Иркутские девелоперы пока не жалуются на финансовый кризис: строительство объектов коммерческой недвижимости идет с соблюдением сроков, рапортуют они. Однако наблюдатели рынка не разделяют энтузиазма

Кто платит, тот и цены заказывает

Иркутские девелоперы пока не жалуются на финансовый кризис: строительство объектов коммерческой недвижимости идет с соблюдением сроков, рапортуют они. Однако наблюдатели рынка не разделяют энтузиазма. По их мнению, даже если застройщикам удается найти финансирование на завершение проектов в условиях дефицита денег, в ближайшем будущем кризис догонит их с другой стороны: девелоперам придется пойти на снижение цен и арендных ставок из-за падения спроса на торговые и офисные площади.

Сегодня в Иркутске к завершению строительства близки три коммерческих центра: "Карамель" (площадь 26 тыс. кв.м, стоимость -- около $20 млн), "Jam Молл" (площадь 30 тыс. кв.м, стоимость -- около $30 млн) и первая очередь делового района "Иркутск-Сити" -- бизнес-центр "Терра" группы компаний "Актив".

Стоит упомянуть, что сроки сдачи в эксплуатацию комплекса "Jam Молл" уже переносились в этом году -- с 3 квартала на конец 2008 года. ТЦ "Карамель" готовили к вводу в сентябре 2008 года. Однако сейчас представитель девелоперской компании "Ross Group" Александр Бахтеев, осуществляющий поиск арендаторов для этих двух центров, заявляет, что "Jam Молл" будет введен весной 2009 года, а "Карамель" -- в конце 2008 года. Срыв графика работ в центре "Jam Молл" был связан со сменой генподрядчика, в "Карамели" изменения произошли из-за прекращения финансирования банком-партнером "ВТБ24", говорит собеседник.

Проект "Иркутск-Сити" кредитует Байкальский банк Сбербанка РФ. По словам коммерческого директора проекта Ильи Круговых, задержек финансирования партнер не допускал, и ввод первой очереди произойдет даже раньше, чем планировалось. "Официальное открытие намечалось на первый квартал 2009 года, но, думаю, здание будет готово уже в ноябре-декабре", -- уверен Илья Круговых.

Следующий по срокам сдачи проект -- возведение на Шишиловском острове коммерческого центра площадью 100 тыс кв.м компанией "Континенталь-инвест". Заместитель коммерческого директора ООО "Континенталь-Сибирь" Ирина Обуздина уверяет, что работы идут по графику: торгово-развлекательная часть проекта будет введена в конце 2009 года, вторая очередь, включающая торговые и офисные площади, в середине 2011 года.

О соблюдении сроков ввода также говорит управляющий проектами отдела маркетинга ГК "Фортуна" Игорь Голиков. "Открытие объектов "Фортуна Сити-Молл" планируется в 2010 году, административно-офисный центр по ул.Байкальской и гостинично-развлекательный комплекс по ул.К.Маркса -- в 2011 году", -- сообщает собеседник.

Проекты на финальной стадии действительно могут и не испытывать проблем с финансированием, допускает Илья Круговых. В то же время, "строить сейчас на заемные средства практически невозможно: реализация девелоперского проекта будет под большим вопросом, если у застройщика нет собственных средств", отмечает эксперт. Он признается, что нестабильная ситуация на финансовом рынке заставляет многих игроков еще раз пересмотреть свои планы. К примеру, группа компаний "Актив" намерена остальные здания проекта "Иркутск-Сити" строить уже под конкретного заказчика, "иначе не исключена ситуация, что не получится ни продать, ни сдать площади".

Заместитель руководителя аналитического центра IRN.RU Борис Деревягин (г.Москва) полагает, что трудности с реализацией площадей вполне могут ожидать девелоперов. "Финансовый кризис опасен для девелоперов не только проблемами с ликвидностью -- это они еще как-то могут решить при содействии акционеров или с помощью каких-то других договоренностей. Не менее важно то, что в сегменте коммерческой недвижимости ухудшается платежеспособность спроса. Торговые компании перестают расширяться, так как в России снижается объем потребления товаров не первой необходимости, в непищевом секторе. Компании-арендаторы офисов также снижают издержки и сворачивают экспансию в регионы. В Москве за 9 месяцев этого года доля свободных площадей выросла с 2% до 9%. А когда этот показатель переваливает за 10%, обычно говорят о стагнации, т.е. цены перестают расти", -- объясняет он.

"В регионах ставки аренды еще будут расти какое-то время по инерции, но в первом квартале 2009 года, скорее всего, уже встанут. Арендодателям в этой ситуации лучше пойти на демпинг и не держать пустующие площади в надежде на лучшее -- когда весь рынок начнет падать, будет уже поздно. Своевременное снижение стоимости аренды позволит вести переговоры с арендаторами о сохранении договоров. В целом мы, конечно, идем к тому, что рынок арендодателя превращается в рынок арендатора", -- заключает аналитик.