Объявления об аренде с ценами в иностранной валюте стали появляться на профильных сайтах с того момента, как доллар перевалил за 40 руб., и количество их растет. Арендодатели объясняют потенциальным жильцам причины повышения цен, загибая пальцы: рубль падает, инфляция, коммуналка дорожает. И налоги опять же платить заставляют: налоговая служба научилась вылавливать поступления от аренды на банковские счета, принят закон о патентах. Арендодатели пугают -- жильцы пугаются, обсуждают проблему в социальных сетях: правда ли, что цены растут? Правда ли, что опять придется платить в долларах? Так вот, отвечаем: неправда.
В сентябре аналитики компании "Миэль-аренда" подсчитали, что предложение на рынке выросло по сравнению с предыдущим месяцем на 7%, а спрос упал на 11,4%. В результате на каждого желающего арендовать жилье пришлось почти три квартиры. Такого дисбаланса на московском рынке аренды не было никогда. И как бы ни хотелось арендодателям индексировать ставки хотя бы отчасти, сегодняшний рынок -- рынок арендатора.
По словам руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.ru Олега Репченко, желание повысить ставки в последние месяцы обозначили многие арендодатели, но желаемого добились единицы, остальным либо пришлось смириться с прежними условиями, либо они потеряли жильцов.
Если существенного снижения цен арендаторы еще не добились, то улучшения качества предложения им добиться удалось.
Предложение на рынке увеличилось также за счет большего распространения варианта съема жилья вскладчину. Если пять лет назад самое дешевое жилье вскладчину снимали главным образом гастарбайтеры, то сейчас молодые люди таким образом снимают более дорогие квартиры, и этот сегмент уже оценивают примерно в 5% рынка. Эксперты полагают, что в следующем году можно ждать снижения цен на аренду жилья, поскольку платежеспособность граждан будет падать, а предложений появится еще больше. Дело в том, что Москва уже второй год ставит рекорды по вводу жилья. В прошлом году было введено 8,5 млн кв. м жилья, темпы строительства, как объявили столичные власти, оказались сопоставимы с объемами строительства в Пекине, Нью-Йорке и Лондоне. Столько же будет введено в этом году, и наверняка большая часть окажется на рынке аренды в ближайшие полгода. Помимо того, столичные власти стахановскими темпами строят метро, и на рынке аренды увеличивается конкуренция за счет районов, которые ранее были неинтересны арендаторам. Кроме того, в последнее время наметилось оживление на рынке продажи жилья -- люди покупают недвижимость в попытке спасти свои сбережения от девальвации. Эта недвижимость, как вы уже догадались, опять же окажется на рынке аренды.
Ветер гуляет в элитных кварталах
Еще ярче выражена тенденция в элитном сегменте. В ближайшие год-два появится как минимум пять новых элитных комплексов жилья. В 2015 году на западе Москвы компания "Донстрой" введет проект "Долина Сетунь", на востоке "Система Галс" сдаст "Квартал наследие", а De Luxe -- "Снегири Эко" на юго-западе. В 2016-м на Ходынке будет достроен ЖК "Лица" от Capital Group и Barkli Residence на юге Москвы.
Большая часть квартир из этих комплексов, скорее всего, пополнит предложение в элитном сегменте аренды квартир. При этом, по данным директора департамента аренды квартир "ИНКОМ-недвижимости" Галины Киселевой, уже сейчас предложение в элитном сегменте на 50% превышает спрос. Самые дорогие предложения на рынке -- дороже 200 тыс. руб. в месяц -- практически не востребованы, теряют в спросе и те, что находятся в диапазоне от 100 тыс. до 200 тыс. руб.
Причиной такого дисбаланса стало и возросшее предложение в сегменте, и сокращение спроса.
Перекос усиливает и тот фактор, что арендаторам интересны далеко не все районы. "Остоженка, Патриаршие пруды -- эти районы интересны всегда. Есть запросы на многокомнатные квартиры -- от четырех спален -- в районе Запада, Юго-Запада: "Остров фантазий", "Лейк Хаус"",-- рассказывает руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова. При этом элитные предложения по другим направлениям остаются невостребованными месяцами.
Удерживать цены в такой ситуации арендодателям становится все труднее. Уже сегодня, по оценкам риэлторов, в элитном сегменте можно добиться скидки до 30%. Еще больший дисконт можно получить, если хозяева сдают квартиру за валюту. Но таких счастливчиков очень мало. Основная масса предложений номинируется в рублях, а попытки собственников перевести все расчеты с арендаторами в доллары заканчиваются ничем.
Фактор парковки
Важные изменения, хотя еще до конца непонятно, какие именно, на рынке аренды происходят в связи с платной парковкой в центре. Введение платной парковки постепенно превращает процесс сдачи квартиры внаем в очень хлопотное дело.
С 25 декабря зона платной парковки распространится на всю территорию внутри Третьего транспортного кольца и охватит 405 улиц в 17 районах Москвы -- Хамовники, Тверской, Беговой, Хорошевский, Аэропорт, Савеловский, Марьина Роща, Мещанский, Красносельский, Басманный, Таганский, Южнопортовый, Замоскворечье, Якиманка, Донской, Даниловский, Лефортово.
В объявлениях в соцсетях о поиске квартиры потенциальные арендаторы уже сейчас специально оговаривают необходимость наличия парковочного места, чего раньше не встречалось. А те арендаторы, кто уже столкнулся с проблемой при получении места резидента, пишут, что уже готовятся к мысли, что им вскоре, возможно, придется паковать чемоданы и переезжать.
По мнению Репченко, не все арендодатели осознают, что рынок аренды Москвы больше не ограничивается Бульварным кольцом. Однако такой фактор, как распространение зоны платной парковки с 25 декабря до ТТК, сыграет существенную роль.
Впрочем, некоторые движения уже начались. Так, Максим К., в течение месяца безуспешно пытавшийся решить проблему с парковкой в центре Москвы, разорвал договор аренды и переехал в элитный жилой комплекс за Третьим кольцом.
Таким образом, рынок аренды уже отсек самый нижний дешевый сегмент, и, возможно, с учетом всех обстоятельств эта тенденция сохранится. За счет снижения цен в высоком сегменте арендаторы сейчас будут иметь возможность снова повысить класс снимаемого жилья. Главное, чтобы хоть какие-то доходы у них остались, а уж скидки на рынке аренды будут.
SIA.RU: Главное
