 |
 |
 |
| Юрий Винников, управляющий объектами недвижимости ООО «Рента» | Татьяна Галущенко, аналитик рынка недвижимости | Виталий Аникин, директор ООО «УК «Перспектива» (в 2009-2012 гг. директор ТРЦ «Jam Mall», с 2012 г. руководитель проекта по строительству нового ТРЦ в Иркутске) |
Насколько Иркутск обеспечен торговыми площадями? Востребован ли потребителями такой формат – торгово-развлекательный центр?
Юрий Винников, управляющий объектами недвижимости ООО «Рента»:
По оценкам некоторых специалистов, обеспеченность качественными торговыми площадями в Иркутске составляет сегодня менее 200 кв.м на 1000 жителей. В Новосибирске, Санкт-Петербурге, Владивостоке этот показатель превышает 300 кв.м на 1000 человек. Поэтому потенциал у рынка еще есть.
Сейчас некоторые крупные федеральные сети, которые не могли зайти в Иркутск из-за отсутствия качественных площадей, получат возможность открыть свои магазины в новых ТРЦ.
Татьяна Галущенко, аналитик рынка недвижимости:
По данным администрации Иркутской области, в 2011 году обеспеченность торговыми площадями в Иркутске составила 1109 кв.м на тысячу жителей. Это высокий показатель даже в сравнении с европейскими нормами (650 кв.м на 1000 человек).
Однако нужно иметь в виду, что в указанные администрацией 654 тыс. кв.м торговых площадей включены и магазины, уже давно устаревшие – и функционально, и экономически, и морально. В последнее время потребительские предпочтения меняются, что приводит к изменению форматов торговых объектов.
Для того чтобы быть востребованным, торговый объект должен соответствовать одному из следующих критериев:
– обладать четкой специализацией и боль
шим ассортиментом товара определенной группы (например, «Стройматериалы» и «Автоград» компании «Фортуна»);
– быть ориентированным на определенную целевую аудиторию (например, торговый центр по продаже детских товаров или «магазин у дома»);
– предлагать товары по низкой стоимости (дискаунтеры, вроде «Metro Cash&Carry» в Ленинском районе);
– помимо товаров предлагать дополнительный сервис, позволяющий покупателям решать параллельные задачи в одно время (это ТРЦ, где покупатель может заодно поесть, отдохнуть).
Причем последний вариант становится наиболее востребованным у потребителей. Покупателю сегодня недостаточно только совершить покупку. Торговый объект становится местом проведения досуга. А это значит, что дополнительно к торговым точкам нужно предложить какие-либо развлечения, пункты общественного питания, спортивные сервисы. Это требует больших площадей объектов. В Иркутске сейчас только два объекта отвечают этому условию: ТРЦ «Jam Mall» (30 тыс.кв.м) и ТРЦ «Карамель» (26 тыс.кв.м).
ТРЦ бывают микрорайонные, городские, региональные, суперрегиональные… Уже по этой классификации видно, что в Иркутске место для новых объектов должно быть – даже с учетом ввода новых торгово-развлекательных центров «Модный квартал», «КомсоМолл», «Юбилейный» и ТРЦ на Сергеева. На мой взгляд, пока не охвачен Куйбышевский район города. Причем Куйбышевский район – это не только предместье Рабочее и Марата. Это также Качугский, Александровский и, в какой-то степени, Голоустненский тракты.
Относительно точного количества квадратных метров не скажу. Но могу предположить, что уровень 500 кв.м качественных современных торговых площадей на 1000 жителей города вполне приемлем.
Виталий Аникин, директор ООО «УК «Перспектива» (в 2009-2012 гг. директор ТРЦ «Jam Mall», с 2012 г. руководитель проекта по строительству нового ТРЦ в Иркутске):
По моему мнению, высокая конкуренция среди вновь появляющихся торговых центров будет способствовать снижению арендных ставок и привлечению новых операторов торговли. Снижение нагрузки на арендаторов может привести к некоторому снижению цен на услуги и товары. Безусловно, в любом случае выиграет рядовой потребитель, появится выбор, повысится качество торговли.
Но, к сожалению, у нас не всегда работают рыночные законы. Показатель обеспеченности населения качественной торговой недвижимостью в Иркутске один из самых низких не только по Сибирскому федеральному округу, но и по России в целом.
