Клиент временно недоступен. Строители ждут, когда на рынок вернутся покупатели. Стоимость жилья в Иркутске снижается. На первичном рынке коррекция началась еще в апреле и, как надеются строители, должна закончиться этой осенью

25 июля 2008

Клиент временно недоступен.

Строители ждут, когда на рынок вернутся покупатели

Стоимость жилья в Иркутске снижается. На первичном рынке коррекция началась еще в апреле и, как надеются строители, должна закончиться этой осенью. Однако инвесторы, вкладывающие средства в строящееся жилье с целью перепродать его подороже, нервничают, и некоторые из них даже выходят из игры. В ожиданиях участников рынка жилья разбирался корреспондент газеты "Дело".

В начале 2008 года рост цен на жилье в Иркутске практически прекратился. На вторичном рынке стоимость квартир стала постепенно, на сотые доли процента, снижаться, а новостройки все еще прибавляли по 1% в месяц. Но усилий застройщиков, направленных на сохранение динамики цен, хватило до марта, затем цены перестали расти и здесь. В мае ряд строительных компаний объявили о снижении цен на свои новостройки.

По данным портала WWW.REALTY.IRK.RU на 14 июля, средняя стоимость вторичного жилья в Иркутске с апреля этого года снизилась почти на 2% (с 64 до 63 тыс руб/кв.м). При этом в Кировском и Октябрьском районах средние цены за этот период не изменились и составляют 79 и 66 тыс руб/кв.м соответственно. Зато в Свердловском районе за апрель-июль квартиры подешевели в среднем на 3% (с 63 до 61 тыс руб/кв.м), в Куйбышевском -- на 5% (с 59 до 56 тыс руб/кв.м). В самом экономичном районе города -- Ленинском -- средняя стоимость вторичного жилья за это время снизилась на 2% (с 53 до 52 тыс руб/кв.м).

Жилье на этапе строительства в Иркутске также подешевело с апреля на 2% (с 51 до 50 тыс руб/кв.м). Лидером снижения оказался Кировский район: средняя стоимость квартир в новостройках уменьшилась здесь на 6% (с 65 до 61 тыс руб/кв.м), в Октябрьском районе -- на 2% (с 53 до 52 тыс руб/кв.м). В остальных районах города ощутимых изменений не произошло. В Свердловском районе строящееся жилье стоит сейчас в среднем 51 тыс руб/кв.м, в Куйбышевском -- 44 тыс руб/кв.м, в Ленинском районе -- 41 тыс руб/кв.м.

Game over

Как известно, снижение цен на жилье последовало вслед за падением объема продаж. И многие инвесторы, зарабатывающие на перепродаже квартир в новостройках, оказались к этому не готовы: непрерывный рост стоимости жилья в течение последних пяти лет приучил их к ежегодной прибыли в 150-200%. Некоторые инвесторы запаниковали и задумались о том, как вернуть хотя бы часть вложенных средств.

Но есть и оптимисты, уверенные в том, что до 20% прибыли все же удастся получить. "Не вижу причин уходить сейчас с рынка жилья, -- заявляет частный инвестор Наталья Мисюркеева. -- Несмотря на снижение стоимости квартир, я собираюсь заработать в этом году как минимум 20% от вложенного. Только на стадии строительства дома".

Тем не менее спекулянты, как называют инвесторов строители, нервничают. Некоторые даже решились выйти из игры с убытком для себя. Впрочем, "таких пока можно пересчитать по пальцам", знает начальник отдела маркетинга ЗАО "УК "ВостСибСтрой" Алексей Зайцев. "Думаю, что сегодня продает свою долю, не дождавшись окончания строительства, каждый пятнадцатый, с готовностью уступить 20-30% от суммы сделки. Иногда дисконт составляет и 35%", -- рассказывает он.

В агентствах недвижимости также подтверждают, что этой весной инвесторы "выбросили" на рынок недостроенные квартиры, увеличив тем самым объем предложения на 5-7%. "В основном это доли в проектах молодых застройщиков, которые возводят свой первый или второй дом, -- уточняет директор АН "Байкал-недвижимость" Павел Хилов. -- Если появляются квартиры в новостройках от крупных компаний, то, как правило, в домах с неудачным месторасположением. К примеру, в районе Нижней Лисихи, где ждать развитой инфраструктуры придется довольно долго". Здесь в домах, ввод которых намечен на конец нынешнего года, квартира площадью 30 кв.м может предлагаться за 1,5 млн руб. "50 тыс руб за квадрат -- давно забытые цены для почти готовой квартиры в центре Октябрьского района!" -- восклицают риэлтеры.

Пристегните ремни

В прессе все чаще появляются прогнозы о скором снижении стоимости жилья в два и более раза. Такие ожидания небезосновательны: текущие цены неоправданно завышены, и по ним покупать жилье просто некому, давно говорят эксперты. "Рынок практически вырождается в узкий круг людей с доходами значительно выше среднего, -- уверяет заместитель генерального директора АН "Монолит" Ирина Селезнева. -- То есть покупатели квартир 'для себя' уже давно не правят бал".

Но каким будет реальное снижение цен? Авторы прогнозов о 50-60-процентном падении считают, что именно настолько должны опуститься цены, чтобы достичь реального, справедливого уровня. Однако мнения о том, что считать равновесной, т.е. оправданной и для продавцов, и для покупателей ценой, неоднозначны. Профессиональный инвестор, не пожелавший называть своего имени в печати, предположил в беседе с корреспондентом газеты "Дело", что для иркутских новостроек это в среднем 35 тыс руб/кв.м в готовом доме. "Это реальная себестоимость строительства плюс маржа застройщика в размере 40%", -- считает он. Другие эксперты, не называя точных цифр, убеждены, что равновесная стоимость жилья -- это та сумма, которую может взять в кредит семья из двух работающих (с учетом средней по региону заработной платы).

