Ставки по ипотеке падают, а объемы выдачи не растут. В чем дело?

Ставки по ипотеке упали до исторических минимумов, однако пока это не привело к росту объемов выдачи. Что сдерживает спрос и стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок? Об этом SIA.RU рассказали эксперты.

Ставки стремятся к минимумам

Ставки по ипотеке снизились до исторических минимумов. Как отмечают аналитики ДОМ.РФ, на 2 декабря 2019 года средние ставки по кредитам на новостройки топ-15 ипотечных банков упали ниже 9% и составили 8,96%. В течение ноября ставки последовательно снизили 12 из 15 крупнейших ипотечных банков. Причины – снижение уровня фактической и ожидаемой инфляции, стоимости фондирования и ключевой ставки Банка России. 

Снижение ставок подтвердили и во многих иркутских банках.

Так, в Иркутском филиале Россельхозбанка минимальные ипотечные ставки для первичного рынка жилья снизились до 8,2%, для вторичного – до 8,6%, для программы господдержки – до 4,7% годовых.

В банке «Открытие» минимальная ставка для первичного жилья снижена и составляет от 7,95%, для вторичного жилья – от 8,25% годовых. На сегодняшний день банк предлагает одни из самых низких ставок на рынке. Ипотечной программы с господдержкой пока нет, но её планируют запустить в начале 2020 года, сообщили в банке.

В банке ВТБ также снизили ставки. «Создание комфортных условий по ипотеке для клиентов – это одна из ключевых стратегических задач банка, – отметила управляющий ВТБ в Иркутской области Александра Макарова. – Теперь кредит на готовое и строящееся жилье можно оформить по ставке от 8,4% годовых, рефинансирование – от 8,8%». Кроме того, банк предлагает дополнительные дисконты в размере 0,5 п.п. клиентам, получающим ежемесячные зачисления на счет, а также участникам программы «Люди дела». Для активных пользователей «Мультикарты» с подключенной опцией «Заемщик» скидка по программе может достигать 0,6 п.п.

И, наконец, минимальные ценовые параметры по продукту предусмотрены в рамках программы «Ипотека с господдержкой, которая в ВТБ составляет 5% при условии, что в семье после 1 января 2018 года родился второй или следующий ребенок, при приобретении квартиры у юридического лица. По этой же ставке ВТБ предлагает возможность рефинансирования ранее оформленного кредита.

Снижение ставок должно оживить спрос

Банкиры уверены, что снижение ставок должно подстегнуть спрос не только на вторичном рынке жилья, но и на рынке новостроек, который после изменения «правил игры» с 1 июля 2019 года находится под давлением.

«Снижение ипотечных ставок безусловно положительно скажется на рынке жилья», – уверена директор Иркутского филиала Россельхозбанка Наталья Баркова.

«Обычно снижение ставок ведет к повышению спроса на ипотеку, – подтверждает Дмитрий Степаняк, заместитель управляющего по розничному бизнесу банка «Открытие» в Иркутской области. – Мы уже сейчас видим растущий спрос на ипотечные кредиты. По данным за 9 месяцев 2019 года объемы ипотечного кредитования в банке «Открытие» в Иркутской области выросли в 2,5 раза. Причем, наибольшая динамика отмечается как раз после снижения ставки. Росреестр Иркутской области зафиксировал рост количества ипотечных сделок в октябре на 18% по сравнению с сентябрем».

Дмитрий Степаняк, заместитель управляющего по розничному бизнесу банка «Открытие» в Иркутской области

В структуре выдачи ипотеки преобладают кредиты на готовое жилье.

Доля кредитов на новостройки в банке «Открытие» Иркутской области составляет 40%, в Иркутском филиале «Россельхозбанка» – 21%, в банке ВТБ – 20%.

«Клиенты делают выбор в пользу готовых квартир, в которые можно сразу же въехать после покупки, не дожидаясь сдачи объекта, – комментирует ситуацию Александра Макарова. – Не стоит забывать, что жилье, приобретаемое по договорам купли–продажи у застройщика, также учитывается как вторичное».

Но пока объемы выдачи 2019 года уступают 2018

Тем не менее, пока снижение ипотечных ставок не привело к существенному росту объемов выдачи ипотеки.

Так за 10 месяцев 2019 года выдан 1 млн ипотечных кредитов – на 14% меньше, чем в прошлом году, сообщил Банк России. Иркутская область не выбивается из общероссийских трендов: объемы выдачи в этом году ниже на 12%. Так за 9 месяцев 2019 года банки предоставили жителям Иркутской области более 14 тысяч ипотечных кредитов на сумму 27,4 млрд рублей. Для сравнения, в 2018 году за этот же период было предоставлено более 18 тысяч кредитов на сумму 31 млрд рублей.

Наталья Баркова отмечает, что в Иркутском филиале Россельхозбанка несмотря на снижение ставок в конце октября пока увеличения спроса не наблюдается, количество заявок в ноябре зафиксировано на уровне октября. В целом, она говорит, что в 2019 году объемы выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2018 годом снизились в банке в 2 раза.

В Иркутском филиале ВТБ также не видят роста. Показатели остались на уровне прошлого года: с января по сентябрь жители Иркутской области оформили в ВТБ более 3 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 6 млрд рублей.

Единственный банк, показавший рост в 2019 году, это Банк «Открытие». Объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 246%. За 9 месяцев банк выдал в Иркутской области 216 кредитов на сумму 433 млн рублей. Эта тенденция, которая идет вразрез с ситуацией на рынке ипотеки региона, объясняется эффектом низкой базы 2018 года, когда банк только вышел на рынок ипотеки.

Почему ставки по ипотеке падают, а объемы выдачи не растут? Эксперты называют несколько причин. Во-первых, по словам Натальи Барковой, это связано с ростом ставок в первом полугодии 2019 года. Ведь снижение ставок возобновилось только во второй половине года. Во-вторых, указывает она, есть некоторое насыщение платежеспособного спроса. 2017–2018 годы оказались рекордными на рынке ипотеки по объемам выдачи. В-третьих, как отмечают аналитики ДОМ.РФ, существенно сократились объемы кредитов на рефинансирование. На их долю в некоторых банках в 2017–2018 году приходилось до 30–40% в структуре выдачи.

В-четвертых, изменения коснулись и первоначального взноса. В-пятых, стоимость самой недвижимости непрерывно росла два последних года.

Оптимистичный прогноз на 2020 год

Хотя превысить показатели 2018 года по объемам выдачи будет сложно, банкиры оптимистично смотрят в будущее.

Во–первых, конец года – всегда горячая пора на рынке ипотеки. В ноябре и декабре спрос на ипотеку будет несколько выше среднего: люди придут за специальными предложениями и сезонными акциями. Во–вторых, тренд на снижение ставок по ипотеке будет продолжен в начале 2020 года.

«Клиенты традиционно приобретают недвижимость в осенние месяцы, предпочитая встретить Новый год в новой квартире, – говорит Александра Макарова. – Если посмотреть статистику ВТБ в Иркутской области по выдаче ипотеке, то в октябре по сравнению с сентябрем объем и количество выдачи увеличились на 20% и 19% соответственно».

Александра Макарова, управляющий ВТБ в Иркутской области

«По прогнозам аналитиков, до конца 2019 года ЦБ РФ, скорее всего, еще раз снизит процентную ставку, – отмечает Дмитрий Степаняк. – Через какое-то время вслед за этим, скорее всего, снизятся и ставки по ипотеке – примерно на 0,2–0,3 п.п. Но при этом важно понимать, что на спрос по ипотеке также влияет и стоимость квадратного метра жилья, которая растет».