Переезжаем за город. Как не ошибиться при выборе недвижимости

Свой дом и участок, природа и чистый воздух, комфорт и безопасность для всей семьи – две трети россиян мечтают жить за городом. И в последние годы многие реализуют задуманное. Увы, мечты о счастливой загородной жизни нередко разбиваются о суровую реальность. Как не допустить этого? Какие вопросы стоит задать себе, прежде чем идти на сделку? Почему при выборе недвижимости не стоит полагаться только на эмоции? Мы попросили эксперта рынка, генерального директора АН «Слобода» Дмитрия Щербакова поделиться своими рекомендациями.

Загородный рынок в последние годы активно развивается: спрос рождает предложение. Как говорит Дмитрий Щербаков, коронавирусный 2020-й дал загороду дополнительный импульс: «Из-за пандемии иркутяне стали массово перебираться в пригород, искать себе загородное жилье, чтобы можно было контактировать с меньшим количеством людей».

Решения, принятые на эмоциях, со многими сыграли злую шутку: «Люди совершали необдуманные сделки. Покупали дома далеко от Иркутска, выбирали неблагоустроенное или полублагоустроенное жилье, без централизованных коммуникаций, с выгребными ямами… Когда волна прошла, многие начали продавать дома и возвращаться в Иркутск, в более комфортные для себя условия».

Безусловно, эмоции – важный фактор при покупке недвижимости. Приехать – и влюбиться в место – идеальный сценарий. Если дом и его окружение не вызывают такого отклика, не радуют, жить в нем будет непросто. Однако полагаться только на впечатления при выборе жилья не стоит, убежден Дмитрий Щербаков. Вот шесть пунктов, о которых стоит подумать, прежде чем идти на сделку.

1.     Ритм и образ жизни

О жизни за городом мечтают многие. Но далеко не все готовы ответить себе на главный, в общем-то, вопрос: «Загородный ли я житель? Или городской образ жизни, уровень комфорта мне все-таки ближе?» Очень важно принять это решение честно, не пытаться себя обмануть.

Дмитрий: Нужно оценить свой ритм жизни, проанализировать, что изменится при переезде за город. Сколько времени будет занимать дорога до работы, школы, детского сада? Как поменяется логистика? Есть ли в семье два автомобиля, чтобы не зависеть друг от друга? Насколько важен для вас городской комфорт, наличие централизованных инженерных сетей? Готовы ли вы в корне изменить свой образ жизни и превратиться в деревенского жителя? А нести ответственность за свой дом? Ведь в коттедже постоянно нужно что-то делать: ремонтировать, убирать снег, подметать и так далее… Или стоит купить объект в закрытом поселке, где вам будут предоставлять больше услуг, гарантировать большую безопасность? Насколько вам важен социум и социальная инфраструктура? Ведь можно купить «дом мечты» в СНТ – и сидеть в нем, за высоким забором: пойти гулять некуда, отпустить детей – страшно…

2.     Направление

Тщательно стоит подойти и к выбору загородного направления. Иркутский рынок развивается по всем трактам, но особенно активно прирастают бюджетное Хомутовское направление и Байкальский тракт – в первую очередь из-за хорошей дороги и развитой социальной инфраструктуры, к которой так привыкли горожане: здесь и школы, и поликлиника, и магазины, и развлечения.

Дмитрий: Выбирая направление, стоит подумать о транспортной доступности, удаленности от места работы. Например, Байкальский тракт сейчас развивается в районе поселка Патроны. Но для людей, привыкших жить в городе, такой переезд может оказаться слишком стрессовым: это довольно далеко.

Подобную ошибку допустили те, кто из квартир в Ново-Ленино, Втором Иркутске, Синюшке «перепрыгнул» в дома в Хомутово. Да, это недорого: по цене "хрущёвки" можно купить загородный дом с земельным участком. Но потом покупатели столкнулись с разными проблемами, в том числе транспортной доступности, – и все прелести загородной жизни «погасли».

Конечно, определенная инфраструктура на Хомутовском направлении начала появляться. Может быть, когда-то там сделают более широкую дорогу, построят аэропорт – и это место начнет развиваться, станет более престижным, но на это уйдут годы.

На Байкальском же тракте за последние годы инфраструктура уже существенно наполнилась: новая дорога с развязками, школы, поликлиника, сети... Город расширяется в эту сторону. В проекте “Горизонт” в Новой Разводной, например, можно жить комфортно уже сейчас.

Многоквартирный дом в поселке "Горизонт". Фото из архива компании

3.     Формат и площадь

Время «дворцов» с трехметровыми заборами на загородном рынке проходит. Люди стремятся к компактности жилья, продуманной эргономике, не хотят тратить деньги и время на обслуживание лишних «квадратов». Как говорит Дмитрий Щербаков, самая востребованная площадь недвижимости на загородном рынке сегодня – 100-200 кв. м. Не хотят покупатели тратить ресурсы и на обслуживание огромных земельных участков.