Но оппоненты сторонников падения утверждают, что именно в Иркутской области предпосылок для двукратного снижения цен на жилье сейчас нет. "В данный момент местный рынок переживает период коррекции. И это замечательно, -- считает директор девелоперской компании ООО "Земля Сибири" Олег Тириков. -- Рынку необходимо порядка 9 месяцев [с начала года], чтобы прийти в равновесное состояние, пока убежавшие вперед цены не сравняются за счет инфляции и роста доходов с уровнем платежеспособности большинства покупателей". Эксперт считает, что коррекционный период закончится уже осенью, и в первый месяц роста рынок жилья наверстает все, что потерял с начала года.

С ним готовы согласиться и другие эксперты. Заместитель генерального директора ООО БПТО "Энергохимкомплект" Олег Кокорев также уверен, что сейчас на рынке происходит оптимальная коррекция. "Если бы рынок продолжал набирать обороты, то нас ожидал бы куда более худший вариант -- эффект снежного кома", -- считает он. По оценке собеседника, сегодня экономически обоснованной стоимостью готовой, введенной в эксплуатацию новостройки является 55 тыс руб/кв.м.

Вместе с тем ряд собеседников сомневаются, достаточно ли будет 9 месяцев для ликвидации разрыва между стоимостью недвижимости и реальным спросом. "Передышка может оказаться кратковременной, и ее может не хватить, -- опасается Наталья Мисюркеева. -- Боюсь, что осенью на рынок вновь выйдут практически одни инвесторы. Инвестиционный спрос на жилье будет исчерпан очень быстро: в регионе спекулятивные объемы не такие большие, как, к примеру, в столице". Затем большая часть инвестиционных покупателей станет фиксировать прибыль, что опять приведет к ощутимому откату цен.

Кто кого

Однако у строителей свой взгляд на проблему, и обвала цен они постараются не допустить. В частности, для этого может быть использован привычный для застройщиков механизм повышения спроса на свой продукт: искусственное сокращение его объемов. Ряд компаний уже объявили, что строительство миллиона квадратных метров жилья в регионе, запланированное на 2008 год, не состоится. К концу года, подтвердила директор департамента градостроительной деятельности и дорожного хозяйства региона Рита Низамова, Иркутская область получит не более 850 тыс кв.м жилья. "Из запланированных в начале года 1 млн кв.м жилья около 200 тыс кв.м являются "проблемными", -- цитируют ее слова информационные агентства.

Застройщики перечисляют несколько причин сокращения производства. Заместитель директора строительной компании "Базис-Строй" Евгений Шпак ссылается, прежде всего, на сложности с получением и оформлением земельных участков: "Во-первых, участков выделяется мало и только под точечную застройку. Во-вторых, на сбор документов, необходимых для оформления земли, уходит до полутора лет, что, в конечном счете, затягивает сроки сдачи жилья". Исполнительный директор Союза строителей Иркутской области Виктор Вашкалис сообщил газете "Дело", что в 2008 году областные власти действительно не выделили ни одного участка под строительство.

Однако обосновывать спад в строительной отрасли отсутствием земли нельзя, убежден девелопер Олег Тириков: "Инвестиционный цикл в строительстве -- это два-три года. Чтобы спад произошел сейчас, властям надо было прекратить выдачу земли в 2005-2006 годах. А тогда с этим было все нормально".

Еще один повод для жалоб строителей -- проблемы с финансированием в строительной отрасли. "Ссылаются на финансовый кризис, -- рассказывает участник рынка, пожелавший остаться неназванным. -- Но мы же говорим не о коммерческом строительстве, которое финансируют банки и боязливые зарубежные инвесторы. Жилищное строительство всегда цветет на деньги дольщиков". И чтобы истощился этот источник требуется не меньше года, поясняют эксперты. А год назад, дополняют иркутские риэлтеры, у застройщиков жилья не наблюдалось проблем с продажей.

"Строители просто не привыкли снижать маржу, -- резюмируют наблюдатели рынка. -- Они скорее продадут часть своего объекта партнерам или начнут искать оптового покупателя-инвестора, чем снизят цены для конечного покупателя. Такова психология нашего рынка, сложившаяся за последние несколько лет непрерывного роста цен".

Между тем о снижении цен на строящееся жилье в Иркутске уже объявили ЗАО "Стройконсалт" и ООО ИСК "Высота". А инвестиционная компания ООО "ДИС" (дилер, реализующий объекты других застройщиков) недавно сообщила о снижении с 50 до 43 тыс руб/кв.м в одной из новостроек. Еще по одному проекту вместо универсальной стоимости в 53 тыс руб/кв.м был введен диапазон цен от 45 до 53 тыс руб/кв.м. Строительная компания "Танар" предлагает скидку в размере 5% покупателям, без рассрочек оплатившим стоимость квартиры. Застройщики утверждают, что сниженные цены и скидки будут действовать недолго, максимум до конца лета. Но эксперты уверены, что небольшим компаниям, не имеющим дополнительного доходного бизнеса, придется задержаться на сниженных ценах, а возможно и еще немного "подвинуться".

Крупные компании с внушительным запасом финансовой прочности будут держать цены до последнего, полагают эксперты. Так, в начале лета крупнейший застройщик региона ЗАО "УК "ВостСибСтрой" объявил о снижении стоимости квадратного метра на "несерьезные" 500 руб. В качестве бонуса компания предлагала бесплатное парковочное место при покупке трехкомнатной квартиры. Однако сейчас все скидки и преференции покупателям застройщик отменил.