Иркутск. Район Центрального рынка.
Фото А. Федорова
SIA.RU попросил экспертов рынка недвижимости назвать самые дорогие торговые улицы Иркутска в 2014 году. Где были самые большие арендные ставки, насколько они адекватны? Как меняются фавориты в связи с развитием торговли в спальных районах и появлением новых ТРЦ? Анализируем Топ-10 вместе с экспертами.
Возглавляет «Топ самых дорогих торговых улиц Иркутска» многолетний неизменный лидер – улица Урицкого. В 2013-2014 годах, как сообщает управляющий объектами недвижимости Юрий Винников, аренда небольших помещений площадью 40-70 кВ.м на первом этаже с отдельным входом на этой улице доходила до 4500-5500 рублей/кв.м, по более крупным площадям ставка колебалась от 3000 до 4000 рублей/кВ.м.
1. Улица Урицкого 
Стоимость аренды: 4500 – 5500 руб./кв.
Фото А. Федорова
На втором месте расположилась улица Волжская (диапазон ставок – от 1500 до 4500 руб./кв.м.), что нас несколько удивило.
«Улица Волжская заняла высокие позиции после введения в эксплуатацию ТЦ ‘Orange’,– считает генеральный директор АН ‘Новация’ Илона Толстоухова. – если ранее стоимость квадратного метра торговой площади там составляла 1000 рублей (как пример – площади Облпотребсоюза), то потом повысилась до 4500 рублей. Тем не менее, это можно назвать кратковременным явлением, – в декабре, после известных экономических событий, менее устойчивые арендаторы стали освобождать площади, и арендные ставки на Волжской стали снижаться».
По словам директора АН «Слобода» Дмитрия Щербакова цены на торговые площади в районе остановки «Волжская» и до строительства ТЦ «Orange» были высокими: «В этом месте очень высокий автомобильный и пешеходный трафик, а предложение ограничено (только помещения в магазине ‘Кедр’ и на первых этажах общежитий); также высокие ставки аренды всегда были и на продуктовом рынке на остановке ‘Волжская’. После появления ТЦ ‘Orange’ ставки аренды стали немного снижаться, так как появилось достойное предложение большого количества торговых и офисных площадей».
Далее в нашем рейтинге следует улица Карла Маркса, где арендная ставка составляет от 2000 до 3500 руб./кв.м, а наиболее востребованный участок располагается в районе от улицы Урицкого до пересечения с улицей Сухэ-Батора. По данным, приведенным Илоной Толстоуховой, в 2011 году ставка на Карла Маркса составляла 3000 рублей/кв.м, в 2012 году она поднялась до 3500 рублей/кв.м, и с тех пор практически не менялась. Юрий Винников, однако, эту позицию не разделяет: «На Карла Маркса сейчас много предложений меньше 3000 рублей/кВ.м».
На четвертом месте находится улица Советская с арендной ставкой от 2000 до 3500 руб./кв.м. И только на пятом месте расположились некогда одни из самых популярных маршрутных коридоров Иркутска – район Центрального рынка и Торгового комплекса, где стоимость квадратного метра торговых площадей сегодня составляет от 2500 до 3000 рублей.
«На снижение популярности района вокруг Центрального рынка и ТК повлиял перенос ‘Шанхайки’ – упала проходимость, ведь многие покупатели перестали приезжать в центр», – говорит Юрий Винников.
Также в «Топ Самых популярных торговых улиц Иркутска» вошли: улица Ленина, 130-й квартал (1000 – 3000 руб./кв.м); улица Байкальская (2500 руб./кв.м); улица Розы Люксембург (2500 руб./кв.м); улица Декабрьских Событий (2200 руб./кв.м).
Насколько адекватны арендные ставки, определяет сам рынок, считает Дмитрий Щербаков: если нашелся арендатор, готовый заплатить предложенную сумму, то она вполне адекватна. Юрий Винников же напоминает, что во второй половине декабря 2014 года цены были несколько «перегреты», кроме того, стало появляться больше предложений аренды, увеличился срок экспозиции объектов, что побудило арендаторов просить собственников помещений пересмотреть арендные ставки в сторону понижения. «При изменении конъюнктуры рынка ставки будут меняться, – говорит Дмитрий Щербаков. – Я думаю, будет корректировка и снижение ставок примерно на 20-30%, а в некоторых местах, возможно, и до 50%».
«Популярность торговых улиц с появлением таких проектов, как ‘130 квартал’ и ‘Модный квартал’ заметно изменилась, – рассказывает Илона Толстоухова. – До недавнего времени определенная жизнестойкость арендаторов давала основание для устойчивости арендной ставки в торговых коридорах, но при изменении экономического климата и перераспределении покупательских потоков сегодня ставки однозначно смотрят вниз».
О том, что цены на торговые площади, возможно, будут меняться, заявил и Дмитрий Щербаков. Он считает, что открытие новых ТРЦ существенно повлияют на количество потенциальных арендаторов – данные места в основном занимают сильные федеральные или стабильно развивающиеся местные компании, которые, скорее всего, перейдут от стрит-ритейла в ТРЦ, из-за чего могут освободиться большие торговые площади, соответственно, при увеличении предложения цена будет снижаться.
О набирающих популярность ТРЦ говорит и Юрий Винников. Он также отмечает, что в последние время на рынке коммерческой недвижимости появилась тенденция открытия новых торговых точек не в центральной части города, а на периферии, «так как меньше и аренда, и конкуренция». С ним согласна Илона Толстоухова: «‘Спальники’ становятся все более интересны инвесторам, тем самым открывая перспективы развития спальных районов города. По этой причине все больше внимания к себе привлекают, например, Юбилейный (новый ТЦ) улицы Розы Люксембург (ТЦ «Европарк»), Сибирских Партизан и т.д.».
Топ-10 самых дорогих торговых улиц Иркутска в 2014 году составлен по результатм опроса экспертов рынка.
Указаны максимальные ставки 2014 года.
2. Улица Волжская
Стоимость аренды: 4500 – 5500 руб./кв.м
Фото А. Федорова
SIA.RU: Главное
