Чем быстрее -- тем лучше
Основное преимущество покупки квартиры, заложенной по кредиту банку,-- возможная экономия на стоимости. "Залоговые квартиры на рынке продаются с дисконтом примерно 3-5%,-- говорит начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа-банка Роман Слободян.-- Продавцы дают скидку не из-за того, что объект потенциально проблемный, а в основном потому, что идет жесткая привязка к конкретному банку, и вся процедура сделки может занимать большее время, нежели покупка квартиры за "живые" деньги или с использованием обычной ипотеки. Ведь продажа залоговых квартир, как правило, требует утверждения банком подобных решений на кредитных комитетах".
"Как вариант -- стоимость квартиры может быть близка к рыночной, но банк в этом случае, скорее всего, даст сниженную ставку, без дополнительных комиссий",-- добавляет заместитель начальника управления кредитования Банка расчетов и сбережений Михаил Шаврин.
Несколько лет назад основную массу реализуемых с помощью банков квартир составляли залоги по дефолтным кредитам, нынешняя ситуация несколько иная. По словам члена правления, руководителя кредитно-операционного блока банка DeltaCredit Дениса Ковалева, сейчас на первом месте в общей массе сделок стоят квартиры, реализуемые из-под залога по инициативе заемщика. Такая ситуация может произойти, например, при разводе супругов, когда разделить квартиру и ипотеку они не могут.
Особые условия
Скорее всего, банк сначала предложит кредит на находящуюся у него в залоге недвижимость на стандартных условиях. "Но если продажа происходит с баланса банка или продавец имеет существенную просроченную задолженность по действующему кредиту, мы сможем предложить скидку со стандартной ставки",-- говорит Денис Ковалев. Как пояснили в банке, скидка может варьироваться в зависимости от конкретного случая, а также типа продукта, который выбрал клиент: с фиксированной ставкой или плавающей.
Ряд банков предоставляет специализированный кредит на покупку залоговой недвижимости под сниженный процент. Программы ипотечного кредитования на покупку объекта, обремененного залогом в пользу банка или уже перешедшего в его собственность, стали активно предлагаться на волне кризиса 2008 года. Тогда многие заемщики оказались не в состоянии выплачивать ипотечный кредит, а банки были заинтересованы в компенсации убытков и нормализации кредитного портфеля.
Главное отличие специализированных кредитных программ -- низкая ставка, остальные условия, как правило, совпадают с параметрами стандартных программ. "В основном ставки по таким кредитам ниже на 1-2%, а первоначальный взнос и срок кредита соответствуют стандартным ипотечным программам банка",-- говорит Роман Слободян.
Содержание залогового имущества не является для банка профильной деятельностью, сопряжено с расходами на его обслуживание, налоговыми выплатами. Поэтому банкиры стараются реализовать такой залог как можно быстрее. В среднем ставка по таким кредитам составляет 12% годовых.
С разрешения банка
Участники рынка отмечают, что, за исключением особенностей оформления перехода права собственности, получение кредита на залоговую недвижимость мало чем отличается от стандартной ипотеки. "В Райффайзенбанке работает схема сделки с заключением трехстороннего договора купли-продажи, где третьей стороной выступает банк, который дает согласие на переход права собственности на объект залога до погашения задолженности по первому кредиту,-- поясняет Станислав Тывес.-- Денежные средства, в том числе кредитные средства покупателя, достаточные для погашения задолженности по кредитному договору первоначального заемщика, размещаются на аккредитивном счете или в сейфовой ячейке банка до момента регистрации перехода права собственности. После регистрации перехода права собственности денежные средства направляются на погашение обязательств первоначального заемщика-продавца, и запись о первоначальном обременении аннулируется".
При этом возможны разные варианты оформления в зависимости от вида сделки. "Проведение сделки купли-продажи квартиры возможно как с одновременным погашением записи об ипотеке, когда регистрируется переход, так и с переходом обязанностей залогодателя на нового собственника,-- уточняет Денис Ковалев.-- Оформление сделки купли-продажи недвижимости из-под залога банка не требует никаких дополнительных действий со стороны покупателя. Процесс стандартный: необходимо произвести оценку квартиры независимой оценочной компанией, получить одобрение страховой компании и согласовать со всеми сторонами и банком дату сделки. Сделка обычно проходит через банковскую ячейку".
SIA.RU: Главное