Дмитрий: Рынок стал разнообразным. Большой дом с 20 сотками земли – не единственный возможный вариант. Девелоперы предлагают множество разных форматов: квадрохаусы, таунхаусы и даже загородные квартиры. Предложение разнообразное и в бюджетном, и в среднем, и в премиальном сегменте. Можно найти и выбрать то, что подойдет именно вам: недвижимость с земельным участком или без него, с локальными коммуникациями или с городскими, в закрытом поселке или в СНТ.

Новое и модное сейчас направление – это покупка домов, таунхаусов, коттеджей в закрытых поселках, где есть управляющая компания, которая предоставляет такие же услуги, как в многоквартирных домах: убирает снег, листву, мусор, оказывает услуги по водоснабжению, канализации. Это комфортный формат, оптимальное сочетание городской и загородной жизни.

4.     Готовое или самострой

Доля самостоятельного строительства на загородном рынке по-прежнему велика. Многим – зачастую ошибочно – кажется, что это дешевле и проще, чем покупать готовый объект у застройщика или на вторичном рынке. Дмитрий Щербаков рекомендует все же обращаться к профессионалам.

Дмитрий: Если ты строишь сам, то бюджет не ограничен. Вокруг много рекламы, что можно построить дом за 10, 20, 30 тысяч рублей за квадратный метр. Но ведь потом нужна отделка, забор, гараж, благоустройство, выделение электричества… Список бесконечен. И на каждом этапе могут возникнуть проблемы.

Есть случаи, например, когда электричество подключали незаконно или всего 5 кВт. А что это для загородного дома? Чайник включить и печку? Отапливать дом – нереально. И подобных подводных камней – масса. Поэтому, конечно, разумнее покупать недвижимость у проверенных застройщиков с хорошей репутацией. Они все сделают качественно, в рамках бюджета, и с документами у них все будет нормально.

5.     Юридическая чистота

Документы, кстати, – еще один важный аспект, на который обязательно нужно обратить внимание при покупке недвижимости. Открытые базы не всегда содержат достоверную информацию – велик риск приобрести «кота в мешке», получив в перспективе бесконечные конфликты с соседями или – еще хуже – предписание снести незаконную постройку.

Дмитрий: Сейчас появилось много открытых источников, через которые можно проверять документы на квартиры, земельные участки и дома. Но лучше обращаться к специалистам: мы знаем больше. Допустим, по бумагам всё чисто и красиво, но, возможно, в этом посёлке или СНТ все же не стоит делать приобретения. Мы даем людям советы, чтобы они избежали ошибок.

В целом, если рассматривать для покупки закрытые коттеджные посёлки, то там с документами, как правило, все хорошо. Назначение земли – под ИЖС. Если это комплексная застройка, то она на контроле у администрации. Если же рассматривать точечную застройку, то там могут быть разные нюансы. Может выясниться, например, что земельные участки выделены под рекреацию и построить там можно только дом для отдыха. Мы всегда объясняем, какие есть риски, с какими проблемами можно столкнуться в перспективе.

Вид на поселок "Горизонт". Фото предоставлено компанией.

6.     Ликвидность

Покупая загородное жилье для счастливой жизни здесь и сейчас, люди, как правило, не задумываются о том, что обстоятельства могут измениться – и тогда недвижимость необходимо будет продать. Желательно быстро и по достойной цене. Увы, получается так не всегда. Многие владельцы коттеджей в СНТ на Байкальском тракте и рады были бы переехать, но продавать свои объекты с огромным дисконтом не готовы.

Дмитрий: С точки зрения ликвидности правильнее приобретать недвижимость в организованных поселках – с продуманной концепцией, единой архитектурой, развитой инженерной и социальной инфраструктурой, управляющей компанией, понятным социумом. Здесь и доходность, и ликвидность со временем будут расти. Продать объект однозначно будет проще, чем отдельный дом в СНТ – пусть и очень хороший.

Загород по-новому. Как жить в пригороде, не теряя привычного комфорта

В последние годы загородный рынок качественно меняется. Девелоперы строят концептуальные поселки с централизованными коммуникациями, развивают социальную инфраструктуру и предлагают новые форматы жилья. На смену традиционным коттеджам с большими участками приходят компактные таунхаусы, квадрохаусы и даже квартиры. Для многих такое предложение становится идеальным компромиссом между привычным городским комфортом и желанием жить поближе к природе, говорит руководитель проекта «Горизонт» Антон Кондратьев.