Власти Подмосковья, где строится десятая часть всего российского жилья, предлагают продавать в основном уже готовые квартиры, минимизируя средства дольщиков. Эта идея не нравится девелоперам и риэлторам: они предупреждают, что из-за необходимости привлекать в банках займы цены в новостройках вырастут на 20-50%. Сейчас компании фактически кредитуют покупатели.
"Нужно уходить от договоров долевого участия (ДДУ.-- "Ъ") в сторону продаж готового жилья",-- заявил "Ъ" зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин. Но это возможно только после окончания текущего кризиса, считает он.
"Но 214-ФЗ не застраховывает от создания финансовых пирамид, чем пользуются ненадежные застройщики. По сути, покупатели предоставляют застройщику беспроцентный кредит",-- отмечает господин Елянюшкин. По оценке руководителя проектов практики "Девелопмент" "НЭО Центр" Екатерины Евтушенко, сейчас при строительстве домов на средства дольщиков приходится около 40%.
В законе закрепляются обязанности застройщиков (например, компенсация дольщикам при срыве сроков сдачи квартир) и страхуются риски покупателей (им на период строительства в залог переходит право аренды или собственности на участок, где возводится жилье). Но на практике компания может собрать с дольщиков средства, превышающие зачастую стоимость участка, затем объявляет себя банкротом, что позволяет избежать обязательств по завершению строительства домов и выплате компенсаций дольщикам за просрочку. Эти проблемы в итоге приходится решать региональным властям.
Герман Елянюшкин говорит, что расходы области на погашение обязательств перед проблемными дольщиками с 2012 года составили 30 млрд руб., что эквивалентно затратам на строительство в регионе социальных объектов. Подумать об изменениях правил игры пришлось из-за обострения ситуации у проблемных застройщиков, таких как СУ-155 и "Жилищный капитал", не скрывает господин Елянюшкин. Кроме того, власти региона вынуждены максимально контролировать первичный рынок, так как на долю области по итогам 2014 года пришлось более 10% от всего объема жилья, построенного в России.
В Подмосковье по ДДУ строится 67% жилья, в рамках ЖСК -- 7%, остальное -- другие формы договоров, подсчитала глава совета директоров "Бест-новостроя" Ирина Доброхотова. "Продажа готовых квартир по договорам купли-продажи потребует увеличения расходов, так как у ипотеки, даже несмотря на субсидирование ставок, окажется большее тело кредита, чем на этапе строительства",-- добавляет она. "У нас кредиты стоят 17-20%, то есть квартиры будут дороже почти на 50%",-- отмечает вице-президент Aeon Corporation Дмитрий Старостин. По оценкам гендиректора ГК МИЦ Павла Поселенова, конечная стоимость квартир при строительстве на заемные средства увеличится минимум на 20%. "Нужно также учитывать потенциальное снижение объемов строительства",-- предупреждает он. Многие банки не готовы быть поручителями при строительстве, отмечает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. Переход к новой системе продажи жилья необходимо запустить параллельно с упрощением процесса кредитования застройщиков, соглашается Герман Елянюшкин.
Екатерина Геращенко
SIA.RU: Главное
