В феврале микрорайон Хрустальный Парк, расположенный на 14 км Байкальского тракта, стал лучшим малоэтажным комплексом в России. Но, как говорит, коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко, «лавры победителя» не самое главное. «Мы участвовали в этом конкурсе не ради регалий, – признается девелопер. – Это реальный рабочий инструмент, который позволяет улучшать проект». Что стоит за победой? И как будет развиваться микрорайон в 2022 году? Об этом – в нашем материале.
Чек-лист для девелопера
Федеральный конкурс ТОП ЖК среди новостроек России проводится ежегодно. По информации оператора Единого ресурса застройщиков России, в номинации «Малоэтажные дома» в этот раз поступило 19 заявок со всей страны. В финал вышли 6 претендентов. Проекты оценивались по 133 параметрам, объединенным в восемь групп, среди которых: комплексность застройки, обеспеченность инфраструктурой, дворовые и парковочные пространства и др.
Кристина: ТОП ЖК в очередной раз подтвердил, что мы движемся в нужном направлении, и дал почву для размышлений о том, как нужно развиваться дальше. Нам нравится этот конкурс, потому что критерии оценки максимально понятны, просты, объективны. Помимо опросника, который мы заполняли, нам выдали таблицу с полным перечнем параметров, очень детализированным. Оценивается буквально все: от соотношения зеленых зон к объектам недвижимости до того, какой керамогранит использован при отделке подъездов. Этот набор критериев мы активно используем при проектировании и создании новых продуктов. Они помогают структурно проверить проект, увидеть, что в нем есть, а чего не хватает. Отличный чек-лист!
Конкуренция городу
Рабочим инструментом конкурс является и для покупателей недвижимости. ТОП ЖК дает возможность сориентироваться в предложении, сделать выбор. Когда время на принятие решения ограничено и нет возможности лично увидеть все новостройки, объективная оценка очень выручает, позволяя сравнить – в том числе, городские и загородные квартиры. К слову, помимо главной победы, у Хрустального Парка – «серебро» среди всех новостроек региона, так что загородная малоэтажка сегодня вполне конкурирует с многоквартирными домами в городе.
Кристина: Соревноваться в конкуре с городскими новостройками непросто: мы объективно проигрываем по некоторым параметрам, например, у нас нет лифта в паркинг или поликлиники в шаговой доступности. Но если отбросить эти критерии, а сравнивать, например, удобство планировочных решений, уровень комфорта, мы показываем лучший результат. Загородный микрорайон дает большое количество преимуществ, недоступных городскому жителю, предлагает совершенно иной образ жизни.
Микрорайон Хрустальный Парк. Фото из архива компании
Освоение в комплексе
Одно из ключевых преимуществ загорода – низкая плотность застройки. Жизнь в двухэтажных, трехэтажных домах гораздо комфортнее, чем в городской многоэтажке. Иначе осваивается и территория микрорайона за городом: девелопер создает больше зеленых и общественных пространств, парковочных мест, строит тротуары и велосипедные дорожки.
Кристина: Хрустальный Парк – проект, который создается с нуля, поэтому мы учитываем современные тенденции, все, что сейчас соответствует комфортному образу жизни, когда ты передвигаешься не только на машине, но и пешком, на велосипеде. По этим пунктам в конкурсе мы выигрываем: ни в городских новостройках, ни у многих наших конкурентов в малоэтажке этого нет. Второе преимущество – планировочные решения: у нас можно купить квартиру в среднем на 25% большей площади, чем в городе за те же деньги, мы предлагаем больше жилых комнат при той же площади, продуманную эргономику. Делаем современные красивые подъезды с лифтом в двухэтажных домах, что позволяет выделяться и повышает комфорт жизни. Третий важный фактор – комплексность инфраструктуры и само окружение. Хрустальный Парк расположен в экологически чистом месте: никаких производств поблизости, радом лес, залив. Но при этом – хорошая транспортная доступность.
Микрорайон Хрустальный Парк. Фото из архива компании
«Магнит» для иногородних
Преимущества Хрустального Парка притягивают не только иркутян. Квартиры в микрорайоне на Байкальском тракте в последнее время активно приобретают жители других городов Иркутской области и других регионов – как молодые люди, работающие удаленно, так и пенсионеры, желающие жить с комфортом.
Кристина: На старте проекта мы работали в основном на Иркутск. Сейчас спрос со стороны иногородних увеличился. В Хрустальный Парк переезжают из северных городов. Многие проработали на севере всю жизнь и уже хотят счастливого, беззаботного отдыха, без суеты. Формат загородного микрорайона людям нравится: закрытая территория, управляющая компания, оптимальное количество соседей. В этом году мы строим большое количество очередей – квартир хватит на всех.
Микрорайон Хрустальный Парк. Фото из архива компании
Планы не меняются
В 2022-м девелопер запускает Немецкий, Греческий, Датский кварталы. Продолжается строительство Австрийского. В общей сложности, покупателям будет доступно около 800 квартир разного формата: квадрохаусы, дуплексы, таунхаусы. Проектное финансирование на новые очереди уже подтверждено. Сбербанком одобрено почти 1,5 млрд рублей.
Кристина: Кредитование позволяет увеличить темпы строительства, обеспечивает эту возможность. Чем больше объектов недвижимости у нас будет строиться, тем быстрее будет развиваться инфраструктура, в том числе коммерческая. Все это повышает уровень комфорта проживания на территории. Поэтому мы максимально заинтересованы в увеличении объемов строительства и продаж.
