Взвешенный подход к каждому проекту, стресс-тестирование, расчёт финансовой модели на несколько лет вперёд, прогнозируемость возможных рисков – вот факторы, которые, по словам генерального директора СЗ «Грандстрой» Екатерины Прядко, помогают компании успешно преодолевать любые ситуации на рынке.
Снижения продаж нет
Комментируя в ходе круглого стола тему дисбаланса на рынке недвижимости, Екатерина также отметила, что для каждого российского региона в этом плане характерны свои особенности:
– В начале этого года Единый реестр застройщиков, всеросийский портал оценки застройщиков и жилых комплексов, пригласил меня поучаствовать в форсайт-сессии «Тренды в недвижимости и развитие девелопмента». Для меня это был уникальный опыт, потому что он показал, насколько разная ситуация складывается на рынке. Так, представители МГУ, которые занимаются изучением региональной строительной специфики, поделились с нами уникальной аналитикой: по их данным, в Москве 78% покупателей недвижимости – это жители российских регионов. И, как правило, они приобретают однокомнатные квартиры не для проживания, а для будущей перепродажи – то есть с инвестиционными целями. То же происходит в Питере. Сейчас инвестпривлекательность такой недвижимости падает, поэтому и наблюдается затоваривание.
В Иркутске же бурные всплески строительства жилья, которые могли привести к подобному результату, на протяжении достаточно длительного времени сдерживал ряд стоп-факторов: сначала – экологическая экспертиза, потом – приаэродромная территория, сейчас – геополитическая ситуация. Кроме этого, отметила Екатерина, многие застройщики к настоящему моменту уже переросли ту фазу, когда строили только квадратные метры.
– Сейчас, для того, чтобы быть конкурентным на рынке, нужно уметь создавать продукт, то есть иметь определенный опыт, команду и компетенции. В частности у нашей компании научный подход к этому вопросу, мы глубоко изучаем аналитику и просчитываем, сколько квадратных метров можем отдать под однокомнатные квартиры, насколько они будут востребованы потребителем в конкретном проекте в конкретной локации. Именно поэтому проекты нашей компании можно считать успешными, и, как следствие, в 2023 году по нашим проектам жилой недвижимости снижения продаж не произошло. Мы стремимся делать новое и лучшее для иркутян, например в ЖК Союз Priority будет соседский центр, большой игровой плэйхаб для жителей всего Свердловского района. Новая школа, новая дорога, которая появится в Союзе, – всё это не только делает привлекательными наши проекты, но и делает жизнь людей комфортнее.
Цены будут расти
При этом Екатерина допустила, что у кого-то из девелоперов могут быть нераспроданные «однушки», однако это – проблема проекта, который не всегда может быть успешным, а не общий тренд. Более того, она сделала акцент на том, что на региональном рынке за последние десять лет вообще не произошло никаких глобальных изменений, несмотря на различные внешние факторы.
– Условно, как продавались 20 тыс. кв. м в год в одной локации, так и продаются. Это не значит, что кто-то что-то не покупает, это – возможности потребительской способности рынка, – пояснила Прядко и добавила, что на эти цифры не влияет даже стоимость квадратного метра.
Кстати, для тех, кто ждёт снижения цены на недвижимость, о чём говорят некоторые федеральные аналитики, генеральный директор «Грандстроя» пояснила, что это может произойти только в том случае, если ситуация вернётся в прошлое и строители перестанут реализовывать хорошие, качественные проекты.
– Но мы так работать не хотим, – заявила Екатерина. – Сейчас идёт нормальное развитие экономики, девелопмента, потребитель тоже растёт в своих запросах: он уже хочет не просто дизайнерский подъезд, а дом с искусственным интеллектом, то есть стремится получить определённый образ жизни. И застройщик обязательно даст это потребителю, а значит, цена на недвижимость будет только расти. Кстати, сейчас ЖК Союз Priority по потребительским качествам занимает первое место среди новостроек Иркутска*. Я бы, наоборот, посоветовала серьёзно задуматься, если кто-то из застройщиков вдруг резко снизит цену, так как это – очень нехороший показатель.
2% – реальность для Иркутска
С участниками круглого стола Екатерина Прядко также поделилась мнением о субсидируемой ипотеке от застройщика, которая, как объясняет глава Центробанка Эльвира Набиуллина, провоцирует скрытый рост стоимости жилья.
– Я, как всегда, за баланс, – пояснила Екатерина. – Мы тоже субсидируем ипотеку, только делаем это не повсеместно, не на все свои продукты, а на определённый пул квартир, непривычного пока для потребителей формата. Например, на квартиры-офисы, в которых можно и жить, и вести бизнес. И здесь нам помогает финансовая модель, благодаря которой мы видим, с какой скидкой и сколько квартир можем продать. Такие квартиры представлены в нашем необычном проекте онлайн-аутлета на сайте компании.
При этом у потребителя сейчас есть возможность воспользоваться для покупки жилья вполне комфортными госпрограммами: это и семейная ипотека под 4,5%, и ипотека с господдержкой под 6,5%. А ещё, по словам Екатерины, региональные застройщики выступают за то, чтобы в Иркутской области для определенных категорий граждан действовала ипотека под 2%. Но не за счёт застройщика, а как госпрограмма.
– Двадцать лет назад нам казалась нереальной ипотека, как в Европе – под 2%. Сейчас она есть в некоторых российских регионах, и при профицитном бюджете Иркутской области вполне возможна и у нас, – считает Екатерина Прядко.
* в конкурсе жилых комплексов-новостроек «ТОП ЖК» ЕРЗ.РФ на 1.04.2023
SIA.RU: Главное
