-- Когда в стране начался кризис, все крупные застройщики, в том числе и вы, просили власти поддержать ипотеку, чтобы сохранить спрос на жилье. Это спасло рынок?
-- Тут все просто. 55-60% покупателей жилья используют ипотеку. Как мыслит потребитель? Накоплю на первоначальный взнос, возьму ипотеку -- и платеж по ней будет примерно равен стоимости аренды. Когда ставка рефинансирования поднялась до 17%, по ипотеке -- до 25%. При таком раскладе ежемесячный платеж вырос с 35 тыс. руб. в месяц до 90 тыс., что стало неподъемно для граждан. Поэтому кредиты на покупку жилья брать перестали, продажи у застройщиков жилья встали. В такой ситуации субсидирование государством ставок по ипотеке стало спасением для рынка. Чиновники никогда особо не жаловали нас, застройщиков -- мы же нефть не качаем, а тут такой подарок с поддержкой ипотеки.
-- До запуска программы субсидирования ставок по кредитам продажи упали пропорционально доле ипотечных сделок?
-- Нет, немного меньше: где-то на 40%.
-- Субсидирование ипотеки эффективно только на короткое время, но доходы населения пока не растут...
-- Поэтому сейчас продажи падают. В декабре прошлого года, когда доллар стоил 80 руб., у людей была паника, покупатели бронировали по 250 квартир в день. Если бы я не повышал цены, смог бы тогда продать около 2 тыс. квартир.
Но это была аномалия. В целом по году динамика неравномерная. Май, июнь -- традиционно слабые месяцы, люди отдыхают. Есть разница и между темпами продаж на разных объектах. В мае в UP-квартале (жилье бизнес-класса по цене эконом-класса.-- "Ъ") Новое Тушино мы продали 125 квартир, по сравнению с 90-110 ежемесячно в 2014 году. То есть на 10-15% больше. Стали анализировать, что происходит. Выяснилось, что общее падение продаж составляет около 20%, но в проектах с плохой локацией продажи квартир в панельных домах вообще сократились на 50%. То есть покупатели стали гораздо тщательнее выбирать жилье для жизни.
-- Вас не беспокоит, что этот спрос конечен? Не все смогут взять кредит даже под 12%.
-- Многие думают, что кризис 2015 года похож на тот, что был в 2008 году. Первое, что люди помнят о предыдущем кризисе,-- падение цен на квартиры, и считают, что они будут падать и сейчас. Но то, что мы видим, больше похоже на события 1998 года.
Это локальный кризис, вызванный в первую очередь внутренними факторами. В соседних странах ситуация иная. Металл, цемент, любые строительные материалы хорошо продаются в Китай за доллары. Я пытался договориться с производителями цемента о бартере -- они мне поставляют продукцию, а я расплачиваюсь готовыми квартирами. Мне ответили, что им это не надо, так как рынка сбыта они не потеряли. Китай сейчас покупает все что угодно, несмотря на проблемы с фондовым рынком. Параллельно растут цены -- на материалы, рабочих, и соответственно увеличивается базовая цена. Можно ждать скидок от девелоперов, но главное -- не попасть в мышеловку. Если компания и до кризиса чувствовала себя неуверенно, то сейчас проблемы могут обостриться. Более устойчивые девелоперы могут держать цену даже при увеличении себестоимости строительства, но очень непродолжительное время. В России производят отделочные материалы, но все красители -- импортные. В 1998 году была похожая ситуация -- все чувствуют крах, катастрофу, а через полгода цены выросли в три раза. И ничего -- восстановился спрос, оживилась ипотека.
-- Насколько вы готовы снизить цены?
-- Ни на сколько. Зачем мне снижать цены, если я могу достроить и ждать, пока рынок успокоится, чтобы продать по хорошей цене уже готовое жилье.
Допустим, в Балашихе я не добираю около 20% запланированных продаж. Но в UP-кварталах Новое Тушино и Западное Кунцево регулярно повышаю цены, так как там стройки на стадии завершения. Сейчас все находятся в ожидании: держать накопления в рублях стало рискованно, люди стараются ремонт сделать или еще куда-то вложить свои сбережения. Поэтому снижение спроса замедлилось. К тому же застройщикам нет возможности сильно снижать цены, чтобы не продавать в убыток.
-- А если продажи совсем остановятся? У вас есть на этот случай план действий?
-- У меня такого плана нет.
Я считаю, что каждый новый объект надо начинать строить при полной уверенности, что есть спрос на нулевом цикле. Я живу в режиме перманентного кризиса, поэтому стараюсь создать подушку безопасности. Не будет ликвидности, значит, перейду на бартерные схемы работы.
Кроме того, у меня есть построенные дома, которые я еще не начал продавать, это тоже моя подушка безопасности. Затрат по ним уже нет. Самая немыслимая ситуация для меня -- продавать жилье на уровне себестоимости или ниже ее. Я стараюсь не сливать на рынок накопленный запас готовых квартир, так как это актив, растущий в цене, который при необходимости можно продать. Кредитов у меня нет, только под коммерческие проекты, поэтому в крайнем случае потеряю проект, но не компанию.
-- Сейчас, как и в предыдущий кризис, сформирован список стратегических предприятий, претендующих на господдержку. В него снова вошли такие строительные компании, как СУ-155, "Мортон". На ваш взгляд, это эффективный механизм поддержки?
