Что будет с ипотекой. Рыночные тенденции и прогнозы на 2019 год

На протяжении 2017 года и первой половины 2018-го рынок ипотеки в России демонстрировал уверенное снижение ипотечных ставок, а банки выдавали все больше кредитов — объемы выдачи побили все исторические рекорды. Однако уже к концу лета на ипотечном рынке наметился разворот. Снижение ставок прекратилось, и многие банки, повысив ставки, заговорили об их дальнейшем росте и конце ипотечного бума. Аналитики банка «Открытие» выделили основные тренды уходящего года и поделились прогнозами на 2019 год.

1. Рост кредитных сделок на готовое жилье

Тенденцией 2018 года стал рост спроса на качественное жилье на вторичном рынке. При этом рынок в целом показывает снижение доли кредитов, выдаваемых на приобретение квартир в строящихся объектах. Доля сделок по готовым объектам на рынке увеличилась с 55% до 60%. Доля ипотечных сделок на готовое жилье в банке «Открытие» выросла с 65% до 70%, на новостройки - снизилась с 33% до 28%.

2. Рост спроса на ипотеку как на инструмент инвестирования

Наибольший спрос на этот инструмент фиксировался в России до 2014 года. Ипотека как банковский продукт в это время всерьез конкурировала с вкладами, а доля инвестиционных ипотечных сделок в общем объеме ипотеки превышала 25%. Однако после кризиса конца 2014-начала 2015 года эта доля упала ниже 2% и в 2016 году восстановилась лишь до уровня в 3%. Последние два года инвестиционный спрос вновь начал оживать, особенно в последние полгода, на фоне кардинальных перемен в системе финансирования строящейся недвижимости (масштаб «ответной реакции» можно оценить в размере 5% прибавки стоимости квадратного метра жилья), а также роста рыночных ставок. Сейчас рыночная доля инвестиционных сделок находится на уровне 10% от общего объема ипотечного кредитования.

3. Процентные ставки и цены на недвижимость изменятся

Беспрецедентно низкие ставки 2018 года являлись драйвером к получению ипотеки более широкого сегмента клиентов. Год был рекордным по выдачам, люди реагировали на возможное повышение ставок и ожидали, что цены на жилье будут расти дальше. В 2019 году от рынка ипотеки мы ожидаем стагнации и небольшого снижения темпов выдачи на 5-7% от показателя 2018 года. Мы ожидаем небольшого роста ставок на 0,5-1% на рынке ипотеке в первой половине 2019 года, а также возможной стабилизации уровня или даже небольшого снижения во второй половине года. Ставки по-прежнему останутся для людей на комфортно низком уровне и будут привлекательными для 15-20% российских семей.

4. Увеличение среднего размера первоначального взноса

Ключевыми тенденциями на рынке также станут увеличение среднего размера первоначального взноса с 15% до 20% от стоимости квартиры. Банк России повысил в 2018 году для банков коэффициенты риска по кредитам с небольшим первоначальным взносом, с 2019 года коэффициент увеличится еще больше.

5. Снижение доли рефинансирования в ипотечных сделках

По нашим прогнозам, в 2019 будет наблюдаться тенденция к снижению доли рефинансирования ввиду роста ставок кредитования. Пик спроса на рефинансирование пришелся на ноябрь-декабрь прошлого года, у отдельных участников рынка доля этого вида ипотечных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки в это время достигала 40-45%. Доля рефинансирования у банка «Открытие» в 2018 году составляла 38% по количеству и 31% по объему.

6. Развитие цифровых сервисов ипотечного кредитования

В последнее время популярностью у клиентов начинают пользоваться сервисы, позволяющие подать заявку, получить одобрение, назначить дату сделки без дополнительных коммуникаций и посещений банка. Активно развивается и наполнение данных сервисов, формирование «экосистемы» с целью решения жилищного вопроса в режиме «одного окна».

Если говорить в целом о рынке, то по нашим оценкам, доля клиентов, использующих онлайн решения банков для оформления ипотеки, составляет около 25%. Основным источником для получения заявок по-прежнему остается партнерский канал и собственная сеть банка.

Набирают популярность сервисы, позволяющие оперативно оформить ипотечный кредит через онлайн-платформы по выбору недвижимости. По нашим оценкам, доля сделок с агрегаторами на рынке пока не превышает 10%. Впрочем, их доля также растет. Для потенциальных ипотечных клиентов особых рисков в использовании. Однако возникают некоторые неудобства в коммуникациях. Когда клиент покупает квартиру в ипотеку, у него возникает очень много вопросов, на которые он хочет получить профессиональный ответ, как от банка, так и от продавца квартиры. Безусловно, будущее – за такого рода современными сервисами. Не исключено, что уже через год эта доля клиентов пользующихся подобными решениями превысит 40 %.

Для ипотечных клиентов данные сервисы удобны в использовании, способствуют сокращению сроков на всех этапах сделки и направлены на помощь в решении жилищного вопроса.