«Кандинский» – поселок-галерея. МетаEstate запускает новый проект на Байкальском тракте

«Новатор с большой буквы», «человек-бренд» – так говорит о Василии Кандинском руководитель MetaEstate Дмитрий Кузнецов. Как личность великого художника вдохновила девелопера на новый загородный проект? Готовы ли иркутяне к смелым архитектурным решениям в поселке «Кандинский»? И каково это – начинать строительство и продажи в разгар очередного кризиса? Об этом – в нашем интервью.

Кризисы заканчиваются

Почему вы решили запускать новый проект сейчас, когда весь рынок недвижимости притаился, затих?

– Не могу ответить за всех, но по поводу загородного сегмента у меня ощущения абсолютно противоположные: появляются новые проекты, причем более цивилизованные, чем раньше. Рынок не стоит на месте, он вполне себе дышит, и загородные дома сейчас востребованы.

Но ведь вам как девелоперу далеко не все можно просчитать на старте: слишком много неопределенности. Не страшно?

– Скорее, интересно. У кризисов есть свойство заканчиваться. Как девелопер, запустивший несколько проектов в кризис, я это точно знаю. Да, сейчас ситуация непростая, но объективно не такая сложная, какой могла бы быть.

Многие говорят, что стоит ждать отложенного эффекта…

– Уверен, что эффект отложенного спроса будет – и к нему нужно активно готовиться. А ждать смысла нет: ни отложенного эффекта, ни выхода из кризиса, ни стабилизации. Жизнь продолжается. И начинать проект в нижней точке даже хорошо: идешь вверх, вверх, вверх – и вот к концу проекта ты на пике.

В недавнем интервью Газете Дело вы говорили, что в марте покупатели в Патроны Парке не были готовы стартовать стройки следующего года. В реализации нового проекта трудностей не возникнет?

– Люди достаточно быстро сориентировались, адаптировались к новым условиям. И если в марте действительно готовности стартовать новые стройки не было, то сейчас ситуация изменилась. Продажи на следующий год в Патроны Парке идут, более того – уже достигли уровня 2019 года.

Ваш новый проект – премиум-класса. Считается, что этот сегмент менее подвержен влиянию кризисов и даже в самые сложные времена проседает не так сильно, как другие сегменты. Это правда?

– Да, это факт. На мой взгляд, в сложные времена ликвидность становится более утрированной. Если она была высокой – становится еще выше, если низкой – ниже. Разрыв резко увеличивается, в том числе и в цене. У хорошего, качественного продукта цена растет, а у плохого – падает. В этом смысле дом в цивилизованном, архитектурно сбалансированном поселке с инженерными сетями, конечно, в разы ликвиднее, чем дом в стихийной застройке.

Дом для отдыха

Давайте поговорим о новом проекте, его концепции. На какой запрос заказчиков отвечает «Кандинский»?

– Клиенты часто приходили к нам и спрашивали: «Можно ли арендовать у вас дом на лето? Приехать на зимние каникулы?» Изначально эта площадка – в Бурдаковке – виделась нам именно как формат новой дачи – современного, стильного загородного дома для отдыха.

Совсем переезжать из города многие не готовы, но иметь загородный дом хотели бы. Такое место для «эскейпа», чтобы можно было туда уехать на время отпуска или на выходные. 34 километр Байкальского тракта – достаточное расстояние для такого уединения.

А для постоянного проживания это уже далековато?

– Как оказалось, нет: всего 20 минут от нашего офиса на Ширямова. Расскажите москвичам, что у вас от дома до работы 20 минут – они позавидуют. Более того, Байкальский тракт продолжат расширять, вплоть до 28 километра, значит, время в пути сократится еще.

Кстати, 28 километр – это и сейчас уже очень престижное и популярное место, многие строят там дома для постоянного места жительства и вполне комфортно живут. Но там от поворота до береговой линии еще 5 километров нужно доехать по не самой хорошей дороге, а в наш поселок съезд сразу с тракта.

Так что наша целевая аудитория стала шире: те, кто готов жить за городом на постоянной основе, тоже могут поселиться в «Кандинском». Это будет мультифункциональный поселок.

Расскажите про сам участок. Это место у залива? Есть ли рядом лес?

– Да, в поселке довольно большая береговая линия. Место великолепное:  свежая поросль трехметровой высоты, и она ковром застилает практически весь участок. Молодые деревья, кстати, смотрятся здорово. Сосны мы будем максимально использовать для формирования ландшафта и живого ограждения участков. В поселке будет зелено и свежо.

Новатор с большой буквы

В одном из предыдущих интервью вы говорили, что ваш новый проект – это галерея современной архитектуры, где будет представлено сразу несколько стилей. Поэтому «Кандинский»? Дома будут необычных форм, цветов?

