для городской администрации, понятно. Понятно и то, почему этот формат привлекает застройщиков. А что он даёт жителям Иркутска?
– Главный плюс для тех, кто сегодня живёт в аварийных домах, – это возможность улучшить жилищные условия. Причём в этом вопросе КРТ обладает большей гибкостью, чем бюджетные программы расселения ветхого и аварийного жилья. В рамках программы мы объявляем торги на покупку жилья под расселение, торги выигрывает предложение с самой низкой стоимостью квадратного метра – а это, сами понимаете, окраина города. И человек с условной улицы Мухина уезжает куда-нибудь в Ново-Ленино. Не все такому переезду рады.
А при переселении по КРТ люди могут остаться в своём районе – никто не может их против желания отселить в другой округ, на этот счёт есть распоряжение мэра Иркутска Руслана Болотова. Застройщик тоже свободнее в действиях: он может взамен изымаемых аварийных квадратных метров предложить собственникам как другое жильё, так и денежную компенсацию.
А главное, люди получают новую квартиру гораздо быстрее: бюджетные программы предполагают жёсткую очерёдность – мы не можем снести дом, признанный аварийным в 2022 году, раньше, чем дом, получивший аналогичный статус в 2019-м. По КРТ же у нас есть примеры, когда дом признан аварийным только в 2024 году, а его жильцы уже переехали, им не пришлось ждать своей очереди ещё 5–10 лет. К тому же в территорию КРТ мы можем включать и так называемые критериальные дома – застройку, не признанную аварийной, но соответствующую критериям непригодности для проживания: отсутствие инженерных коммуникаций или высокий износ.
«Город становится более однородным»
А выигрывают ли жители соседних кварталов от того, что рядом с ними разворачивается мегастройка?
– Судите сами. Аварийные дома – это зачастую деревянные кладовки, печное отопление, изношенные сети. И вместо них появляется современный микрорайон. Пусть некоторые называют его «человейником»; на самом деле нормы по плотности застройки в Иркутске довольно жёсткие. А проекты предусматривают парковки, детские и спортивные площадки, благоустройство.
К тому же сегодня девелоперы иначе, чем 5–10 лет назад, формируют среду: многие готовы за свой счёт облагородить прилегающую территорию, сделать сквер, какое-то общественное пространство, озеленить улицу, потому что это плюс к капитализации их собственного проекта, комфорт и для их будущих жителей.
Иркутск порой называют городом «рыхлым»: плотная застройка чередуется с пустырями и бывшими деревнями…
– …А КРТ исключает эти рыхлости, «сшивает» город, делает его однородным, пронизывает едиными транспортными и пешеходными маршрутами. Урбанистика пространства меняется.
«Все на строительные компании не возложишь»
Будем откровенны, социалка за строительством жилья у нас успевает далеко не всегда. Не получится ли так, что застройщик свою часть обязательств по КРТ выполнит – аварийные дома расселит в срок, построит новые, землю под школу или садик выделит, а город свою часть – построить эти самые школы и садики – не исполнит?
– Вопрос острый. Всё, конечно, упирается в возможности бюджета. И если за предыдущие 5–6 лет мы построили столько социальных объектов, сколько не строилось за аналогичный период в советские годы, то сейчас по понятным причинам держать тот же темп и те же объёмы мы не можем. Хотя изыскиваем все возможности – например, сейчас строим новую школу в микрорайоне СОЮЗ.
Но у КРТ достаточно долгий срок реализации: сначала компания должна расселить людей и только потом начать строительные работы – это ещё 2–3 года. Стройготовность по договорам КРТ, заключённым в этом году, уходит за 2030-й. К тому времени, мы надеемся, экономическая ситуация выровняется, и мы, имея уже готовые проекты соцобъектов, пройденную экспертизу, полученное разрешение на строительство, защищённую строку в госпрограмме (а без полного пакета документов претендовать на федеральное софинансирование невозможно), сможем оперативно стартовать.
В некоторых других регионах – в Москве, Санкт-Петербурге, на юге России – строительные компании, получая территорию по КРТ, не просто выделяют земли под социальные объекты – они их строят за свой счёт. В Иркутске, таким образом, можно решить вопрос синхронизации жилой и социальной стройки?
– В Москве застройщик может позволить себе такие обязательства. Если речь идёт, например, о реновации бывших промзон, вроде территории завода «ЗиЛ», где объёмы строительства – около миллиона квадратных метров, а стоимость «квадрата» стартует от полумиллиона, то можно и не одну школу построить.
В Иркутске экономика совсем другая. И объёмы строительства куда меньше, и рыночная цена квартир. А себестоимость квадратного метра, может, и повыше, чем в столице, – наша сейсмика прибавляет к ней процентов 10. Так что московские лекала к нам не примеришь.
Сейчас по инициативе депутатов городской думы создана рабочая группа: мы рассматриваем правовой механизм, при котором застройщик платит за каждый квадратный метр на развитие социальной инфраструктуры. Но тут нужно быть очень аккуратными – любые обременения по КРТ девелопер перекладывает в стоимость квадратного метра жилья.
Общий градостроительный потенциал КРТ, по вашим словам, более 800 тысяч квадратных метров. А нужно ли столько жилья в Иркутске? Будет ли на него спрос? Население города ведь не растёт…
– Смотрите, когда-то мы жили с родителями и бабушкой вчетвером в «двушке». Сегодня у меня, у родителей, у взрослых детей – отдельные квартиры. В 2006 году обеспеченность жильём на одного иркутянина была 17 квадратных метров, а сегодня уже 32. Президент России ставит задачу добиться в 2030 году обеспеченности в 33 «квадрата» на человека, и мы её, думаю, выполним.
Да, такого прироста жителей, как, скажем, в столице, у нас нет, но люди стремятся жить комфортнее. У них рождаются дети – нужна квартира побольше. Дети вырастают, обзаводятся своими семьями – и тоже хотят жить отдельно. К нам приезжают студенты из других городов, многие остаются. Потребность в жилье будет всегда.
Читайте также:
К тому же в Иркутске много старого жилого фонда, который объективно требует замены. Так что строить надо.
Какие бывают типы договоров КРТ?
- КРТ жилой застройки
- КРТ нежилой застройки
- КРТ незастроенных территорий
- КРТ по инициативе правообладателя на земельный участок
Языком цифр
- 3 млрд рублей – экономический эффект для бюджета от расселения аварийного жилфонда силами девелоперов.
- Более 1000 семей получат новое жильё или компенсацию в рамках уже заключённых договоров КРТ.
- Более 150 семей уже переехали в благоустроенные квартиры.
SIA.RU: Главное
