Евгений Ефремов, сооснователь Арт-завода Доренберг: «Начинать надо с себя»

«Я знаком с иркутскими бизнесменами, которым за 50, они давно добились финансовых успехов, но сейчас поддались упадническим настроениям: все будет только хуже, пора куда-нибудь уезжать, – рассказывает Евгений Ефремов, сооснователь Арт-завода Доренберг. – Тем временем мои сверстники – предприниматели за время пандемии заработали в два раза больше и в будущее смотрят с оптимизмом». О том, как идут дела у самого Арт-завода, как арендный бизнес пережил пандемию, о чем планирует рассказывать молодежи на форуме «Справимся Сами», Евгений рассказал Газете Дело.  

Евгений Ефремов, сооснователь Арт-завода Доренберг
Фото: А. Федоров

Обычный офис – это уже не интересно, это скучно 

Идея «окультуривания» бывших промышленных объектов, которую реализует в Иркутске Евгений Ефремов, не нова. Тем не менее, Арт-завод Доренберг – пока единственный подобный проект в Восточной Сибири. Несмотря на это, Евгений уверен, что концепция ревитализации работает.

– Подобными проектами уже начали интересоваться серьезные бизнесмены с большими деньгами. Почему это работает? Потому что эта концепция дает добавочную стоимость. На сегодняшний день аренда на заводе процентов на 20-30 выше, чем в офисных зданиях. Мы не конкурируем, конечно, с торговыми центрами и офисами класса B: они большие, крутые, нарядные, аренда там дороже. С другой стороны, офисные центры строятся, конкуренция растет. В нашем же формате, где старые здания – конкурентов у нас нет вообще. Тем более, мы управляем недвижимостью так, как не делает никто в Иркутске – создаем комьюнити. Это закрытая экосистема, моя маленькая республика. У нас есть чат с арендаторами, мы постоянно на связи, у нас всегда что-то интересное происходит. Резиденты говорят, что у нас хорошо проводить переговоры и не стыдно позвать друзей, отдохнуть. Обычный офис – это уже неинтересно, это скучно. У нас все по-другому.

Евгений Ефремов, сооснователь Арт-завода Доренберг
Фото: А. Федоров

Пандемия притормозила благоустройство

Изначально идея заключалась в том, чтобы благоустроить территорию и сдать ее в аренду, рассказал Евгений. 

– Благоустройство мы начали еще десять лет назад – тогда здесь не было даже асфальта. Нынче всю зиму работали в зданиях: оформляли лестницы, общие зоны, делали подсветку и то, что не видно, но более важно – инженерные сети. Одним словом, превращали убогие здания в красивые. Если бы не пандемия, мы бы уже в этом году завершили большой этап ревитализации – благоустроили улицу: деревья, лавочки, общие зоны. Все это стоит огромных денег, но пути назад нет. Пока мы получаем минимальные дивиденды, но уже сейчас видим, что идем в правильном направлении. 

У нас есть правила отбора

По словам Евгения Ефремова, проект Арт-завода переживает с начала 2000-х уже второй, по сути, ребрендинг. Уже четвертый год Доренберг работает в рамках концепции креативного кластера.

– В начале 2000-х объект работал в формате «промки», помещения сдавали в аренду, например, под  магазины автозапчастей. Чтобы увеличить маржинальности, решили изменить подход. Ремонт зданий и территории продолжается, но в отличие от прошлых лет появился отбор резидентов. Если бы мы работали со всеми, кто хочет, то база была бы полной еще два года назад. Но у нас есть правила: нашими резидентами могут стать предприниматели, которых мы коротко называем «стремящиеся», а по-правильному это творчески ориентированные предприниматели. То есть это современные, и, как правило, молодые бизнесмены. Не так важно, маленький у них бизнес или средний – в первую очередь они креативные. Такие люди доходы ставят на второе место. Но это не мешает им и нам зарабатывать: люди, которые думают, что деньги – это главное, по моим наблюдениям, зарабатывают меньше, чем те, для кого деньги – это побочный результат хорошей работы. Если ты увлечен своим делом и хорошо выполняешь свою работу, то деньги будут.

Евгений Ефремов, сооснователь Арт-завода Доренберг
Фото: А. Федоров

Господдержку не получили 

Доренберг, как и многие другие, пострадал от коронакризиса. Компания не сумела воспользоваться программами господдержки бизнеса – помощь ей оказал банк-кредитор за счет собственной программы реструктуризации. 