– Нет, «Кандинский» – не потому, что формы. Тут речь больше про самого человека, а не про его искусство. Мы вдохновлялись не какими-то конкретными картинами художника – тем более, что в его творчестве есть несколько разных периодов, в том числе и классический, – а личностью. Кандинский – новатор с большой буквы, человек-бренд. Все современное искусство, по сути, началось с него.

Но ведь это больше про живопись, не про архитектуру?

– Мало кто знает, что Кандинский – единственный из русских, кто преподавал в Баухаусе в Германии, а это «Мекка» современной архитектуры и искусства. В 1920-е Баухаус был не просто институтом, а творческим пространством, откуда вышли многие именитые архитекторы и художники. Вся философия современного искусства сформировалась там. Кандинский стоял у истоков этого процесса.

Говорят, Кандинский умел «слышать» краски.  А как в вашем проекте «зазвучит» творчество самого Кандинского?

– Если вы имеете в виду, будем ли мы использовать творчество Кандинского, то да, мы будем интегрировать его в оформление поселка: входная зона, номерные знаки… Дизайнеры и архитекторы работают в этом направлении. 

Какие архитектурные стили планируете использовать в «Кандинском»?

– Во-первых, современный Фрэнк Ллойд Райт, знакомый нашим покупателям по предыдущим проектам: органическая архитектура всегда актуальна, без нее никак, но в «Кандинском» она будет на новой, футуристичной волне. Во-вторых, Барнхаус – популярный современный стиль для тех, кто пока не готов решиться на плоскую кровлю. В-третьих, уютный минимализм, флэт-хаусы, лофты.

Технологий строительства тоже будет несколько. Это и уже знакомые нашим покупателям монолитные дома с заполнением кирпичом или керамическими блоками Porotherm, и каркасные дома Барнхаус – из двутавровых деревянных балок, с более мощным утеплением, максимально энергоэффективные.

А покупатели готовы к смелым архитектурным решениям? Разделят ваш новаторский подход?

– Современная архитектура уже давно захватила умы людей. В Москве сегодня 80% новых проектов – это минимализм. Не сомневаемся, что и иркутяне оценят наше предложение: чувства стиля нашим заказчикам хватает с лихвой.

И, конечно, одно дело – построить себе дом в современном стиле в стихийной застройке. Но вокруг-то – дачи, и ничего с этим не сделаешь. И совсем другое – когда у тебя весь поселок выполнен в современном стиле, с хорошим разнообразием, с элементами, которые на каждой улице проникают из дома в дом. Уверен, у наших заказчиков достаточно вкуса, чтобы это оценить.

Разнообразие, красота, галерейность

Расскажите о планировочной организации поселка. Как он будет устроен?

– При въезде – большая площадь. Там будет административное здание, пост охраны, магазины. Основная дорога идет по левой стороне, а от нее лучами отходят улицы в направлении залива. Каждая улица – со своим узнаваемым элементом и со своим кодом доступа.

Безопасность в квадрате?

– Да, попасть на каждую улицу смогут только те, кто на ней живет. А вот набережная будет общедоступной.

Что на ней планируете?

– Вдоль береговой линии идет широкая лесополоса, можно сделать хорошую парковую зону. В концепцию мы закладываем не только променад, велодорожки, спортивные и детские площадки, но и Дом творчества, галерею современного искусства, хорошее кафе на берегу залива с панорамными окнами на закат и пирс. Наша идея – дать возможность людям прийти туда на яхте, катере, моторной лодке, припарковаться, пообедать или поужинать в кафе, погулять по набережной – и отправиться дальше.

Проектирование домов в «Кандинском» будет индивидуальным?

– Да. В проектировании идем от запроса человека. Он выбирает участок, и мы разговариваем о том, какой функционал должен быть в его доме. После этого делаем эскизный проект планировочного решения – и только потом переходим к проектированию фасадов и объемов. Показываем референсы, заказчик говорит, что ему нравится, – на основе этого создаем индивидуальный проект.

Площадь и этажность дома могут быть любыми?

– Этажность – один или два этажа. По площади мы заказчика не ограничиваем, дом может быть любым. Как правило, это определяется площадью и стоимостью земельного участка. Если у тебя 20 соток, нет смысла строить на них маленький домик, который обойдется в половину стоимости земли. Стоимость дома как минимум в два раза больше стоимости участка, это нормальная рыночная логика.

Индивидуальное проектирование – это и дольше, и сложнее. Почему вы не пошли по пути типовых проектов?

– Нельзя сказать, что мы проектируем дома «с нуля». Все индивидуальные решения основаны на нашем предыдущем опыте: мы понимаем, что из того, что мы уже делали, можно применить в каждом новом конкретном случае. Но в итоге дома получаются разными, не похожими друг на друга.

