От бананов до париков
"У нас можно купить все, даже парики. Если не оказалось подходящего, заказывают, и мы привозим. С парфюмерией то же самое",-- рассказывает один из арендаторов сети павильонов в подземных переходах. Сейчас торговля под землей выглядит цивилизованно: небольшие остекленные киоски с подсвеченными витринами, организована охрана, уборка, вывоз мусора.
Большинство предпринимателей пришли в этот бизнес в 1992 году, когда Борис Ельцин подписал указ о свободной торговле, и торговцы хлынули в подземные переходы, где огромный поток людей. Торговали чем придется -- бананами, спичками, одеждой и даже бытовой техникой. С наступлением сумерек торговцы покидали свои прилавки. "Освещение было скудным или вовсе отсутствовало, люди боялись ходить по переходам",-- вспоминает Александр Сизанюк, заместитель гендиректора "Комстрой-метро" (см. блицинтервью). Эта компания, как и "Дегама", принадлежит владельцу холдинга "Новоросцемент" Льву Кветному, чье состояние, по последним оценкам Forbes, достигает $1,9 млрд. Эти две управляющие компании арендуют у ГУП "Московский метрополитен" 1,1 тыс. кв. м.
Сейчас все подземное пространство поделено: выходы из метро контролирует ГУП "Московский метрополитен" (подотчетно департаменту транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры Москвы), подуличные пешеходные переходы -- ГБУ "Гормост" (подчиняется департаменту коммунального хозяйства и благоустройства). У ГУПа 135 переходов на 88 станциях -- это 2,76 тыс. торговых точек общей площадью 12,75 тыс. кв. м. В ведении "Гормоста" 400 переходов, торговые места есть в 26. У обоих предприятий есть договоры с управляющими. Площади сдают через аукцион. Прямые арендаторы ГУП "Московский метрополитен" объединены в ассоциацию арендаторов пешеходных переходов столицы (АРППС). На шесть крупных компаний ("Дегама", "Комстрой-метро", "Авиком трейд", "Метротэк", "Шевалье", ККК) приходится 64% площадей.
Арендаторы экономят на доходах
Городу не нравится нынешняя система торговли в переходах. Чиновники считают, что недополучают доход от аренды, и хотят изменить существующие правила. Доходы столичного метрополитена от сдачи в аренду коммерческих площадей сейчас составляют 1,7 млрд руб. в год. Доходы ГБУ "Гормост" по этой статье составляли 160 млн руб., рассказывал в прошлом году журналистам руководитель предприятия Юрий Иванков.
ГУП "Московский метрополитен" сдает площади в аренду по 4-10 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, но по некоторым районам ставки должны достигать 17 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, убеждена заместитель руководителя департамента транспорта Алина Бисембаева (см. блицинтервью). Повышать цены для прямых арендаторов городские власти начали в 2012 году. "С тех пор 27 декабря нам присылают расчет новой цены, и мы обязаны его подписать, иначе за десять дней праздников все павильоны снесут",-- говорит Бэла Айба. Мэрия не делится формулой перерасчета цены, ограничиваясь комментарием о том, что она подготовлена межведомственной комиссией. Госпожа Айба говорит, что платила за свои павильоны 1,2 млн руб. в месяц, а сейчас -- 8,5 млн руб.
По словам Александра Сизанюка, стоимость аренды резко выросла в конце 2012 года. "Мы платили ежемесячно 1,665 тыс. руб. за 1 кв. м, а на 2013 год пришел расчет, по которому средняя цена -- 5,22 тыс. руб., на этот год цену увеличили еще в два раза, и сейчас мы платим в среднем 10,5 тыс. руб.",-- рассказывает он. Для каждого перехода существует коэффициент, применяемый для расчета ставки аренды, в нем учитывается пассажиропоток на станции метро. Но управляющие отмечают, что для их бизнеса эта величина непоказательна, так как все зашедшие на станцию необязательно идут по одному и тому же рукаву перехода. "Есть переходы, в которых в одну сторону хороший поток, в другую никого нет, а ставка у Московского метрополитена одна и та же",-- говорит Александр Сизанюк. Но его компания не может повысить своим арендаторам ставки пропорционально тому темпу, с которым это делает Московский метрополитен. Иначе разбегутся арендаторы, объясняет он.
