Что будет с ипотекой в 2020 году

Впервые за четыре года рынок ипотеки упал. Объемы выдачи жилищных кредитов в России по итогам 2019 года сократились на 5%, а на региональном рынке – на 9,7%.  При этом ставки по ипотеке упали на исторический минимум. Что происходит? Почему ставки падают, а объемы выдачи не растут? Какой прогноз по рынку ипотеки на 2020 год? Об этом SIA.RU рассказали эксперты.

Ставки на минимумах, объемы выдачи падают, но не у всех игроков

В 2019 году в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов – на 14% меньше, чем в 2018 году. Их объем в денежном выражении составил 2,85 трлн рублей, что на 5% ниже прошлогодних значений, когда объем выданных кредитов превысил 3 трлн рублей.

На региональном рынке те же тенденции. За 2019 год в Иркутской области выдано 21 143 ипотечных кредитов, это на 17% меньше, чем за 2018 год. Объемы ипотечного кредитования по сравнению с 2018 годом снизились на 9,7%: тогда было выдано 44 366 млн руб, в 2019-м – 40 058 млн руб.

При этом ставки по ипотеке рухнули до исторического минимума – 9% годовых.  Ольга Беспечная, региональный управляющий Альфа-Банка в Иркутске, подтверждает: «В последнее время действительно мы видим значительное снижение процентных ставок для всех категорий заемщиков. Это результат снижения ключевой ставки Банка России».

Несмотря на общее падение российского рынка, некоторые игроки смогли продемонстрировать рост портфелей.

Так, ипотечный портфель Альфа-Банка за прошедший год увеличился более чем в 3 раза и на 1 января 2020 года составил 111,4 млрд. руб. В Райффайзенбанке по итогам 9 месяцев 2019 года в Иркутске портфель ипотечных кредитов показал небольшой рост.  В банке «Открытие» объемы выдачи в Иркутской области выросли в 7 раз, но это связано как с результатом активной трансформации банка, так и с эффектом низкой базы прошлого года. ВТБ также удалось нарастить свою долю на российском рынке ипотеки и выдать рекордный объем средств – 675 млрд рублей – почти на 5 млрд рублей больше, чем годом ранее.

По Иркутской области банк увеличил свою долю на 5%, до 24,7%. Александра Макарова, управляющий ВТБ в Иркутской области, объясняет это тем, что ВТБ лидирует по внешнему рефинансированию и кредитованию в рамках программы господдержки.

2019: от пессимизма к оптимизму

Почему ставки падают, а объемы выдачи по рынку в целом не растут? Опрошенные SIA.RU эксперты приводят четыре причины падения рынка в 2019 году.

Во-первых, 2019 год для рынка ипотеки можно разделить на два противоположных этапа. «В 1 полугодии процентная ставка повышалась, с середины года – снижалась», – отмечает Владимир Чернышев, управляющий банком «Открытие» в Иркутской области. Рынок ипотеки оказался очень чувствительным к росту ставок в первой половине года, тогда объемы выдачи существенно просели, а вторая половина года, к сожалению, не смогла компенсировать этих потерь.

Вторая половина 2019 года прошла под знаком возврата интереса к рынку ипотеки, в конце года этот спрос был особенно заметен. «Во втором полугодии 2019 года мы пять раз снижали ставку по ипотеке, следуя за снижением ключевой ставки, – рассказывает Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка. – Поэтому многие клиенты следили за этой динамикой, ожидая новых условий, и активно обращались к нам в конце года. В декабре спрос на ипотеку, особенно на рефинансирование значительно вырос».

Во-вторых, на снижение объемов выдачи в 2019 году повлияло насыщение платежеспособного спроса и падение реальных доходов населения.  Если при тех же доходах три года назад, люди готовы были брать ипотеку, то сейчас воздерживаются, говорят эксперты. Но они надеются, что дальнейшее снижение ставок подстегнет спрос этой категории клиентов.

В-третьих, подчеркивает Елена Кобелева, заместитель директора Иркутского регионального филиала Россельхозбанка, на выдачу ипотеки повлиял переход застройщиков в 2019 году на новую схему продажи новостроек через эскроу-счета. По ее мнению, это фактор будет оказывать влияние и в 2020 году.

В-четвертых, из-за роста ставок доля рефинансирования на рынке ипотеки резко просела, а на перекредитование в предыдущие году в банках приходилась существенная часть новых выдач.

В целом, Владимир Чернышев подчеркивает, что несмотря на пессимизм начала 2019 года и непростую ситуацию на рынке жилья, для российской ипотеки год закончился благоприятно.

2020: ипотека станет еще дешевле

На 2020 год банкиры смотрят с большим оптимизмом. Они уверены, что ставки продолжат снижаться, а объемы выдачи вырастут.

«Мы можем стать свидетелями исторически низкой ставки ипотечного кредитования, – отметила Елена Кобелева, – Это будет стимулом для приобретения недвижимости населением».

В Райффайзенбанке ожидают новой волны интереса к рефинансированию, поскольку разница между ставками, например, 2018 года и сегодняшними уже более 2%.

«Длительный тренд на снижение ставок, различные программы господдержки формируют высокий спрос на ипотечное кредитование. Сейчас благоприятные условия для покупки жилья, поэтому у нас только за январь, количество заявок на ипотеку выросло на 20%», – подчеркивает Ирина Ярыгова.

«По мнению аналитиков банка «Открытие», в 2020 году объем выдачи ипотеки увеличится в целом по стране до 3,1 – 3,2 трлн. руб., – отметил Владимир Чернышев. – Рефинансирование будет происходить в умеренном темпе. Его доля, по нашим оценкам, составит от 4 до 10% в общем объеме выдач».

Оптимистично настроены и в Альфа-Банке. «По нашим прогнозам, ипотечный рынок в 2020 году будет расти высокими темпами, – отмечает Ольга Беспечная. – Мы планируем активно развиваться в этом направлении. В начале марта откроем специализированные ипотечный центр и предложим жителям Иркутска широкий спектр ипотечных программ как на первичном, так и вторичном рынке».

Основными драйверами  рынка ипотеки,  подчеркивает Александра Макарова, продолжат выступать программы рефинансирования, работа банков в рамках госпрограмм,  таких как «Семейная» и «Дальневосточная» ипотека. «Положительно на рынке ипотеки скажутся меры поддержки многодетных семей, в том числе увеличение суммы и срока предоставления материнского капитала (МСК), решение о предоставлении МСК при рождении превого ребенка. Все это сделает ипотеку доступнее для клиентов», - резюмирует она.