Обещанного полгода ждут
Позволить себе "чистую" покупку жилья сегодня могут не многие, даже с помощью ипотеки. Большинство сделок на рынке так или иначе связано с обменом квартир, говорят риэлтеры. Продавая старое жилье, люди покупают с доплатой новое -- большей площади, улучшенной планировки. Для таких целей банками введены специальные кредиты -- на улучшение жилищных условий. Торопиться с продажей старой квартиры при этом не обязательно: кредит выдается с отсрочкой первоначального платежа, выплат по основному долгу или процентам. Но стоить кредит с отсрочкой будет дороже обычного.
Кто как
Быстро продать старую квартиру, чтобы вложить деньги в покупку новой, сегодня сложно. Спрос на вторичное жилье в Иркутске ослаб, и сроки экспозиции квартир сильно увеличились. Кроме того, далеко не всегда удается сразу заселиться в приобретенное жилье: перед новосельем необходимо сделать ремонт, а если квартира приобретается в строящемся доме, то нужно еще и дождаться окончания строительства.
Между тем взять ипотечный кредит под минимальный процент реально только при внесении солидного первоначального взноса. Поэтому некоторые покупатели жилья берут еще один кредит, потребительский, на внесение первоначального
платежа по ипотеке, и погашают его уже после продажи старой квартиры. Но этот вариант не так прост, как может показаться. Ведь угадать, когда будет продана квартира, невозможно, а вносить платежи по потребительскому и ипотечному
кредитам необходимо вовремя. Кроме того, ставки по потребкредитам на такие суммы (в среднем 600-800 тыс руб) довольно высоки -- от 15% годовых, и по ним требуется залог или поручительство.
Как вариант, существуют и специальные ломбардные кредиты на первоначальный взнос по ипотеке. Эти кредиты выдаются под залог имеющегося жилья. Ставки по ним ниже, чем по обычным потребительским займам, но и оценено заложенное имущество будет ниже своей рыночной стоимости. К примеру, филиал Росбанка в Иркутске выдает кредит "Ипотечный ломбард+" на сумму от 200 тыс руб до 13 млн руб сроком на 5 лет под 11,5% годовых. Однако максимальный размер кредита составит не более 70% от стоимости залога. В то же время, по другим займам, также выдаваемым под залог жилой недвижимости, ставки еще выше -- от 13% годовых.
Но перспектива платить сразу по двум кредитам, даже если один из них будет погашен досрочно, не слишком радует заемщиков. В Росбанке, к примеру, отмечают, что ломбардный кредит особым спросом не пользуется -- слишком дорого. И хотя такие комбинации все еще встречаются, клиенты чаще выбирают ипотечные кредиты с минимальным размером первоначального взноса, жертвуя низкой ставкой.
Новый лучше старых двух
Учитывая настроения клиентов, банки начали вводить новые ипотечные займы с возможностью отсрочки платежей.
Так, иркутский филиал банка "КИТ Финанс" предлагает "Кредит с отсрочкой первоначального взноса на приобретение готового жилья под залог приобретаемой недвижимости". Банк готов выдать до 60 млн руб на срок до 30 лет под 11,99-15,49% годовых. В залог оформляется приобретаемое жилье, но страховать необходимо оба объекта недвижимости -- и приобретаемый, и планируемый к продаже. При этом банк выдаст кредит на полную стоимость нового жилья и предоставит срок 6 месяцев на реализацию старой квартиры.
Жилищный кредит с отсрочкой выплаты первоначального взноса предлагает также иркутский филиал Балтийского банка. По займу "Ипотечный плюс" заемщик сможет получить в банке до 80% от стоимости приобретаемого жилья на срок до 30 лет под 13,5-14,5% годовых в зависимости от срока кредитования. По условиям программы клиент должен заплатить не менее 30
тыс руб до предоставления кредита, а оставшуюся часть первоначального взноса -- в течение последующих 6 месяцев. Оформить в залог и застраховать необходимо только приобретаемое жилье.
Несколько иной вариант предлагает Байкальский банк Сбербанка. По кредиту "Молодая семья" банк готов выдать молодым супругам (возраст одного из них не должен превышать 35 лет) до 95% от стоимости нового жилья на срок до 30 лет под 11,75-13,75% годовых. Для получения займа необходим залог приобретаемой или любой другой недвижимости. На погашение основного долга банк дает отсрочку на 5 лет при рождении ребенка. Однако, как замечают эксперты, в первые годы погашения кредита основная доля платежей идет на погашение процентов, поэтому отсрочка выплаты основного долга не слишком облегчает жизнь заемщика.