Если делать типовые поселки, они будут скучными, однородными. Как советские пятиэтажки, когда невозможно отличить один город от другого. В поселке премиум-сегмента это недопустимо. Индивидуальное проектирование дает разнообразие, красоту - как в галерее.

Улица-галерея

В каком виде планируете сдавать дома в «Кандинском»?

– Как минимум, в белой отделке, максимум – в полной чистовой. В любом случае, пустых «коробок» здесь не будет: дома будут полностью оборудованы всеми инженерными системами: отоплением, водоснабжением, канализацией. В этом направлении у нас уже сформировалось не просто свое видение, а готовый продукт. На сегодня я не вижу альтернативы с точки зрения соотношения «цена-качество». Комфорт в наших домах – в плане чистоты воздуха, теплоты, свежести – на уровне футуристического «зеленого» будущего.

Насколько этот подход замедляет процесс строительства? Отделка, благоустройство – это ведь дополнительное время.

– Если строить дом поэтапно, то на все может уйти до четырех лет: проектирование, строительство, отделка, гараж... Но мы хотим сильно ускорить процесс.

За счет чего?

– В «Кандинском» мы жестче подходим к очередям застройки. Застроить одну улицу гораздо проще, чем весь поселок целиком, а сделать улицу жилой и полностью эксплуатируемой можно достаточно быстро. Поэтому в поселке каждая улица – а их восемь, по 20 домов – станет самостоятельной очередью строительства. Так мы сможем за короткий срок получить готовый продукт: дома построены, асфальт есть, благоустройство сделано – даже если на другой улице идут работы, уже можно переехать и достаточно комфортно жить.

Сейчас мы проектируем и в этом году начнем строить первую улицу, на которой будут представлены все архитектурные стили, продумана планировочная организация: с одной стороны дома – в шахматном порядке, с другой – под разными углами к дороге. Это будет show-street, улица-галерея: все дома запроектируем без участия заказчиков. Если дом понравится – его можно будет купить.

Зачем вам целая демонстрационная улица? Хотите «показать товар лицом»?

– В том числе. Когда есть готовый презентационный объект в масштабах целой улицы, всем всё сразу становится понятно: что спроектировано, как построено, в какие сроки.

Кроме того, проектируя улицу целиком, мы заранее решаем многие вопросы отношений соседей между собой: как расположить дом, кто кому загородил вид и так далее. Сложно договориться с соседом, когда каждый строит сам по себе. Мы эти проблемы исключаем.

А последующие улицы будете строить, опираясь на пожелания заказчиков, проектируя каждый дом индивидуально, по запросу?

– Да, но, думаю, первая улица будет настолько показательной, очевидной, что многие элементы концепции, планировочной организации мы сможем использовать и в дальнейшем. Улицы параллельны, логика расположения домов примерно одинаковая.

Инвестиция в будущее

Продажи в «Кандинском» откроются в июне. Для первых покупателей будут какие-то особые условия?

– Конечно. На старте цена, безусловно, будет ниже, чем на финише. Мы будем закладывать постоянный рост стоимости и при продаже земли, и при строительстве. С каждой новой очередью будет всё очевидней, что «Кандинский» становится новой жемчужиной в ожерелье Байкальского тракта – соответственно, и цена будет расти.

Значит, это может быть интересно и с точки зрения инвестиционной. А покупка в ипотеку заказчикам будет доступна?

– Ипотека на строительство дома, конечно, доступна: в поселке земли ИЖС. Надеюсь, ставки скоро вернутся к адекватным цифрам, и это сделает покупку проще.

На какой срок рассчитан проект?

– У нас нет никакой спешки из серии «пятилетку за три дня». Плановый срок – четыре-пять лет. Но в «Кандинском» каждая улица – это, по сути, отдельный поселок. И мы можем каждый год выдавать новое готовое, благоустроенное пространство для жизни, абсолютно независимое от следующей очереди.

Ваши подходы к девелопменту меняются от проекта к проекту. А сама компания как изменилась за последние годы?

– MetaEstate превращается в предпринимательскую экосистему. Мы ищем партнеров и развиваем отдельные направления: и отделку, и благоустройство, и инженерные сети, и сервисную компанию. И чем больше у нас опыта, тем более комплексным и качественным становится наше предложение.

Наш идеал – полностью готовый продукт. Вы приезжаете – а тут готовая улица, на которой стоит готовый дом, с благоустройством и отделкой. Берете тапочки – заезжаете и живете.

(3952) 72-01-01. metaestate.ru
г. Иркутск, ул. Ширямова, 32, 3 этаж, оф. 7