Если до резкого ухудшения отношений с Турцией российским владельцам недвижимости на ее побережье завидовали, то теперь скорее сочувствуют. Однако с суровой турецкой реальностью наши дачники столкнулись задолго до того, как был сбит бомбардировщик Су-24. И даже до того, как стремительно обесценился рубль.
Курортное гнездо
Москвичка Оксана купила квартиру в курортном городке Сиде в 2010 году. Главным мотивом были финансовые условия -- компания-застройщик предложила беспроцентную рассрочку на два года с первоначальным взносом 20%. "Покупая квартиру на этапе строительства, мы рассматривали эту сделку как инвестицию и способ накопить и сохранить деньги,-- говорит Оксана.-- Тем более местный риэлтор и застройщик соловьями заливались, рассказывая о дорожающей недвижимости, и обещали всяческое содействие, если мы вдруг захотим квартиру продать и на этом заработать". Эмоциональный фактор тоже присутствовал: "Это было, конечно, соблазнительно: менее чем за 7 млн руб., столько стоили апартаменты в Сиде, получить 200-метровую готовую к проживанию приморскую "дачу" в современном жилом комплексе, до которой добираться не больше шести часов с учетом всех перемещений".
Турецкая "дача" казалась доступной не только для москвичей, но и для их родственников из других регионов -- пять лет назад в аэропорт Антальи летали недорогие чартеры чуть ли не из каждого райцентра.
Купив необходимую мебель и прочую утварь (обстановка обошлась еще примерно в 20 тыс.евро), семья Оксаны лето 2011 года провела в новых апартаментах. Еще через год застройщик -- он же эксплуатирующая компания -- прислал уведомление о повышении стоимости обслуживания жилья сразу на 20%. "Перед покупкой мы настояли на том, чтобы внести в договор пункт, что ежегодное увеличение стоимости обслуживания не может превышать уровня потребительской инфляции в Турции,-- поясняет Оксана.-- Поэтому персонально для нас тарифы увеличивали не так сильно. Но вместе с прочими обязательными платежами -- страховками и налогами -- все равно выходило примерно 2-2,5 тыс. евро в год, притом что проводили мы там совсем не много времени. И мы поняли, что лучше было бы за те же 2-2,5 тыс.евро снимать жилье такого же уровня, не связывая себя обязанностью ездить в одно и то же место и общаться с управляющей компанией".
К тому же авиабилеты Москва--Анталья вместо 8-12 тыс. руб. к 2012 году стали стоить не меньше 20 тыс., а чартеры из регионов -- от 25 тыс. руб. Турция с ее скудной инфраструктурой, самым дорогим в Европе топливом и завышенными ценами на аренду автомобилей по стоимости поездок сравнялась с европейскими курортами, где кроме банального пляжа можно рассчитывать на разнообразный отдых -- от школ виндсерфинга до детских языковых лагерей.
Схема аренды также не имела смысла. В высокий сезон предложений слишком много, и получать "убитые" апартаменты после нескольких недель чужого проживания, зарабатывая в лучшем случае те же 2 тыс. евро в год, совсем не хотелось. А за долгосрочную аренду собственникам предложили не более 5 тыс. евро в год -- при этом сами они лишались возможности пользоваться жильем.
В начале 2013 года семья Оксаны решила продать квартиру в Сиде. Застройщик, имеющий сеть агентов в разных странах, не только отказался разместить информацию о продающейся квартире на своем сайте, но даже запретил Оксане повесить растяжку с объявлением на ее собственном балконе. Сладкоголосая дама-риэлтор, которой Оксана предложила продать квартиру хотя бы за цену покупки, разместила объявление на своем сайте, прибавив к этой сумме 20 тыс. евро комиссионных. Так же поступили еще три российских и турецких агентства недвижимости, куда обратилась Оксана.
"В этот момент мы поняли свой главный просчет,-- рассказывает Оксана.-- На турецких курортах просто нет вторичного рынка жилья. Риэлторы работают с застройщиками, получая от них от 5 тыс. евро до 25 тыс. евро за каждую проданную квартиру, и три-четыре сделки в год позволяют им существовать относительно безбедно и не связываться с продажей "вторички", которая требует значительно больших трудозатрат".
Самостоятельное размещение объявления на разных ресурсах результата не принесло -- прекрасные апартаменты в Сиде не интересовали никого даже с ощутимым дисконтом и полной обстановкой. Спустя полтора года безуспешной экспозиции семья Оксаны вернула апартаменты застройщику с 20-процентным вычетом относительно покупки (это было предусмотрено договором), причем много обещавший директор компании потребовал оставить в квартире все имущество, вплоть до кухонной утвари, освободить жилплощадь немедленно, а выплату отложил на полтора года.
Отдельного рассказа заслуживают особенности турецких банков, где по ходу сделки Оксана рассталась еще примерно с 2 тыс.евро, но она все равно несказанно рада, что успела-таки распрощаться с этой дачей у моря. "И раньше-то продать было практически невозможно, а теперь все эти турецкие квартиры так и останутся головной болью для следующих поколений их владельцев",-- резюмирует бывшая хозяйка курортных апартаментов.