Говоря о качественной недвижимости, я имею в виду торгово-развлекательные центры высокого уровня. Не площади, реконструированные из цехов фабрик и заводов, не рынки прилавочного типа (в том числе и вещевые), а специально и профессионально спроектированные и построенные. Сегодня в городе буквально по пальцам можно пересчитать современные торгово-развлекательные комплексы с продуманной концепцией, расширенным ассортиментом товаров и услуг, просторными парковками и удобными подъездными путями, а также с арендаторами международного и федерального уровня.
Сколько нужно ТРЦ? Трудно сказать, но мне кажется, что один ТРЦ районного масштаба на микрорайон, 2-3 региональных или суперрегиональных ТРЦ на город – Иркутск вполне «переварит».
Что ждет владельцев небольших торговых помещений и крупных игроков рынка?
Юрий Винников: Конечно, после открытия новых ТРЦ изменения на рынке коммерческой недвижимости постепенно произойдут, но в данный момент трудно сказать, куда именно будет развиваться рынок. Можно предположить, что несколько просядет формат «стрит-ритейла», т.к. ТРЦ более удобны для покупателя.
Также сейчас можно отметить следующую тенденцию: из-за сильной конкуренции в центре города многие предприниматели готовы открывать новые магазины в спальных районах. И с открытием новых ТРЦ на периферии такая возможность им предоставится. Если 
стоимость аренды будет адекватной, то с заполняемостью таких центров не должно возникнуть проблем.
Татьяна Галущенко: Тут дело, думаю, не в размере, а в наличии концепции у объекта. Одной из тех четырех, что я привела выше. Торговые объекты, которые ни одному из этих критериев не отвечают, будут закрываться из-за своей неконкурентоспособности.
Виталий Аникин: Как я говорил выше, это усиление конкуренции для всех. Наверное, лучше будут чувствовать себя небольшие игроки формата «у дома», в шаговой доступности, с необходимым набором повседневных товаров и услуг. Или те магазины, что «по пути домой». Тот, кто не отвечает этим критериям, будет вынужден искать новые способы завлечь посетителей. Это и реконцепция, и переформатирование, и поиск неких новых «фишек», доселе невиданных в нашем городе…
В ближайшей перспективе, думаю, это коснется абсолютно всех: грядет перераспределение потоков, потребители будут тяготеть, прежде всего, к «своим», районным или рядом находящимся ТРЦ, а также к более удобным.
И, как ни странно, в выигрыше будут очень крупные ТРЦ, где за один приезд можно будет и купить все, что нужно, и качественно отдохнуть всей семьей. Даже лучше, если они будут находиться не в центре города, где не найдешь безопасную парковку, а на периферии… Глядишь, и не только городские посетители туда подтянутся.
Из центра города потоки будут частично перенаправляться в те районы, куда удобнее ехать и где можно припарковаться без проблем. С приходом федеральных операторов кино и общепита нашим, местным придется трудновато: чтобы удержаться, им придется резко повысить качество и количество услуг.
Следует ли ожидать перепрофилирования существующих торговых центров в формат ТРЦ?
Юрий Винников: Возможно не сразу, но со временем нельзя исключать такой возможности, т.к. будет ощущаться конкуренция со стороны новых, более качественных ТРЦ.
Татьяна Галущенко: Думаю, устаревшие торговые объекты ждет реконцепция. Не обязательно все из них станут ТРЦ. Возможно, это будут специализированные магазины.
Виталий Аникин: В определенной степени, да. Но не все смогут. У кого-то не хватит площадей, кто-то пойдет по пути узкой специализации.… Но ясно одно – все будут что-то делать, чтобы завлечь посетителей!
Причем, чтобы стать ТРЦ, мало просто добавить «кино и бургеры». Нужно продумывать концепцию активного отдыха. Даже пройти все 100 тыс кв. метров магазинов – поверьте, совсем не просто. И «бургер на бегу» уходит в прошлое. И это хорошо.
Сегодня в ТРЦ должно быть уютно и безопасно, просторно и свежо. Человек сегодня хочет не блудить банально по лабиринтам с узкими проходами, а с пользой провести время для себя и семьи. С пользой для души и здоровья. За границей уже давно строят ТРЦ с огромными аквариумами, горками для катания на горных лыжах, бассейнами, зонами отдыха и релаксации, ледяными катками и т.д. Мы тоже придем к этому, но, к сожалению, не так скоро. Хотя стремиться к хорошему надо!
SIA.RU: Главное
