На рынке аренды - заметные перемены: снять жилье проще, чем сдать

На рынке столичной аренды - заметные перемены: снять жилье проще, чем сдать, предложение в несколько раз превышает спрос, цены снижаются. Как арендаторы могут воспользоваться сложившейся ситуацией, выяснила корреспондент "Денег".

ЕКАТЕРИНА АЛИКИНА

В конце месяца Госдума готовится рассмотреть закон о некоммерческом найме жилья. Документ рассчитан на средний класс, на тех, кто, несмотря на приличный заработок, не может себе позволить покупку квартиры. Планируется, что они получат возможность снимать квартиры в доходных домах по ценам в два-три раза ниже рыночных. По словам председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, в целевую группу войдут прежде всего бюджетники — учителя, врачи, социальные работники. Малоимущие граждане в число потенциальных нанимателей не входят.

Об этих планах стало известно сразу после того, как Владимир Путин заявил на заседании президентской комиссии по мониторингу достижения целевых показателей социально-экономического развития России: "Поручение о формировании рынка доступного арендного жилья и развитии некоммерческого жилого фонда дано еще в 2012 году. Закон, регулирующий его работу, до сих пор не принят".

Что упало

Если законопроект о некоммерческом найме жилья будет принят, первые доходные дома могут появиться в 2015 году. А пока граждане решают вопрос найма собственными силами и на рыночных условиях, которые сегодня им благоволят: выбор увеличивается, а цены начали снижаться.

Особенно это заметно в элитном и бизнес-классе. Эксперты подсчитали, что аренда однокомнатных квартир в этом сегменте подешевела на 8%, двухкомнатных — на 2%, трехкомнатных — на 5%, на 4% — многокомнатных квартир. Во многом это связано с оттоком из столицы европейцев, которые снимали как раз самое дорогое жилье. По словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, после того как количество иностранцев, приезжающих в столицу и снимающих жилье, довольно заметно сократилось, на рынок вышли освободившиеся объекты. Конкуренция среди собственников элитных квартир увеличилась, и цены пошли вниз. "На выбор арендаторам предлагается большое количество вариантов, поэтому они не спешат с ответом, ведут тщательные поиски, чтобы найти лучшее предложение в нужной ценовой категории",— рассказывает руководитель департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина.

Например, трехкомнатную квартиру у метро "Баррикадная" площадью 76 кв. м с ремонтом, консьержем, охраной, видеонаблюдением и другими приятными бонусами можно снять за 95 тыс. руб. Несколько дороже обойдется квартира в трех минутах ходу от метро "Смоленская". За жилье с дизайнерским ремонтом площадью 118 кв. м, с двумя санузлами и тремя спальнями ее владельцы просят 120 тыс. руб. в месяц.

Стоимость аренды жилья экономкласса, по данным компании "Миэль-Аренда", за последний месяц потеряла в среднем около 1,5%. При этом, как отмечают риэлторы, в экономклассе цены падают преимущественно на квартиры, которые в народе прозвали бабушкиным вариантом. Их отличительные приметы — польский гарнитур из кинофильма "Ирония судьбы" (830 руб. и 20 сверху) и ковер на стене.

Средняя стоимость аренды московских квартир экономкласса сегодня — 33,26 тыс. руб. в месяц для однокомнатных, 41,91 тыс. руб. для двухкомнатных и 49,75 тыс. руб. для трехкомнатных. "Хорошо, что сейчас собственники начали понимать, что цены должны быть адекватными,— говорит руководитель отдела аренды компании "Азбука жилья" Роман Бабичев.— Постепенно они начинают снижать ставки, иначе квартиры висят в базе по два месяца — и ни одного показа. Как только владельцы снижают цены, начинаются просмотры".

Самые низкие цены на съемное жилье, что не удивительно, на окраинах Москвы. Как правило, это панельные пятиэтажки, в которых, по данным "Миэль-Аренда", при желании можно найти жилье за 23-24 тыс. руб. Например, за 24 тыс. руб. в месяц в аренду предлагается однокомнатная квартира на 15-м этаже 16-этажного панельного дома в Марьино. Общая площадь — 34 кв. м, сдается семейной паре. Практически за такие же деньги — 23 тыс. руб.— можно снять однокомнатную квартиру на втором этаже 16-этажного панельного дома в Южном Бутово. Общая площадь квартиры больше — 43 кв. м, однако обставлена только кухня.

Агентства недвижимости подсчитали, что предложение по аренде в Москве сегодня превышает спрос в четыре раза. "Часть арендаторов со стабильным доходом приобрели в ипотеку собственное жилье,— рассказывает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко.— Кто-то нашел подходящую квартиру в аренду на долгий срок. Некоторые арендаторы с целью экономии стали снимать одну квартиру на несколько человек или даже семей. Это все отразилось на показателях спроса. Одновременно на увеличение предложения мог повлиять выход на рынок аренды инвестиционных квартир в новостройках, которые уже завершены и оформлены в собственность".

Действительно, тенденция покупки жилья в инвестиционных целях во втором квартале 2014 года сохранилась. Согласно статистике, каждая четвертая сделка в структуре продаж является инвестиционной. И большинство этих квартир во избежание простоя тут же попадает на рынок аренды. Подтверждают эту тенденцию предложения по аренде квартир в московских новостройках. Например, в районе метро "Выхино" сегодня можно стать первым нанимателем новой двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м. В ней нет мебели и бытовой техники, поэтому цена вполне демократичная — 28 тыс. руб. в месяц.

Есть и другие способы выиграть в цене на аренду квартиры, кроме как колесить по Москве со своим набором шкафов, диванов и бытовой техники. Прежде всего сэкономить при поиске жилья можно за счет удаленности от метро. Например, у метро "Петровско-Разумовская" однокомнатная квартира будет стоить 28-30 тыс. руб. Если же отъехать ближе к Бескудниковскому бульвару, то такая же квартира там будет стоить 25-26 тыс. руб. в месяц. Выгода в год — больше ежемесячного платежа.

Серьезную выгоду можно получить, если не искать жилье с ремонтом. "Однокомнатную квартиру в центре, если в ней лет 20 не делался ремонт и мебель там тех же годов, можно снять в районе 38-40 тыс. руб.,— рассказывает Роман Бабичев.— А если в такой же квартире будет свежая качественная отделка, то она может стоить 80-100 тыс. руб.".

Нередко люди, желающие сэкономить, заселяются в квартиры с бетонным стенами и договариваются с хозяевами о том, что ремонт сделают самостоятельно. В таких случаях квартира снимается за символические несколько тысяч, составляется смета и оговариваются сроки проведения всех работ. Подобные отношения риэлторы рекомендуют оформлять особенно тщательно с юридической точки зрения и составлять договор найма на несколько лет. Такой документ должен предусматривать существенные штрафные санкции для владельцев квартир, которые после ремонта попытаются найти себе более состоятельных жильцов.

Еще один способ сэкономить, о котором говорят риэлторы, подходит в основном студентам, это аренда квартиры с друзьями или сокурсниками. "Для каждого из нанимателей этот вариант будет примерно на 10 тыс. руб. дешевле самостоятельной аренды однокомнатной квартиры,— рассказывает Роман Бабичев.— Однако такими вариантами люди пользуются в течение года и в 90% случаев со временем все-таки разъезжаются. Молодежь начинает зарабатывать больше, заводит семьи, и принцип "общежития" становится неудобен".