Курортная еврозона
По оценке агентства недвижимости TWEED, россиянам сегодня принадлежит до 35% курортной недвижимости Турции: квартиры, виллы, а также гостиницы, рестораны и другие объекты в Анталье, Сиде, Кемере, Бодруме, Аланье, Мармарисе, Фетхие. Россияне даже в кризис оставались на третьем месте среди покупателей -- после граждан Ирака и Саудовской Аравии. По данным агентства Indriksons.ru, в данный момент турецким жильем владеют как минимум 75 тыс. российских граждан.
При этом отток россиян из Турции начался гораздо раньше, чем с ней испортились отношения, отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru: "К концу 2014 года многие покупатели предпочли отказаться от "вторых" дач на курортах Аланьи и Антальи в пользу инвестиционных активов, которые на фоне девальвации рубля приносят доход или хотя бы позволяют сохранить накопления".
Интересно и то, как соотносятся цены на Avito с суммами, за которые недвижимость куплена. По словам Марии Жарой, руководителя турецкого направления брокера зарубежной недвижимости "Транио", средний бюджет сделки с жильем в Турции -- 70 тыс.евро, с коммерческой недвижимостью -- 400 тыс.евро. То есть и два года назад, когда на финансовом рынке еще "ничего не предвещало", собственники вторичной недвижимости в Турции готовы были с ней расстаться за ту сумму, за которую она была приобретена, а то и дешевле.
Никакой "инвестиционной составляющей" между цифрами на первичном и вторичном рынках не прослеживается -- скорее, наоборот.
Все по-турецки
Ликвидность курортной недвижимости в любой стране -- вопрос острый даже в самые благополучные времена. В Турции ситуация осложняется тем, что на профильном рынке развит лишь сектор первичного жилья, которое в огромных количествах строится на курортах. Решающее значение для большинства покупателей имеет рассрочка, которую предоставляет застройщик, говорит Мария Жарая из "Транио".
Еще одна особенность турецкого рынка, отмечает Игорь Индриксонс, состоит в том, что примерно 80% сделок -- это так называемые эмоциональные покупки: кто-то любил отдыхать в Кемере, поэтому и купил там жилье, кто-то ездил в Аланью -- и в ней же и осел.
Главную роль в продаже объектов играют частные агенты -- как правило, выходцы из России. Основную массу клиентов они ловят, не отходя от пляжа. Чаще всего агенты работают с одной-двумя строительными компаниями, которые в этом сезоне предлагают лучшее вознаграждение. Поэтому клиенту показывают три-четыре варианта, среди которых объект, который риэлтору надо продать, выглядит выигрышнее всего. Вторичное жилье в эту схему не вписывается, и маклеры либо не занимаются им вовсе, либо предлагают продавцу скинуть едва ли не половину стоимости, за счет чего накручивают привычные комиссионные.
"С самого начала курортная недвижимость в Турции и, например, в Египте была эмоциональной ловушкой для среднего класса, особенно из регионов,
-- рассказывает частный маклер Евгений Шутько.-- Покупателей привлекала относительно невысокая цена, интересные условия сделки, возможность наведываться в теплый климат круглый год. Однако никаких других перспектив у этой недвижимости нет, а цены на ее содержание и поездки растут. При сопоставимых затратах в европейских странах можно не только отдыхать, а, например, получать образование или качественную медпомощь, купив недорогую страховку, а некоторые страны предоставляют владельцам недвижимости вид на жительство. С ростом курса валюты регионы с плохо развитой инфраструктурой быстрее всего теряют привлекательность. Не исключено, что через какое-то время появятся "брошенные" объекты в Турции -- люди не смогут ни продать, ни ездить туда, ни платить за обслуживание".
Бежать или остаться
Ситуацию с политическим кризисом, наслоившимся на объективный спад интереса к турецкому жилью, эксперты оценивают по-разному.
"Если туристические потоки перекроют и россиянам в Турции будет нечего делать, что там делать собственникам жилой недвижимости, владельцам ресторанов и отелей? -- рассуждает Ирина Могилатова, гендиректор агентства недвижимости TWEED.-- Жилье в любом случае придется содержать: например, за квартиру, купленную за $100 тыс., нужно будет отдавать $2-3 тыс. в год. На данный момент рынок ничего хорошего не предвещает. Если ситуация не наладится, план действия один: продавать турецкую недвижимость чем раньше, тем лучше". При этом Могилатова полагает, что массовый выход российских активов на продажу может обрушить цены на турецком рынке на 50-70%.
Игорь Индриксонс, наоборот, считает, что в такой ситуации лучше не поддаваться панике: "Не исключаю, что в ближайшее время большая часть собственников вторичного жилья в Турции ринется эти объекты продавать. Россияне в основном рассчитывают на соотечественников, а значит, будут пытаться избавиться от турецкого жилья на русскоязычных сайтах. На фоне проблем на российско-турецком фронте спрос будет очень низкий. При хорошем знании иностранных языков можно пытаться выставлять объект на международных сайтах по продаже недвижимости или обращаться в агентство, занимающееся реализацией недвижимости по всему миру, но стоить это будет недешево.
ЕКАТЕРИНА ЕМЕЛЬЯНОВА
SIA.RU: Главное