-- Это скорее имиджевая история, к бизнесу она никакого отношения не имеет. Я бы ответил так на ваш вопрос: власти решили поддержать крупных застройщиков, чтобы их дольщики выдохнули и сказали: "Нас точно не обманут". Но не факт, что это позволит избежать проблемы обманутых дольщиков. На практике компаниям, попавшим в список стратегических предприятий строительной отрасли, рассчитывать на получение субсидий и госгарантий по кредитам вряд ли приходится. Слишком громоздкий и сложный механизм их получения. Банкиры говорят: даже если принесешь госгарантию, новый кредит точно не выдадим, по уже открытому, может быть, снизим ставку на полпроцента, а может быть, нет... Если у компании есть проектное финансирование и хорошая кредитная история, гораздо эффективнее идти в банк и договариваться о снижении процентной ставки вне зависимости от господдержки.
-- Ваша компания вообще не занимает у банков?
-- На строительство жилья нет. Банки же кредитуют под залог. Если строишь жилье в кредит, значит, закладываешь квартиры. Поэтому, когда приходит клиент и говорит -- хочу вот эту квартиру, ее приходится выводить из-под залога, а это целая процедура. С мелкими банками мы не работаем, так как они не дают крупных кредитов. В госбанках, напротив, длинная процедура вывода квартир из-под залога: за это время потенциальный покупатель может уйти. В девелопменте коммерческой недвижимости другой механизм, поэтому наш торговый центр MARi и гостиница Four Point by Sheraton в Калуге построены на заемные средства и заложены. Общий долг у компании -- 6,2 млрд руб., выручка в прошлом году составила 62 млрд руб., в текущем ожидаю примерно на том же уровне.
-- Может ли девелопер отказаться от строительства социальной инфраструктуры за свой счет?
-- Может. Сады, школы, поликлиники должно строить государство, но не всегда в бюджетах муниципалитетов есть на это деньги. Но также у государства нет обязательств согласовывать строительство жилья. Поэтому, если откажешься, разрешения на строительство не получишь, так как формальных поводов отказать застройщику очень много.
Это первое. Второе -- качество среды. Пять лет назад я стал думать: чем я буду отличаться от остальных. Можно строить быстро и дешево из панели, я знаю ее себестоимость со времен работы в "Главмосстрое" -- готовые бетонные изделия дешевле, чем товарный бетон на стройке. По себестоимости панель дешевле монолита. Поэтому в кризис заниматься демпингом бесполезно, я уже приводил подходящий пример, и мы придумали концептуальные UP-кварталы. Основная их идея -- в создании единой среды с качественными домами, продуманным благоустройством общей территории комплексов, современными инженерными системами. Я даже не говорю об объектах социальной инфраструктуры. То есть нужно создавать среду с определенными условиями в том числе для того, чтобы уверенно продавать конечный продукт. Построили школу в одном из UP-кварталов -- сумма инвестиций из расчета на человека получилась в два раза больше, чем по нормативу. Это дает нам возможность, независимо от ситуации на рынке, продавать на 10-15% дороже, чем конкуренты в локации.
-- Какова сейчас рентабельность в девелопменте?
-- Всегда по-разному. Самым лучшим был прошлый год, тогда рентабельность была около 20% -- это как раз из-за паники на рынке в конце года. Сейчас, когда ситуация успокоилась, наверное, в среднем по рынку рентабельность опустится до 8-10%. Мы начинаем стройку, если понимаем, что стартовая рентабельность проекта не ниже 5%. В некоторых случаях можно достичь уровня 20%, но это должна быть отличная локация объекта, вся необходимая социальная инфраструктура.
-- Может, есть смысл обратить внимание на региональные рынки?
-- Мы уже работаем в Калужской и Ленинградской областях, Краснодарском крае. Но по регионам кризис бьет сильнее, чем в Москве.
Сейчас новые регионы мы не рассматриваем. Поддерживаем баланс продажи строительства, корректируем сроки вывода новых объемов в уже существующих проектах. Хотя в Ленинградской области у нас продажи сейчас идут даже выше, чем в Москве и Подмосковье. В кризис основная задача -- соблюдать сроки сдачи объектов. Банки рушатся, если один раз не выдадут вовремя депозит. У нас то же самое. Не сдал дом вовремя -- и все. А новые площадки -- это хлопоты и расходы: купить, раскрутиться, со всеми договориться.
-- В кризис обычно растет объем предложения площадок. Сейчас такая же ситуация?
-- Вне кризиса объем предложений тоже высок. Но проблема -- в адекватности запросов владельцев участков. Цены на участки выставляются завышенные. Кризис эту ситуацию исправляет. Площадки, на которые оформлен градостроительный план застройки, естественно, стоят дороже. Около 90% собственников -- это не строители, а люди, имеющие административный ресурс. Сейчас есть выбор. Муниципалитеты начали проводить аукционы. Также появились строительные компании, которые хотят избавиться от лишних активов. Еще одна положительная тенденция, которую мы наблюдаем сегодня,-- удается договариваться с собственниками земли на партнерских отношениях. Именно так в прошлый кризис мы начали строительство UP-квартала Западное Кунцево. Сделка оказалась удачной и для нас, и для группы "Абсолют". За нее я отдал компании долю в проекте квартирами. Сейчас тоже находимся в переговорах по ряду подобных предложений.
SIA.RU: Главное
