Международная финансовая корпорация исследовала, что происходит с ипотечными кредитами, лежащими в обеспечении публичных сделок по выпуску ипотечных облигаций на российском рынке. Такие бумаги в России выпускали ГПБ-ипотека (на 3 млрд руб.) и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (два выпуска на 3,2 и 10,5 млрд руб.). На основании статистики по 32,5 тыс. ссуд, выданных в разных регионах и секьюритизированных АИЖК и ГПБ-ипотекой, IFC построило
российскую модель дефолтов и досрочного погашения, позволяющую спрогнозировать изменение денежного потока по портфелю рублевых ипотечных кредитов.
Построенные IFC модели показали, что поведение российских заемщиков в части неплатежей по ипотеке либо ее досрочного погашения принципиально соответствует поведению американских ипотечных заемщиков. "Формы кривых досрочного погашения и дефолтов в российской модели стандартные для традиционной американской модели,-- указывает
руководитель проекта IFC "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Андрей Милютин.-- Цифры, безусловно, различаются, но ввиду разного уровня развития российского и американского ипотечных рынков сравнивать их некорректно".
Согласно российской модели дефолтов по ипотеке, рост объема неплатежей по кредитам наблюдается с 11-го по 16-й месяц их обслуживания. К этому моменту годовая доля дефолтов достигает 0,9% от общего объема ипотечного портфеля. После 16-го месяца доля дефолтных кредитов начинает снижаться и к 22-му месяцу стабилизируется на уровне 0,5%. Объем досрочного погашения, начиная с 6-го месяца обслуживания кредита, постоянно растет и к 30-му месяцу стабилизируется на уровне приблизительно 15% ипотечного портфеля ежегодно.
Аналогичную динамику с некоторой разницей в сроках и суммах демонстрируют и американские модели досрочного погашения и дефолтов по ипотеке.
Единственная значимая особенность российского ипотечного рынка, которую отметили в IFC,-- большой объем частичного досрочного погашения, чего практически нет на западных рынках. Ежегодное уменьшение портфеля за счет этого составляет порядка 5%. "Это очень сильно влияет на сроки и состав будущих денежных потоков по портфелю, и, следовательно, на цену таких активов",-- говорит господин Милютин. Так, полное досрочное погашение 15% портфеля ежегодно, сократило бы
"срок жизни" кредитов с 325 до 208 месяцев. Если же учитывать частичное досрочное погашение, то уже до 130 месяцев.
По оценкам участников рынка, масштабы частичного досрочного погашения в реальности даже больше, чем показало исследование IFC. "Из-за досрочного погашения заемщиками ипотеки, "срок жизни" кредита сокращается до 84-96 месяцев",-- констатирует зампредправления Юниаструм банка Сергей Бессонов.
Впрочем, схожесть поведенческих моделей российских и американских ипотечных заемщиков не дает экспертам оснований прогнозировать повторение американского ипотечного кризиса в России. "Подавляющее большинство кредитов у нас класса "прайм", объем ипотеки не превышает 2% от ВВП против 70% в США",-- рассуждает зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Кроме того, в России пока нет стагнации на рынке жилья и массовых банкротств крупных
предприятий, добавляет Сергей Бессонов.
Светлана Ъ-Дементьева
российскую модель дефолтов и досрочного погашения, позволяющую спрогнозировать изменение денежного потока по портфелю рублевых ипотечных кредитов.
Построенные IFC модели показали, что поведение российских заемщиков в части неплатежей по ипотеке либо ее досрочного погашения принципиально соответствует поведению американских ипотечных заемщиков. "Формы кривых досрочного погашения и дефолтов в российской модели стандартные для традиционной американской модели,-- указывает
руководитель проекта IFC "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Андрей Милютин.-- Цифры, безусловно, различаются, но ввиду разного уровня развития российского и американского ипотечных рынков сравнивать их некорректно".
Согласно российской модели дефолтов по ипотеке, рост объема неплатежей по кредитам наблюдается с 11-го по 16-й месяц их обслуживания. К этому моменту годовая доля дефолтов достигает 0,9% от общего объема ипотечного портфеля. После 16-го месяца доля дефолтных кредитов начинает снижаться и к 22-му месяцу стабилизируется на уровне 0,5%. Объем досрочного погашения, начиная с 6-го месяца обслуживания кредита, постоянно растет и к 30-му месяцу стабилизируется на уровне приблизительно 15% ипотечного портфеля ежегодно.
Аналогичную динамику с некоторой разницей в сроках и суммах демонстрируют и американские модели досрочного погашения и дефолтов по ипотеке.
Единственная значимая особенность российского ипотечного рынка, которую отметили в IFC,-- большой объем частичного досрочного погашения, чего практически нет на западных рынках. Ежегодное уменьшение портфеля за счет этого составляет порядка 5%. "Это очень сильно влияет на сроки и состав будущих денежных потоков по портфелю, и, следовательно, на цену таких активов",-- говорит господин Милютин. Так, полное досрочное погашение 15% портфеля ежегодно, сократило бы
"срок жизни" кредитов с 325 до 208 месяцев. Если же учитывать частичное досрочное погашение, то уже до 130 месяцев.
По оценкам участников рынка, масштабы частичного досрочного погашения в реальности даже больше, чем показало исследование IFC. "Из-за досрочного погашения заемщиками ипотеки, "срок жизни" кредита сокращается до 84-96 месяцев",-- констатирует зампредправления Юниаструм банка Сергей Бессонов.
Впрочем, схожесть поведенческих моделей российских и американских ипотечных заемщиков не дает экспертам оснований прогнозировать повторение американского ипотечного кризиса в России. "Подавляющее большинство кредитов у нас класса "прайм", объем ипотеки не превышает 2% от ВВП против 70% в США",-- рассуждает зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Кроме того, в России пока нет стагнации на рынке жилья и массовых банкротств крупных
предприятий, добавляет Сергей Бессонов.
Светлана Ъ-Дементьева
SIA.RU: Главное