Микрорайон Хрустальный Парк. Фото из архива компании
Государство поддержит
Хрустальный Парк реализуется на участке ДОМ.рф. Комплексное освоение территории позволяет активно привлекать государственную поддержку, субсидии – и повышать таким образом устойчивость проекта. «Хрустальный Девелопмент» уже успешно работает в рамках государственно-частного партнерства: в микрорайоне построен муниципальный детский сад, планируются общеобразовательная школа и школа искусств, подъездная дорога строится по федеральной программе «Стимул», другие дороги также проектируются под вхождение в эту программу.
Кристина: Комплексное освоение территории является большим гарантом привлечения различных субсидий и внимания государства, нежели частные проекты. И это всегда двухстороннее движение. Например, большую часть дорог мы сами заасфальтировали и передали в муниципалитет. Сейчас проектируем парковую территорию – изначально инвестируем деньги сами, а потом подключается государство. Так же мы работаем и по объектам социальной инфраструктуры. Финансируем детские сады и школы как застройщик, проектируем – а государство выделяет деньги для строительства. За 5 лет реализации проекта мы научились работать с государством, очень выросли в своих компетенциях.
*1 место в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Российской Федерации, малоэтажные дома» в Градостроительном конкурсе жилых комплексов-новостроек ТОП ЖК-2022.
Застройщик ООО СЗ "Байкальский Девелопмент". Проектные декларации на наш.дом.рф
Запрыгнуть в последний вагон
Кристина Яковенко – о том, как ведут себя покупатели загородного жилья на фоне кризиса
1. Какие риски есть для отрасли?
Банки не отменили проектное кредитование – стройка вне опасности, в этом отношении рисков нет. Спасибо переходу на эскроу-счета и проектное финансирование: клиенты защищены. Но стройка становится дороже, это однозначно. Банки поднимают ставки, процент импортных материалов, которые подорожают, высок – роста цен на недвижимость не избежать.
Мы в Хрустальном Парке цены пока не повышаем, зафиксировали их до конца марта. Кроме того, сделали дополнительную программу лояльности для тех, кто совершает повторную покупку или приходит по рекомендации, чтобы дать им большие возможности и поддержать. Дальше будем ориентироваться по ситуации.
2. Как ведут себя покупатели?
Целевая аудитория Хрустального Парка разделилась. Одни взяли паузу: думают, что делать, изучают информацию, оценивают доходы – смогут ли потянуть ипотеку. Другие решили принять решение быстрее – чтобы успеть «запрыгнуть в последний вагон» до поднятия цен, сохранить денежные средства в квадратных метрах. В принципе, это разумный подход.
Вырос спрос и на Резиденцию XV. Мы наблюдали подобную тенденцию во время пандемии: как только закрываются пути выезда из России, уменьшается количество возможностей для переезда, покупки недвижимости за рубежом, состоятельные люди начинают улучшать свои жилищные условия здесь.
Микрорайон Хрустальный Парк. Фото из архива компании
3. Во что инвестировать?
С точки зрения инвестиций есть два пути. Можно купить готовый объект недвижимости, сохранить свой капитал. Но цена на готовые объекты – максимально высокая. Да, возможно, рисков меньше, так как объект уже построен, но есть вероятность потерять в цене в дальнейшем, потому что будет снижение спроса, покупательской способности. Кроме того, у готовых объектов чаще всего уже создано окружение, соответственно, потенциала роста цены за счет благоустройства и развития инфраструктуры мало.
У объектов в Хрустальном Парке цена ниже, так как, во-первых, они в процессе строительства. А во-вторых, мы – загород, мы априори ставим цены ниже города. Многие инвесторы идут на сделку: проектное кредитование и эскроу-счета защищают покупателя, объект в любом случае достроится. При этом развитие инфраструктуры, окружения дает инвестору дополнительный бонус: в перспективе стоимость недвижимости поднимется не только из-за роста стоимости материалов, степени готовности объекта, но и благодаря комплексному развитию микрорайона. То есть такое вложение – это возможность не только сохранить денежные средства в моменте, но и заработать в будущем.
Наша задача сегодня состоит в том, чтобы на этом ажиотаже не просто продать объект недвижимости, а сделать так, чтобы человек в итоге остался доволен покупкой. Менеджеры работают с каждым клиентом, с каждым запросом, находят оптимальное решение, подбирают нужный формат – чтобы покупатель не пожалел о своих инвестициях.
4. Что будет с ценами дальше?
Не думаю, что в загородном сегменте снижение стоимости будет значительным: мы ниже рынка, и нам снижаться никуда. Ценник у нас повышается не на волне хайпа, роста спроса и ажиотажа, а рационально, в зависимости от конкретных факторов, влияющих на нашу себестоимость. Факторов, которые позволили бы снизить ее в ближайшей перспективе, не видим: ни с точки зрения процентной ставки банка, ни с точки зрения стоимости материалов. Снижать планку ниже себестоимости мы не можем – да и банк не позволит нам это сделать.
5. Как изменятся спрос и конкуренция?
– Определенного снижения на рынке недвижимости в целом ждать стоит – в первую очередь из-за покупательской способности. Спрос уменьшится – значит, мы будем больше конкурировать за клиентов. В этой ситуации спросом будут пользоваться те проекты, у которых есть дополнительный запас прочности, которые дают большие преимущества для клиентов.
Хрустальный Парк, например, будет выигрывать не только из-за планировочных решений, развития инфраструктуры, инвестиционной привлекательности, но и из-за образа жизни в целом. Загород дает возможность абстрагироваться от информационного шума, отдыхать, заниматься спортом, гулять на свежем воздухе, быть наедине со своими мыслями, чувствовать себя в безопасности. Для ментального здоровья, здоровья семьи жизнь вне города сегодня привлекательнее.
Микрорайон Хрустальный Парк. Фото из архива компании
SIA.RU: Главное
