Вперед, на Дублин
Согласно отчету "Новые тенденции на европейском рынке недвижимости-2014", подготовленному PwC совместно с Urban Land Institute, на европейских рынках недвижимости в этом году ожидается настоящий инвестиционный бум. По оценкам 500 экспертов, опрошенных PwC, по уровню инвестиционной привлекательности Москва оказалась на 13-м месте. А одним из главных сюрпризов стал взлет Дублина, который, поднявшись в этом списке сразу на 18 позиций, стал вторым после Мюнхена, обогнав Гамбург, Берлин и Лондон. Инвесторы всерьез заинтересовались даже рынками Ирландии и Испании, которые совсем недавно топили своими долгами ЕС. Кроме того, собираются инвестировать в нестоличную недвижимость Европы, в том числе в нестандартный формат -- студенческое жилье (purpose-built student housing) или центры обработки данных.
Ожидается, что европейский рынок недвижимости в 2014 году ждет подъем на 10-15%. А объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырастет по сравнению с прошлым годом на 21% и достигнет .154 млрд.
Поучаствовать в этом инвестиционном буме российские инвесторы, бесспорно, могут. Правда, минимальный входной билет на рынок коммерческой недвижимости Европы управляющие оценивают в .3-5 млн. "Иначе просто смысла нет,-- говорит вице-президент GHP Group Илья Сушков.-- Но если те, кто идет в Германию, Францию или Италию, ищут инструмент, который будет приносить рентный доход на уровне 4-5% в евро после выплаты всех налогов, то оптимальный вариант -- это помещение под супермаркет, где есть якорный инвестор типа крупной сети Е-Plus. Либо это офисные площади".
Для наиболее рисковых и доходных инвестиций управляющие могут найти проект на стадии строительства, когда девелоперы не рассчитали сил и ищут партнеров, среди которых, впрочем, не всегда рады видеть россиян. "Сейчас это не настолько популярная история, но раньше была прямо хитом; это отели, семейные гостиницы, виноградники",-- вспоминает инвестиции россиян в Европу Илья Сушков. По его словам, год назад один из российских топ-менеджеров купил вискикурню в Шотландии. Этой сделки он добивался более десяти лет: владельцы не хотели пускать инвесторов в семейный бизнес. Однако россиянин все-таки добился доверия к себе, практически вошел в семью, и бизнес ему продали. "Но здесь уже преследуются цели не заработка, а скорее сохранения капитала",-- говорит Сушков.
Это вовсе не значит, что тем, у кого в кармане не .3 млн, а 3 млн руб., путь на европейские рынки закрыт. "Но для розничных инвесторов легких выходов на этот рынок я не вижу",-- говорит управляющий директор Valartis Group в России и СНГ Александр Николаев. Если люди профессионально не разбираются в недвижимости и тем более не имеют опыта инвестиций за пределами страны, они с таким же успехом могут играть в лотерею.
О том, что прогнозируемый PwC инвестиционный бум может привести к формированию на рынках европейской недвижимости нового пузыря, говорят и сами опрошенные эксперты. Половина из них заявили PwC, что первоклассная европейская недвижимость переоценена в связи с высоким спросом.
Идите в Бутово
Если верить международным консультантам, оптимизм царит на рынках не только европейской, но и российской недвижимости. Недавно был опубликован обзор международной консалтинговой фирмы EY (бывшая Ernst & Young), в рамках которого проводился опрос институциональных инвесторов. Согласно этому обзору, прогноз инвестиционной привлекательности российского рынка на 2014 год по сравнению с рынками других европейских стран улучшился (90% опрошенных против 83% в 2013 году).
В отличие от 2013 года в 2014-м ожидается всплеск интереса инвесторов к жилой недвижимости; число тех, кто так считает, выросло втрое, с 23% в прошлом году до 72% в году текущем. Впрочем, к этому прогнозу следует отнестись с осторожностью. "То, что говорят представители конкретных компаний, которые участвуют в подобных опросах, совершенно не обязательно коррелирует с реальностью, в которой мы с вами живем,-- говорит Александр Николаев.-- Не то чтобы я с определенной долей скепсиса относился к таким исследованиям, но они в известной мере теоретизированы. Например, как показывает статистика, а она наука точная, серьезные западные деньги как в прошлом году, так и в предыдущие годы вкладывались в основном в коммерческую недвижимость в России, а не в жилье".
Иными словами, если верить, что серьезные инвестиции поднимут коммерческую недвижимость в Европе, с таким же успехом можно говорить и о первоклассной коммерческой недвижимости в России. "Купить в Мюнхене здание класса А в центре с хорошими арендаторами под 4,5-5% будет суперсделкой,-- поясняет Николаев.-- В то время как аналогичное здание в Москве будет давать доходность 8-9% годовых. А в случае таких крупных сделок, как прошлогодняя покупка Morgan Stanley ТЦ "Метрополис" в Москве и ТЦ "Галерея" в Санкт-Петербурге, каждая по $1 млрд, доходность может доходить до 10% годовых. И это существенно выше, чем доходность в Европе. Это факт".
Стоимость входного билета в проекты подобного уровня в России для розничного инвестора начинается все с тех же .3-5 млн. Впрочем, для розничных клиентов есть, скажем, ЗПИФ "Коммерческая недвижимость" под управлением "Сбербанк Управление Активами" (бывшая "Тройка Диалог"), в котором начальная сумма составляет 1 млн руб. "До кризиса фонд был довольно успешен. Доходность достигала 8-10% годовых",-- рассказывает один из бывших сотрудников "Тройки Диалог". Сейчас, по статистике ММВБ, этот ЗПИФ, как, впрочем, и все остальные ЗПИФы для физических лиц, торгуется далеко не каждый день, а порой и не каждую неделю. То есть купить пай можно, а с продажей могут возникнуть проблемы. Тем не менее инвесторы верят в российскую недвижимость. К примеру, в конце прошлого года "Сбербанк Управление Активами" в рамках допэмиссии ЗПИФа "Сбербанк -- Жилая недвижимость", инвестирующего в ЖК "Новое Бутово", привлек 688 млн руб.
SIA.RU: Главное