Подобный продукт, с отсрочкой платежа по основному долгу, заявлен в иркутском филиале банка "ВТБ24". Кредит "Улучшение жилищных условий" на сумму до 100% от стоимости новой квартиры и на срок до 50 лет предоставляется под 11-13,5% годовых. По условиям займа в залог оформляется и страхуется приобретаемое и продаваемое жилье. Продавать
имеющуюся квартиру клиент может в течение 6 месяцев со дня выдачи кредита. До продажи заемщик платит только проценты по кредиту.
Похожий вариант, но уже с отсрочкой выплаты процентов по кредиту, есть опять же у банка "КИТ Финанс". По программе "Новые метры" банк выдает кредит на улучшение жилищных условий с зачетом стоимости имеющегося жилья. Предназначенная к продаже недвижимость может быть в собственности заемщика, созаемщиков или третьих лиц. Банк готов выдать сумму до 13 млн руб (до 90% от стоимости покупки) сроком на 25 лет под 12,75-14,25% годовых. При этом заемщик получает возможность отсрочить выплату процентов за пользование кредитом в течение 6 месяцев.
Зри в корень!
Большинство заемщиков, по словам ипотечных брокеров, склоняется к программам, предусматривающим отсрочку первоначального взноса. "Ставки по этим продуктам чуть ниже", -- объясняет ипотечный брокер ООО "Магазин ипотеки" Анна Плотникова и тут же оговаривается, что многие клиенты уже поняли, что в этих займах важна не только процентная ставка.
К примеру, многих клиентов настораживает необходимость оформлять в залог квартиру, предназначенную для продажи. И небезосновательно. Ведь для продажи квартиры, находящейся в залоге, требуется согласие банка. При этом, как выяснилось, некоторые банки за вывод квартиры из-под залога взимают с заемщика дополнительный платеж. Кроме того, продать обременененную залогом квартиру обычно удается только со скидкой, предупреждают в агентстве недвижимости "Монолит".
С другой стороны, банки, не требующие в качестве дополнительного залога продаваемое жилье, обычно повышают кредитную ставку на 1-2 процентных пункта на тот период, пока действует отсрочка платежа (первоначального взноса, основного долга или выплат по процентам за пользование кредитом). В дальнейшем плата за пользование кредитом снижается до уровня ставок по обычным ипотечным займам на покупку готового жилья.
Затягивать с продажей старого жилья заемщику не следует и еще по одной причине: если он не успеет реализовать недвижимость в отведенные полгода, придется платить штраф -- 0,2-0,5% от суммы просроченного платежа в день.
Другие расходы по кредиту на улучшение жилья также могут оказаться выше, чем по обычным ипотечным программам. К примеру, заемщику обязательно придется оплатить оценку обеих квартир (около 6000 руб).
Расходы на страхование также увеличатся, если в залог будут оформлены обе квартиры. В этом случае помимо страхования жизни и трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности на приобретаемую квартиру нужно будет застраховать квартиры от гибели и повреждения -- 0,15-0,4% от страховой суммы в год.
Светлое будущее
Несмотря на то, что ипотека с отсрочкой появилась в регионе недавно, этот продукт, по мнению ипотечных брокеров, пользуется спросом. "Это так, потому что сейчас до 90% всех сделок на рынке жилья -- обмен, -- констатируют в АН 'Монолит'. -- Продать квартиру быстро -- значит, потерять до 15% от ее рыночной стоимости". Средние сроки экспозиции квартир, по
словам риэлтеров, достигают уже полугода, и ждать роста покупательской активности пока не приходится. По крайней мере, в летний сезон.
Эксперты рынка банковских услуг полагают, что условия по новым кредитам еще будут совершенствоваться и со временем станут более лояльными. "Конечно, снижать ставки банки не станут, но время отсрочки однозначно доведут до 9 месяцев, как и в Москве", -- прогнозирует аналитик банковского сектора УК "Тройка Диалог" Эндрю Кили.
Использованы данные портала WWW.SIA.RU
(информация об условиях кредитования в иркутских банках приведена по состоянию на 01.07.2008г.)
SIA.RU: Главное