Один из арендаторов рассказал, что в прошлом году, когда ГУП повысило цены в 3,5 раза, для него ставку аренды управляющий поднял на 33%, а в этом году -- на 50%. За три года повышения стоимости аренды доход управляющих упал в два раза, отмечает господин Сизанюк.
Мэрия возвращается в торговлю
Повышая аренду, город параллельно самостоятельно строит торговые павильоны, чтобы сдавать их в аренду через аукционы. ГБУ "Гормост" построило 57 павильонов в шести переходах, но сдало 27 павильонов. Первым был аукцион по сдаче в аренду шести киосков в переходе на Тверской улице, напротив здания мэрии. Сейчас из шести работают два. "Мы оттуда ушли, они обходятся в 45 тыс. руб. за 1 кв. м месяц, но аренду нельзя отбить, так как в переходе нет людей",-- рассказал "Ъ" один из субарендаторов.
Московский метрополитен с декабря прошлого года пытается сдать семь павильонов на три года на новой станции "Новокосино" -- торги пять раз переносили из-за отсутствия заявок. Город хочет сдать эти площади минимум по 13,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц без учета эксплуатационных расходов (по словам господина Сизанюка, это еще дополнительно 5,2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц). Кроме того, потенциальный арендатор должен внести депозит в размере 567 тыс. руб. за самый маленький павильон (16,7 кв. м) -- эта сумма не возвращается ни при каких обстоятельствах. Еще один минус -- невозможность изменить вид оказываемых услуг.
Это предложение не учитывает особенности торговли в метро, убеждены управляющие. "Торговля подвержена сезонности. Существует и требования к площади: павильон не может быть двухметровым, но и 15 кв. м нерентабельно",-- поясняет госпожа Айба.
Алина Бисембаева говорит, что новые помещения рассчитаны на других арендаторов -- сети, которым нужны павильоны в нескольких переходах. Для них город готов финансировать ремонт и застройку всех переходов, выделив на это 3,5 млрд руб. в этом году. В июле начнется ремонт на 32 станциях, всего будут обновлено 96 станций. Это означает, что действующим арендаторам придется демонтировать павильоны на время ремонта. АРППС предложила профинансировать модернизацию своих торговых рядов на 1 млрд руб. "У нас есть опыт ремонта за короткий срок -- один месяц",-- говорит господин Сизанюк. Мэрия отказалась.
Центральное управление
Договоры с арендаторами необходимо заключать напрямую, чтобы избежать субаренды и потери доходов, настаивают в мэрии. Чиновники и предприниматели пытались найти компромисс. В частности, ассоциация предлагала создать единую управляющую компанию, которая взаимодействовала бы со всеми арендаторами и реализовывала бы проект по благоустройству пешеходных переходов и вестибюлей метро. По истечении договора концессии эти площади перешли бы на баланс города.
В презентации, которую АРППС готовила для департамента транспорта, на примере опыта нового строительства ГБУ "Гормост" проанализированы оба сценария управления коммерческими площадями -- напрямую городом и с привлечением управляющей компании. В первом случае город сносит все действующие павильоны, строит новые и параллельно сдает в аренду по высокой цене и через аукцион те, что успел построить. Тогда только через два года после окончания реконструкции всех 86 переходов, где возможна торговля, доход от аренды составит 1,4 млрд руб. Второй, альтернативный вариант подразумевает привлечение управляющей компании, собирающей средства арендаторов для реконструкции переходов, строительства новых павильонов и проведения работы поэтапно, не останавливая торговлю полностью. Ставка фиксируется на уровне 10 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Доход "Гормоста" вырастает до 2 млрд руб. за год уже к концу первого года работы. Но городу не нравится идея посредничества.
SIA.RU: Главное