– Во время пандемии наш оборот просел с 4 до 1,6 млн рублей при расходной части в два миллиона, то есть, ушли в минус, – пояснил Евгений. – Госпрограммами поддержки бизнеса мы воспользоваться не смогли: у нас ОКВЭД – стройка, но стройкой мы не занимаемся уже лет пятнадцать. То, что у нас не указан ОКВЭД по аренде, раньше нам не мешало. В пандемию оказалось, что это не было бы лишним. 

Господдержку мы не получили, но у нас очень хороший банк – Дальневосточный – там нам сделали реструктуризацию, предложили классные условия. 

Евгений Ефремов, сооснователь Арт-завода Доренберг
Фото: А. Федоров

После пандемии мы получили отложенный спрос

Помощь банка позволила Арт-заводу, в свою очередь, предоставить скидки своим арендаторам.

– Мы своим резидентам пошли навстречу: рестораны, бары, вся сфера обслуживания получили скидку 100% на весь период карантина. Более того, когда ресторанам разрешили работать, мы не стали устанавливать сразу полную аренду. Первый платеж у них составил 40%, второй – 60%, и только за третий месяц они должны заплатить 100% арендной платы. Это примерно соответствует тому, как возвращался в рестораны поток посетителей. 

Были арендаторы, которые могли работать в пандемию, но у них просел бизнес – таким клиентам мы предоставили скидки в среднем от 20 до 30%. Для самых боязливых – тех, кто хотел самоизолироваться, – мы объявили акцию, предложили «запечататься»: дали арендаторам возможность взять с собой все нужное и запечатать кабинет. Скидка по аренде – 100%, но в кабинет входить нельзя. Приходишь хотя бы раз – платишь аренду полностью, все честно. 

Вообще, пандемия – интересная вещь: во время нее денег стало меньше, а работы – больше в разы: мы ни дня не сидели без дела, креативили как могли. Реально подняли посещаемость наших сайтов, привлекли новых подписчиков в инстаграме и других соцсетях. И как только рынок более-менее ожил, это было в конце мая – июне, мы получили огромный отложенный спрос. Арендаторы пошли к нам.

«Я уехал, но потом вернулся»

Хотя Евгений Ефремов не считает Иркутск сильно привлекательным в плане инфраструктуры городом, но уезжать не планирует и уверен, что его можно сделать лучше. 

– Я не то, что не уехал из Иркутска, – улыбается он. – Я наоборот вернулся, многим это кажется еще более смешным. В любом городе есть то, что нравится. Краснодар, где я занимался развитием ресторанов, – очень люблю весь, в Иркутске люблю определённые точки города и Байкал, но как инфраструктурный город Иркутск мне сейчас не нравится. Недавно я прилетел из Кемерово, там ребята купили огромное здание бывшей типографии Кузбасс, хотят реализовать что-то подобное нашему проекту, пригласили меня в качестве консультанта. Я изучил ВРП региона, историю, прочел об их управленцах. Приехал злой. Настолько обидно, что наш город больше, мы богаче, средняя зарплата у нас выше, а находиться приятнее там. 

Чтобы добиться изменений, я считаю, что надо начинать с себя. Спросить – а вот лично ты что сделал для своего города? Я считаю, что я немножечко сделал: моей команде удалось в рамках улицы Баррикад, достаточно сложной и криминогенной зоны, создать точку притяжения классных креативных людей, почти как резервацию у индейцев (смеется). 

Евгений Ефремов, сооснователь Арт-завода Доренберг
Фото: А. Федоров

Любой форум должен выливаться в действие

Евгений Ефремов не раз был спикером разных форумов. Сейчас его пригласили выступить на молодежном форуме «Справимся Сами». Он уверен, что форумы, как формат мероприятий, нужны, но они должны выливаться в конкретные действия.

– Для чего люди собираются поговорить? Чтобы всем вместе действовать. Например, есть люди, которые каждое лето красят фасады. Вроде в масштабах города это мелочь, но это круто и приятно. Многие молодые люди хотят сразу большого успеха и уезжают ради этого в Москву. Они думают, что приедут, и там все будет. Да, средняя зарплата в столице больше, но там и расходы выше. А если ты не можешь найти возможности для реализации здесь, почему ты думаешь, что сможешь сделать это там? Думать о переезде на самом деле может не только молодежь. Я знаком с иркутскими бизнесменами, которым лет 50-55, они давно добились финансовых успехов, но сейчас поддались упадническим настроениям. С другой стороны, я вижу, как мои друзья во время пандемии заработали денег в два раза больше, чем до нее, и в будущее смотрят с оптимизмом. Лично я не уезжаю, потому что вижу возможности для предпринимательства и реализации в Иркутске.